Giriş
Yeni İşçi Partisi hükümetinin yaklaşan Ekim bütçesinde önemli vergi artışları duyurması beklenmektedir. Bu, Şansölye Rachel Reeves’in 22 milyar sterlin tutarındaki fonlanmamış harcamayı ifşa etmesinin ardından gerçekleşmiştir.
Mali açığı kapatmak amacıyla bu “kara deliği” tıkamak için olası çözümlerden biri, Emlak’ta Damga Vergisi ve Sermaye Kazancı Vergisi (Stamp Duty Land Tax and Capital Gains Tax) dâhil olmak üzere vergileri artırmaktır. Ancak, alıcılar ve satıcılar daha yüksek bir vergi rejimi ile caydırılabileceğinden bunun potansiyel bir piyasa yavaşlamasına yol açabileceği yönünde artan bir endişe vardır.
1. Emlak Vergisi’ne ilişkin 2025 yılı değişikliklerine genel bakış
31 Mart 2025 tarihinden itibaren aşağıdaki değişikliklerin yürürlüğe girmesi planlanmaktadır:
- Konut mülkü için şu anda 250 bin sterlin olan sıfır oranlı Emlak’ta Damga Vergisi eşiği, 125 bin sterlinlik önceki seviyeye dönecektir.
- İlk kez ev alacaklar için şu anda 425 bin sterlin olan sıfır faiz oranı eşiği, daha önce 300 bin sterlin olan seviyeye geri dönecektir.
- İlk defa ev satın alanlar yardımı için başvurulabilecek azami satın alma bedeli, şu anda 625 bin sterlin iken, 500 bin sterline düşürülecektir.
- Sermaye Kazancı Vergisi oranlarının artması beklenmektedir ancak bu henüz duyurulmamıştır.
2. Emlak alıcıları ve sahipleri üzerindeki etkisi
Sıfır oranlı bandı 125 bin sterline düşürmek, 250 bin sterlinin üzerindeki konut mülkü alıcılarının her birine ek 2 bin 500 sterlin Emlak’ta Damga Vergisine mal olacaktır. Birçok kişinin zaten geçimini sağlamakta zorlandığının iyi belgelendiği göz önüne alındığında, bunun bazılarını uçuruma sürükleyeceğini, satın almalarını engelleyeceğini ve satış pazarını yavaşlatacağını varsayıyoruz. Sermaye Kazancı Vergisi oranları önemli ölçüde artarsa, satıcıların (Sermaye Kazancı Vergisi indiriminden faydalanmayanlar; örneğin ev sahipleri) artan Sermaye Kazancı Vergisi borçlarının en azından bir kısmını karşılamak için istedikleri fiyatları artıracağını da öngörüyoruz. Bu Emlak’ta Damga Vergisi değişiklikleri, eğer ilk kez ev alacaklara yönelik indirim de önceki seviyelerine dönerse, ilk kez ev alacakları (satın almakta en çok zorlananlar olabilirler) en kötü şekilde etkileyecektir. İlk kez ev alacaklar pazara giremezse, bu durum mülk zincirlerine yayılarak tüm zincirlerin çökmesine neden olabilir.
Söz konusu Emlak’ta Damga Vergisi politikaları (ve bitiş tarihleri) elbette Muhafazakâr bir hükümet tarafından yürürlüğe konulmuştur. İşçi Partisi hükümetinin bunları değiştirmesini engelleyecek hiçbir şey yoktur, özellikle Emlak’ta Damga Vergisi son yıllarda agresif bir şekilde artırılmıştır (unutmayın, 1997 yılının başlarında yüzde 1’e ulaşmıştır; şu anda yüzde 17’de zirve yapmaktadır ve İşçi Partisi yerleşik olmayanlar için ilave yüzde 1’lik bir artış konusunda uyarmıştır) ve İşçi Partisi, Emlak’ta Damga Vergisinin piyasaya zarar vermeden şu anda daha fazla kötü habere tahammül edemeyeceğini düşünebilir.
Sermaye Kazancı Vergisi oranları yükselirse, bunun şirketler aracılığıyla konut mülkü satın almak için daha fazla teşvik yaratıp yaratmayacağını merak ediyoruz. Bunun popülaritesi, bireylerin ipotek faiz giderlerinin tamamını telafi etme yeteneğini kaybetmesinden bu yana önemli ölçüde artmıştır (şirketler hâlâ bunu yapabilir). Gayrimenkul satışlarındaki kurumlar vergisi oranı yüzde 19 – yüzde 25 arasında kalırsa ve Sermaye Kazancı Vergisi (belki de) yüzde 40’a çıkarsa, daha da fazla kişi gayrimenkulü bir şirket içinde tutmayı tercih edebilir.
3. Değişikliklere hazırlık yapılması
3.1. İlk kez ev alacaklar bakımından;
- Bütçe planlarının gözden geçirilmesi: Vergi yükümlülüklerindeki ve ilişkili maliyetlerdeki potansiyel artışı karşılamak için finansal planlar ve bütçe yeniden değerlendirilmelidir. Etkiyi azaltmak için mevduatı artırma veya diğer finansal seçeneklerin araştırılması düşünülmelidir.
- Emlak fiyatlarının takip edilmesi: Piyasa eğilimleri ve emlak fiyatları hakkında bilgi sahibi olunmalı, böylece değişikliklerin satın alma gücünü nasıl etkileyebileceği daha iyi anlaşılabilir.
- Finansal danışmanlık alınması: Artan vergi yükünü yönetme stratejilerini keşfetmek ve yeni eşiklere finansal açıdan hazır olunduğundan emin olmak için bir mali danışmana danışılmalıdır.
- Satın almanın şimdi yapılması: Yeni mali yıldan önce mülk satın alma işlemi tamamlanabilecek durumdaysa, artan vergi yükümlülüğünden kaçınmak için bu hedeflenmelidir; çünkü Emlak’ta Damga Vergisinde ve Sermaye Kazancı Vergisinde yapılacak olan değişikliklerin daha yüksek maliyetlere yol açması muhtemeldir.
3.2. Satın alıp kiraya veren ev sahipleri bakımından;
- Yatırım stratejilerinin değerlendirilmesi: Yatırım stratejileri yeniden değerlendirilmeli ve daha yüksek işlem maliyetlerine uyum sağlamak için gayrimenkul portföyünün ayarlanması düşünülmelidir.
- Vergi verimliliğinin keşfedilmesi: Vergi verimliliğini optimize etmenin ve Emlak’ta Damga Vergisi ve Sermaye Kazancı Vergisindeki potansiyel artışı yönetmenin yollarını keşfetmek için bir vergi danışmanına danışılmalıdır.
- Piyasa değişimlerine hazırlıklı olunması: Kira talebindeki ve mülk değerlerindeki olası değişiklikler tahmin edilmeli ve yatırım getirisini korumak için buna göre plan yapılmalıdır.
3.3. Ticari gayrimenkul yatırımcıları bakımından;
- Maliyet etkilerinin değerlendirilmesi: Emlak’ta Damga Vergisi ve Sermaye Kazancı Vergisindeki artışların yatırım hesaplamalarını ve satın alma stratejilerini nasıl etkileyebileceği analiz edilmelidir.
- Yatırımların çeşitlendirilmesi: Daha yüksek maliyetler ve piyasadaki olası yavaşlamayla ilişkili riskleri azaltmak için portföyün çeşitlendirilmesi düşünülmelidir.
- Bilgi sahibi olunması: Yatırım yaklaşımını gerektiği gibi ayarlamak için politika gelişmeleri ve piyasa eğilimleri takip edilmelidir.
Sonuç
Ekim Bütçesi istenmeyen vergi artışlarını uygulama tehdidinde bulunurken ve Emlak’ta Damga Vergisi artışları zaten planlanmışken, mülk alıcıları ve sahiplerinin yaklaşan değişikliklere proaktif bir şekilde hazırlanmaları hayati önem taşımaktadır. Emlak’ta Damga Vergisi ve Sermaye Kazancı Vergisinde beklenen ayarlamalar, ilk kez ev sahibi olanlardan sınır ötesi yatırımcılara kadar piyasadaki çeşitli paydaşları etkileyerek emlak manzarasını yeniden şekillendirebilir.
Bu değişikliklerin önünde kalarak ve yatırım stratejilerini buna göre ayarlayarak, yeni vergi rejiminin etkilerini yönetmek için kişiler kendilerini daha iyi konumlandırabilir. Ancak, İşçi Partisi’nin hangi değişiklikleri uygulayacağı henüz belli değildir.
1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu [merhume Anası (1947-10 Temmuz 2023) Erzurum/Aşkale; merhum Babası ise Ardahan/Çıldır yöresindendir]. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan ‘Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte);
Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte) başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003), Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004) ile Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II, Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021), Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021), Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021), Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022), Ticari Mevzuat Notları (2022), Bilimsel Araştırmalar (2022), Hukuki İncelemeler (2023), Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024), Hukuka Giriş (2024) başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 2 bin 500’ü aşan Telif Makale ve Telif Yazı ile tamamı İngilizceden olmak üzere Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak ve çalışkanlık vazgeçilmez ilkeleridir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.