Ticari bir mülk kiracısıysanız (a commercial property tenant) ve kira sözleşmenizi imzalarken ve tarihlendirirken (signing and dating) sizi destekleyen uzman bir ticari mülk avukatınız yoksa kira sözleşmenizin gerçekten yasal olup olmadığını nasıl anlarsınız? Ticari mülk kira sözleşmelerini imzalamak ve tarihlendirmek birçok kurala sıkı sıkıya uymayı gerektirir ve pahalı hatalar sıklıkla olur. Yeni kira sözleşmenizin şartlarını imzalamanın sorunlarınızın sonu olduğunu düşünebilirsiniz: Adınızı yazabilir, belgeyi dosyalayabilir ve işinizi yürütmeye başlayabilirsiniz. Ne yazık ki, işler tam da bu noktada ters gidebilir, ister yerel bir ev sahibiniz olsun ister sıklıkla olduğu gibi ev sahibi Birleşik Krallık dışında (hatta Jersey veya Man Adası’nda bile) kayıtlı olsun.
Başka bir yerde belirttiğimiz gibi[1], ticari bir mülk kiralama sözleşmesi birçok riski yöneten çok esnek bir belgedir ve yalnızca ilgili avukat ne olup bittiğini anladığında basit tutulur[2]. Derin deneyime sahip uzman bir ticari mülk avukatının tavsiyesi haftalarca gecikmeyi önleyebilir ve pahalı sorunları önleyebilir.
Ticari bir mülk kiralaması sıradan bir sözleşme (an ordinary contract) değildir, bir tapu senedidir (deed). İngiliz hukuku, tapuların imzalanması ve tarihlendirilmesi için katı kurallara sahiptir (sıradan sözleşmeler için kurallardan daha katı) ve ticari mülk kiralamalarının imzalanması ve tarihlendirilmesi için daha da fazla gereksinime sahiptir. Bunun iyi nedenleri vardır ve gerçekten de İngiliz hukuku gereksinimleri birçok komşu ülkeye kıyasla hafiftir.
Bölüm 1: Her Şeyin Ters Gidebileceği Dört Yol
Aşağıda ticari kira sözleşmenizi imzalarken ve tarih atarken işlerin ters gidebileceği ve kiracıların yasal bir kira sözleşmesine sahip olmamasına yol açabilecek birçok yoldan dördü yer almaktadır. Bunların hepsinin çok teorik olduğunu düşünüyorsanız, son dört ayda bu sorunlardan üçünü çözmemiz istendiğini belirtmelisiniz.
- Doğru kişilerin yanlış şekilde imzalaması [the right people signed in the wrong way]
Doğru kişilerin yanlış şekilde imza attığı durumlara örnek olarak doğru kişinin adını imzalaması ancak adını yanına yazmaması ve doğru kişinin adını imzalaması ancak imzanın tanıklık edilmemesi verilebilir. “Briggs and others v. Gleeds (Head Office) and others [2014] EWHC 1178(Ch)” davasında[3], bu hata onlara yaklaşık 45 milyon sterline mal olmuştur. Her iki davada da, Tapu Sicili bunu tescili reddedeceğinden kiracı yasal bir kira sözleşmesine sahip olmayacaktır.
- Doğru kişilerin imzalaması ama asla tarih koymaması [the right people signed but they never dated it]
Örnek olarak yakın zamanda yaşanan bir olay aklıma geldi. Kiracı ikamet ediyordu ve kirayı ödüyordu. Ancak, her iki tarafın da kira sözleşmesini müzakere etmek için avukatları olmasına rağmen, taraflar kira sözleşmesinin imzalanması ve tarihlenmesi işini kendileri yapmaya karar verdiler. Sonuç olarak kira sözleşmesi imzalandı ancak tarih atılmadı. Bu kira sözleşmesi Tapu Dairesi’ne de hiç gönderilmedi. Ancak, deneselerdi Tapu Dairesi kira sözleşmesini tescili reddederdi, (zira) kiracının yasal bir kira sözleşmesi yoktu.
- Kira sözleşmesinin imzalanmış ve tarih atılmış olması ancak Tapu Dairesi’ne gönderilmemesi [the lease was signed and dated but not sent to the Land Registry]
Kayıtlı bir arazinin kiralanması, Tapu Sicili’nde kendi unvanıyla (7 yıl veya daha fazla ise) veya ev sahibinin unvanında bir notla (7 yıldan az ancak 3 yıldan fazla ise) kaydedilmelidir. Bu yapılmazsa, kiracı yasal bir kira sözleşmesine sahip olmayacaktır.
- Ev sahibinin Birleşik Krallık’ta bulunmaması ve diğer ülkelerde işlerin farklı yürümesi [the landlord is not based in the UK and other countries work differently]
Birleşik Krallık’ta ticari mülkün Birleşik Krallık’ta ikamet etmeyen bir ev sahibine ait olması yaygındır. Bu gerçekleştiğinde, ticari mülk kiralama sözleşmelerinin imzalanması ve tarihlendirilmesine ilişkin koşullar Birleşik Krallık hukukuna tabidir ancak aynı zamanda ev sahibinin ikamet ettiği yargı bölgesinin hukukuna da tabidir.
Bu yönü ele almak, özellikle de birçok ticari mülk avukatı bile bu kuralların nasıl uygulanması gerektiği konusunda tam bir anlayışa sahip olmadığından, sorunlu olabilir. Gerçekten de, Tapu Dairesi’nin yurtdışı şirketler için belirli bir tür imza maddesi kullanma kılavuzu, bazılarını Tapu Dairesi’nden alınan bu imza maddesini kullanmanın tek gerekli adım olduğu ve bir şekilde ev sahibinin yerel yargı yetkisinin kurallarından, uluslararası hukuktan ve tesadüfen diğer Tapu Dairesi kılavuz notlarından güvenli bir liman olduğu şeklindeki yanlış aşırı basitleştirmeye yöneltmiştir. Gerçek konumun ana hatları şu şekildedir:
- Temel pozisyon, bir belge yabancı bir şirket tarafından imzalandığında, belgenin o şirket tarafından doğru bir şekilde imzalandığını ve aleyhine uygulanabilir olduğunu teyit etmek için o denizaşırı yargı bölgesinden bir avukatın görüşünün olması gerektiğidir. Böyle bir yabancı hukuki görüş, karmaşıklığın ek bir katmanıdır ve özellikle offshore (deniz aşırı) yargı bölgelerinde pahalı olabilir.
- Maalesef ev sahipleri genellikle bu tür yabancı hukuki görüşü vermeyi reddediyorlar.
- Yabancı bir hukuki görüşten kaçınmak mümkündür ancak her zaman mümkün olmaz ve bunu yanlış yapmak kiracının yasal bir kira sözleşmesine sahip olmaması anlamına gelir!
- İlk olarak tespit edilmesi gereken konu ev sahibinin varlığıdır. Birleşik Krallık’ta denizaşırı bir varlık olarak kayıtlı olması (registered in the UK as an overseas entity[4]) yeterli olacaktır.
- İkinci konu, kira sözleşmesinin doğru şekilde imzalandığının tespit edilmesidir. Örneğin, bazı yargı bölgelerinde kira sözleşmesi elektronik olarak imzalanabilirken, diğer yargı bölgelerinde yalnızca ıslak imza geçerli olur. Elektronik olarak imzalanmış bir kira sözleşmesi İngiliz yasalarını karşılasa da, ev sahibi Britanya Virjin Adaları’na kayıtlıysa kira sözleşmesi düzgün bir şekilde imzalanmamış olur ve kiracının yasal bir kira sözleşmesi olmaz.
- Üçüncü konu ise, kira sözleşmesini imzalayan kişilerin gerçekten imzalamaya yetkili olup olmadıklarını bilmektir: (i) Yetkilendirme (authorisation), yönetici oldukları içinse, yönetici olduklarına dair açık, yasal olarak bağlayıcı bir onay olmalıdır. Bazı ülkelerde, şirket sicili kamuya açıktır ancak diğer yargı bölgelerinde bu tür sicillere gizlidir. Bu, açık, yasal olarak bağlayıcı onayı hâlâ mümkün kılar ancak zorlaştırır. (ii) Yetkilendirme (authorisation), vekâletname sahibi olmaları nedeniyle ise Tapu Sicili, vekâletnamenin geçerliliğini teyit etmek için yabancı bir hukuki görüşe ihtiyaç duyabilir. Vekâletnamenin ayrıca Lahey Sözleşmesi (Hague Convention[5]) uyarınca yasallaştırılması veya apostillenmesi gerekebilir.
Teoride, Tapu Sicili düzgün bir şekilde imzalanmamış ve tarih atılmamış bir kira sözleşmesini kaydetmeyi (tescili) reddetmelidir. Ancak, kendi belirledikleri imza maddelerinden birinin ev sahibinin ikamet ettiği yargı bölgesinin yasalarına uyulmadan kullanılabileceği olasılığını dikkate almazlar. Pratikte, bu, kiracının kira sözleşmesini kaydettirmeyi başarabileceği ancak kiracının yasal bir kira sözleşmesi olmayacağı için (Tapu Siciline kayıtlı olsa bile) herhangi bir zamanda sicilden çıkarılabileceği anlamına gelir.
Yukarıdakilerin hepsinin, Birleşik Krallık’ın parçası olmayan ve kendi kuralları ve sicilleri bulunan Kanal Adaları ve Man Adası için de geçerli olduğu unutulmamalıdır.
Bölüm 2: Yanlış Yapmanın Sonuçları
Özetlemek gerekirse: işler ters gittiğinde, bir şekilde geçerliliğini koruyabilir, ancak yasal bir kira sözleşmesi değildir. Bunun yerine, büyük olasılıkla ya eşitlikçi bir kira sözleşmesi ya da zımni periyodik bir kira sözleşmesidir (ancak başka olasılıklar da vardır). Ne tür bir kira sözleşmesi olduğuna ve şartlarının ne olduğuna vaka bazında karar vermek mahkemeye kalmıştır. Bu, yalnızca yazılı belgeye değil, aynı zamanda tarafların davranışlarına ve hatta kiracının bir sözleşmeyi ihlal edip etmediğine de bağlı olacaktır.
Mahkemenin kira sözleşmesinin şartlarına ilişkin kararına bağlı olarak, kira sözleşmesinin imzalanması ve/veya tarihinin yanlış yazılmasının olası sonuçlarından birkaçı şunlardır:
- Fesih maddesi (break clause): Bir fesih maddesi, ticari bir mülk kiralamasında alışılmadık bir statüye sahiptir çünkü yalnızca kiradaki yasal hakka sahip olan kişi tarafından kullanılabilir. Bu eşitlikçi kira durumunda, fesih maddesini orijinal taraflar arasında sözleşmesel bir temelde kullanmak hâlâ mümkün olabilir ancak maddenin kullanılamaz olma riski oldukça yüksektir. Bu durumda, yasal bir kira olmadan, kiracı fesih tarihinden sonra mülkte kalmak ve kira ödemek zorunda kalacaktır.
- Oturma hakkı (right to occupy): Eşitlikçi bir kira sözleşmesi yeni bir ev sahibine karşı geçerli olmayabilir. Yasal bir kira sözleşmesi olmadan, kiracı, ev sahibinin ilgili mülkteki çıkarının satışı sonrasında mülkünü kaybedebilir.
Ayrıca, zımni periyodik kira sözleşmesi, ev sahibi tarafından herhangi bir zamanda, bir kira dönemi (ister haftalık, ister aylık, ister üç aylık veya başka türlü olsun) bildiriminde bulunularak sonlandırılabilir.
[1]<https://emlaw.co.uk/the-office-lease-risks-and-opportunities/>
[2]<https://emlaw.co.uk/lease-advice-keeping-the-legal-aspects-simple/>
[3]<https://www.lexology.com/library/detail.aspx?g=e86a5be5-1245-470a-a409-9e3e58ac0171>
[4]<https://www.gov.uk/government/collections/register-of-overseas-entities>
[5]<https://www.hagueapostille.co.uk/hague-members>
1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu [merhume Anası (1947-10 Temmuz 2023) Erzurum/Aşkale; merhum Babası ise Ardahan/Çıldır yöresindendir]. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan ‘Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte);
Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte) başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003), Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004) ile Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II, Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021), Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021), Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021), Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022), Ticari Mevzuat Notları (2022), Bilimsel Araştırmalar (2022), Hukuki İncelemeler (2023), Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024), Hukuka Giriş (2024) başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 2 bin 500’ü aşan Telif Makale ve Telif Yazı ile tamamı İngilizceden olmak üzere Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak ve çalışkanlık vazgeçilmez ilkeleridir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.