1. Giriş
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (real estate investment trusts; REITs) ve altyapı yatırım ortaklıkları (infrastructure investment trusts; InvITs) güçlü bir yatırım aracı olarak dünya çapında tanınırlık kazandıkça, Hindistan, gayrimenkul yatırım ortaklıkları/altyapı yatırım ortaklıkları düzenlemelerini küresel en iyi uygulamalarla uyumlu hale getirme yolunda önemli adımlar atmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, dünya genelinde gelir getirici varlıklar için baskın bir kaynak yaratma aracı olarak ortaya çıkmıştır. 1960 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nde (ABD) ortaya çıkan gayrimenkul yatırım ortaklıkları/altyapı yatırım ortaklıkları şu anda 2,4 trilyon ABD doları tutarında bir toplam piyasa değerine sahiptir. Bununla birlikte, Hindistan’da, bu yatırım aracı, Hindistan’da borsaya kote edilen ilk gayrimenkul yatırım ortaklığının yalnızca 2019 yılında giriş yapmasıyla, hâlâ daha gelişme aşamasındadır. O zamandan beri, pazar katlanarak büyümüştür. 2021-2022 mali yılında Hindistan, 84,8 milyar ABD doları ile şimdiye kadarki en yüksek toplam doğrudan yabancı yatırım girişini [inflows of foreign direct investment (FDI)] elde ederek önemli bir dönüm noktasına tanık olmuştur. Rekor kıran bu rakam, uluslararası yatırımcıların Hindistan piyasasına artan güvenini ve yatırım fırsatları potansiyelini yansıtmaktadır.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı/altyapı yatırım ortaklığı ortamını uluslararası uygulamalara uygun hale getirme hedefi doğrultusunda, Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu (Securities and Exchange Board of India-SEBI), 16 Mayıs 2023 tarihli istişare raporunda, bir gayrimenkul yatırım ortaklığının/altyapı yatırım ortaklığının birim sahiplerine bazı özel haklar verilmesini önermiştir. Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu tarafından önerilen bu son değişiklikler, Hindistan’ı küresel pazarlarla aynı seviyeye getirmeyi amaçlamaktadır. Ayrıca, Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu reformlarının daha fazla yatırımcı güveni çekmesi beklenmektedir. Bu aynı zamanda Hindistan’ın sağlam ve çekici bir yatırım hedefi olarak konumunu hizalamaya yardımcı olacak ve hem kurumsal hem de bireysel yatırımcıların daha fazla katılımını teşvik edecektir.
Bu yazıda, Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu tarafından önerilen belirli değişiklikler ile bunların Hindistan’daki gayrimenkul yatırım ortaklıkları/altyapı yatırım ortaklıkları üzerindeki etkileri incelenecektir. Ayrıca, önerilen bu değişiklikler nedeniyle ortaya çıkabilecek daha geniş kurumsal yönetişim endişeleri araştırılacak ve bunun gayrimenkul yatırım ortaklığı/altyapı yatırım ortaklığı pazarını küresel sahneye yerleştirme genel hedefini nasıl engelleyebileceğine dikkat çekilecektir.
2. Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu’nun Önerdiği Değişiklikler: Nimet mi yoksa Truva Atı mı?
Şu anda Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu’nun 2014 tarihli Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Yönetmeliği’nin [Real Estate Investment Trusts (REIT) Regulations] 4(2-g) no.lu maddesinde hiçbir birim sahibinin gayrimenkul yatırım ortaklığının başka bir birim sahibi üzerinde üstün/imtiyazlı oy haklarına veya başka herhangi bir hakka sahip olamayacağı belirtilmektedir. Benzer bir hüküm Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu’nun 2014 tarihli Altyapı Yatırım Ortaklıkları Yönetmeliği’nde [Infrastructure Investment Trusts (InvIT) Regulations] de mevcuttur. Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu tarafından yayınlanan istişare raporu, birim sahiplerine adaylık hakları vererek bu çerçeveyi değiştirmek için iki seçenek ortaya koymaktadır.
2.1. Seçenek A
İlk seçenek, gayrimenkul yatırım ortaklığında/altyapı yatırım ortaklığında en az %10 paya sahip birim sahiplerine, gayrimenkul yatırım ortaklığı/altyapı yatırım ortaklığı Yatırım Yöneticisinin/Yöneticisinin (Investment Manager-IM) yönetim kurulunda sahip oldukları her %10’luk birim için bir yönetici atama hakkı vererek, aday gösterme haklarını öngörmektedir. Bu, %10’dan daha azına sahip olan birim sahiplerinin bir araya gelebileceği ve %10’luk bir kolektif holdingin onlara yönetim kurulunda bir yönetici aday gösterme hakkı vereceği önerisi ile birleştirilmiştir.
Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu’nun bu seçeneğin önemli bir dezavantajını tanımladığını da not etmek önemlidir. İstişare raporu, Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Altyapı Yatırım Ortaklıkları Yönetmeliklerinde belirtilen düzenleyici koşulların, Yönetim Kurulundaki yöneticilerin en az yarısının bağımsız olması gerektiğini belirttiğine işaret etmektedir. Buna göre, yeni tasarı önerisi, birimlerin %10’unu elinde bulunduran herhangi bir birim sahibine (elinde tutulan her %10’luk pay için) bir yöneticiyi aday gösterme hakkını vermeyi amaçlamaktadır. Bu, oldukça büyük bir yönetim kurulu olasılığını ortaya çıkarmaktadır. Her birim sahibinin bir yöneticiyi aday gösterme hakkını kullandığı aşırı senaryoda ve her bir birim sahibinin birimlerin %10’unu elinde tuttuğunu varsayarsak, 10’u bağımsız yönetici, 10’u da aday yönetici olmak üzere yönetim kurulu büyüklüğü maksimum 20 yöneticiye ulaşabilir. Bu, yönetim kurulunun aşırı derecede büyümesine yol açarak etkili kurumsal yönetişim konusunda endişelere yol açabilir.
Büyük bir yönetim kuruluna sahip olmak, yöneticiler arasında etkili iletişim ve katılım için potansiyel engeller yaratabilir. Tüm paydaşların aynı çıkarlara sahip olmayabileceğini dikkate almak önemlidir; dahası, büyük bir yönetim kurulu ile çıkarlarını hizalamak daha da zorlaşır. Ayrıca yönetim kurulunun etkisiz ve aşırı bürokratik hale gelme riski vardır ve sonuçta karar vermede gecikmelere neden olur. Emlak piyasası, hükümetlerdeki değişikliklere, politika değişikliklerine, faiz oranı artışlarına ve benzerlerine karşı oldukça hassastır. Böyle bir atmosferde, etkili karar verme saatin ihtiyacı haline gelir.
2.2. Seçenek B
İkinci seçenek, bir Yatırım Yöneticisinin gayrimenkul yatırım ortaklığının/altyapı yatırım ortaklığının birim sahiplerinin adaylarından oluşacak bir Birim Sahipleri Konseyi (Unitholders’ Council-UC) oluşturma yetkisine sahip olmasını önermektedir. Bu, Alternatif Yatırım Fonlarını (Alternative Investment Funds; AIFs) yöneten mevcut çerçeveye ve Alternatif Yatırım Fonlarının kararlarına onay veren bir Yatırım Komitesi’nin (Investment Committee-IC) oluşumuna benzer. Alternatif Yatırım Fonu çerçevesi ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları/altyapı yatırım ortaklıkları için mevcut öneri arasındaki fark, bir Yatırım Komitesi oluşturmanın doğası gereği gönüllü olmasına rağmen, Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu’nun bu seçenek kapsamında zorunlu bir Birim Sahipleri Konseyi oluşturulmasını önermesidir. Yine, gayrimenkul yatırım ortaklığında/altyapı yatırım ortaklığında en az %10 paya sahip herhangi bir pay sahibi, Birim Sahipleri Konseyi’ne bir kişiyi aday gösterme hakkına sahip olacaktır. Birim Sahipleri Konseyi tarafından alınacak tüm kararlar salt çoğunlukla alınacaktır.
Ayrıca, bu Birim Sahipleri Konseyi’nin en az 3 üyeyi içermesi önerilmektedir. Buna ek olarak, Birim Sahipleri Konseyi 3 üyeli bir güce ulaşmayı başaramazsa iki şey yapılabilir:
- Birim Sahipleri Konseyi’nin iki üyesi, 3 üyenin minimum gücünü karşılamak için Birim Sahipleri Konseyi’ne bağımsız bir yönetici atayabilir veya
- Birim Sahipleri Konseyi’ne, Yatırım Yönetim kuruluna bir yöneticiyi aday gösterme hakkı verilebilir.
Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu’nun gayrimenkul yatırım ortaklıkları/altyapı yatırım ortaklıkları bağlamında karar verme gücü için önerdiği çerçeve, sıralı bir süreci içermektedir. Yatırım yönetim kurulunun (board of the Investment Manager) karar verme yetkisine sahip olduğu durumlarda, belirli bir konuda ilk karar alma organı olacaktır. Akabinde, konu yönetim kurulu tarafından onaylandıktan sonra Birim Sahipleri Konseyi’ne sunulacaktır. Yatırım Yöneticisinin Birim Sahipleri Konseyi’nin belirli bir konuyu kabul etmemesi veya onaylamaması durumunda, bir birim sahipleri toplantısında oylama sürecine tabi tutulacaktır. Ayrıca, birim sahibinin onayını gerektiren hususlar, hem Yatırım yönetim kurulundan hem de Birim Sahipleri Konseyi’nden gelen tavsiyeleri kapsayacaktır. Ayrıca, Yatırım Yöneticisinin finansal ve çalışan tazminatı gibi özellikle operasyonel yönleriyle ilgili konular, kurulun takdir yetkisi kapsamında olacaktır.
Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu’nun çabaları kesinlikle gayrimenkul yatırım ortaklığı/altyapı yatırım ortaklığı çerçevesini küresel en iyi uygulamalarla uyumlu hale getirmeye yönelik bir adım olsa da, önerilen değişikliklerin daha geniş bir kurumsal yönetişim perspektifinden belirli kusurları vardır. İlk olarak, Yatırım yönetim kurulu ile başlayan ve daha sonra Birim Sahipleri Konseyi’ni içeren sıralı karar verme süreci, potansiyel bir güç dengesizliğine neden olabilir. Bu, karar alma yetkisinin Yatırım yönetim kurulunun elinde yoğunlaşmasına yol açarak, potansiyel olarak birim sahiplerinin karar alma sürecindeki etkisini marjinal hale getirebilir. Ayrıca, Yatırım yönetim kurulu ve Birim Sahipleri Konseyi tarafından ortaklaşa alınabilecek kararların kesin doğasına ilişkin netlik gereklidir. Bunun yatırımcı güveni üzerinde doğrudan bir etkisi vardır -istişare raporunun hâlâ yerine getirilmemiş olan temel hedeflerinden biridir.
İkinci olarak, hem Yatırım yönetim kurulundan hem de Birim Sahipleri Konseyi’nden gelen tavsiyelerin dâhil edilmesi, birim sahiplerine karar verme sürecinde söz hakkı vermeyi amaçlasa da, karmaşıklıklar ve çatışmalar ortaya çıkarabilir. Bu ikisinin temsil ettiği farklı çıkarlar, karar verme süreçlerinde tutarsızlıklara yol açarak potansiyel olarak karar alma sürecinin etkililiğini engelleyebilir.
3. Sonuç
Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu’nun yatırımcıların gayrimenkul yatırım ortaklıklarına/altyapı yatırım ortaklıklarına katılımını artırmaya yönelik girişimleri takdire şayandır. Birim sahiplerine önerilen haklar, kilit paydaşları dâhil etme ve yapılandırılmış bir süreç oluşturma girişimini göstermektedir. Bununla birlikte, gayrimenkul yatırım ortaklığı/altyapı yatırım ortaklığı sektöründe güçlü kurumsal yönetişim uygulamaları sağlamak için, paydaş katılımı, karar verme yetkisi ve hesap verebilirlik mekanizmaları arasında bir denge kurarak daha geniş endişeleri ele almak zorunludur. Önerilen hukuki çerçeve, yalnızca dikkatli bir değerlendirme ve iyileştirme yoluyla küresel en iyi uygulamalarla uyumlu hale gelebilir ve gayrimenkul yatırım ortaklığı/altyapı yatırım ortaklığı birim sahiplerinin çıkarlarını etkili bir şekilde koruyabilir.
Yavuz Akbulak
1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan ‘Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
• Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
• Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
• Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte),
• Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve
• Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte)
başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
• Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003),
• Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004)
ile
• Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II;
• Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021);
• Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021);
• Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021);
• Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022);
• Ticari Mevzuat Notları (2022);
• Bilimsel Araştırmalar (2022);
• Hukuki İncelemeler (2023);
• Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024);
• Hukuka Giriş (2024);
• İşletme, Pazarlama ve Hukuk Yazıları (2024),
• İnterdisipliner Çalışmalar (e-Kitap, 2025)
başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 3 bini aşkın Telif Makale ve Telif Yazı ile tamamı İngilizceden olmak üzere Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak ve çalışkanlık vazgeçilmez ilkeleridir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.