Bu yılın başlarında, Federal Rezerv Başkanı Jerome Powell, Amerika Birleşik Devletleri (ABD) Senatosu Bankacılık Komitesini (Senate Banking Committee) ticari gayrimenkul kredileri (commercial real estate loans) dağıtan küçük bankaların yaklaşan başarısızlığı konusunda uyardı. [1] Haziran 2024 itibarıyla, Amerika’daki ödenmemiş ticari gayrimenkul kredileri (outstanding commercial real estate debt) yaklaşık 3 trilyon dolara ulaşmıştır [2] ve önümüzdeki iki yıl içinde bu kredilerin yaklaşık 1 trilyon dolarının vadesi dolacak ve ödenebilir hale gelecektir. [3] Ayrıca, ticari gayrimenkul kredisi gecikme oranları 2023 yılından bu yana önemli ölçüde artmıştır. [4] Şu anda ödenmemiş ticari gayrimenkul borcunun yaklaşık üçte ikisi küçük bankaların elinde bulunmakta olup [5], bu nedenle işletme sahipleri yakın gelecekte yıkıcı bir piyasa çöküşü potansiyelinin artmasına karşı dikkatli olmalıdır.
2020 yılının sonuna doğru Amerika’da karantinalar, kısıtlamalar ve Kovid-19’a ilişkin panik giderek azaldıkça, ticari gayrimenkul piyasası taleplerinde bir artış yaşamıştır. [6] İşletmeler düşük faiz oranlarından yararlanmış ve 2006’da durgunluk öncesi gayrimenkul piyasasından daha büyük bir hacimde mülk satın almıştır. [7] Birçok yönden, işletmeler çalışanların uzaktan pozisyonlarından ofise geri “dönme” (migration) fikrine bağlı kalmışlardır. [8]
Ancak birçok işletme sahibinin umutlarının aksine, çalışanlar ofise geri dönmemiştir. Aslında, ofis boşluk oranları 2023’te yüzde 13,2’lik rekor seviyeye ulaşmıştır. [9] Buna ek olarak, elektronik ticaret (e-ticaret) sektöründeki önemli pandemi sonrası büyüme, Amerikan alışveriş merkezlerinin yüzde 8,8’lik rekor seviyede bir boşluk oranına ulaşmasını sağlamıştır. [10] Talepteki bu düşüş, ticari gayrimenkul mülk değerlerinde bir düşüşe neden olmuş [11] ve böylece artan kredi-(varlık) değer oranları (loan-to-value ratios) marifetiyle borç verenlerin pozisyonlarını olumsuz yönde etkilemiştir. Yine de, daha büyük bankalar ticari gayrimenkul kredisi kayıplarını bildirmeye başlamışken, küçük bankalar bu yolu izlememiştir. [12]
Birçok ticari gayrimenkul kredisi yalnızca faiz ödemeleri gerektiren bir şekilde yapılandırıldığından, işletme sahiplerinin tam anapara ödemesi vadesinden önce daha uygun bir faiz oranı elde etmek için yeniden finansman yapmaları veya kredi vadesini uzatmaları alışılmadık bir durum değildir. [13] Ancak, mevcut ticari gayrimenkul pazarının durumu göz önüne alındığında, daha sıkı düzenlemelere tabi olan büyük bankaların bu uygulamaya girmek konusunda isteksiz olmaları muhtemeldir. Ve tipik ticari gayrimenkul kira süresi yaklaşık üç ila beş yıl arasında değiştiğinden, [14] birçok ticari mülk sahibi (commercial landlords) gecikmeyi veya hatta kredi şartları uyarınca temerrüde düşmeyi önlemek için zamanla yarışmaktadır. [15]
Küçük bankaların kayıplarını bildirmedeki mevcut eksikliği, risk altında olmadıklarının bir göstergesi değildir. [16] Aksine, bu kurumlar muhtemelen ticari sektördeki mülk değerlerinin zamanında toparlanmasını umarak, parmaklarını çaprazlayarak ticari gayrimenkul kredisi vadelerini uzatıyorlar. [17] Bu tehlikeli bir oyundur çünkü küçük bankalar için yetersiz sermaye yaratma riski taşımaktadır ki; bu da ABD bankacılık sisteminin bir bütün olarak istikrarsızlaşmasına yol açabilecek bir etkidir. [18]
Ticari gayrimenkul kredisi alan işletme sahipleri, yeniden finansman sağlayamamaları veya kredi vadesini uzatamamaları ve yeterli getiri sağlamayan bir mülk için anaparayı ödemeye başlamak zorunda kalmaları durumunda likiditelerini artırmak için hızlı davranmalıdır. Bu, işletme sahiplerinin kriz durumunda her iki taraf için de uygun bir çözüm bulmak için bankalarıyla birlikte çalışmalarını ve mümkünse finansal bir tampon oluşturmak için varlıklarını çeşitlendirmelerini gerektirmektedir.
Risk altında olan işletmelerin danışmanları, söz konusu mülkleri ilgilendiren tüm kredi sözleşmelerinin, ipoteklerin ve diğer belgelerin hükümlerini dikkatlice incelemeli ve yönetimi, söz konusu sözleşmelerde belirtilen işletme için yüksek risk oluşturan tüm şartlar konusunda bilgilendirmelidir.
İşletme sahipleri paniğe kapılmamalı ancak önleyici tedbirleri hemen almaya başlamaları zorunludur. İşletmelerinin hayatta kalması buna bağlı olabilir.
Yavuz Akbulak
1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan ‘Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
• Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
• Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
• Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte),
• Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve
• Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte)
başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
• Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003),
• Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004)
ile
• Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II;
• Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021);
• Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021);
• Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021);
• Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022);
• Ticari Mevzuat Notları (2022);
• Bilimsel Araştırmalar (2022);
• Hukuki İncelemeler (2023);
• Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024);
• Hukuka Giriş (2024);
• İşletme, Pazarlama ve Hukuk Yazıları (2024),
• İnterdisipliner Çalışmalar (e-Kitap, 2025)
başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 3 bini aşkın Telif Makale ve Telif Yazı ile tamamı İngilizceden olmak üzere Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak ve çalışkanlık vazgeçilmez ilkeleridir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.