Hadise
Birkaç gönderide[1], 2023 Bankacılık Krizi[2] olarak adlandırılan durumla ilgili devam eden riskleri değerlendirmeye çalışmıştım. Benim görüşüme göre, özellikle bankaların ticari gayrimenkul piyasasındaki riskleri de dâhil olmak üzere riskler devam etmektedir. St. Louis Federal Rezerv Bankası’ndan bir ekonomistin 28 Mayıs 2024 tarihli “Odaktaki Ticari Gayrimenkul” (Commercial Real Estate in Focus[3]) başlıklı makalesinde, ticari gayrimenkuldeki mevcut duruma ayrıntılı bir bakış sunulmakta ve bunun bankalar ve ticari gayrimenkul kredisine sahip bankalar ve tasarruf şirketleri açısından sonuçları incelenmektedir. Makale yazarı, bankaların ve tasarruf sahiplerinin ticari gayrimenkul kredisine maruz kalma derecesi göz önüne alındığında, ticari gayrimenkul sektörünün “bankacılık sistemi için bir zorluk” olmayı sürdürdüğü ve bankalar için “kayıpların gerçekleşmesi durumunda ve ne zaman gerçekleşeceği” konusunda ciddi endişelerin olduğu sonucuna varmaktadır.
Söz konusu makalede ayrıntılarıyla belirtildiği gibi, ticari gayrimenkul varlık piyasası Amerika Birleşik Devletleri (ABD) ekonomisinin büyük bir bölümünü oluşturmakta ve 2023 yılı sonu itibarıyla 22,5 trilyon ABD dolarını temsil etmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ödenmemiş ticari gayrimenkul borcunun toplamı 5,9 trilyon dolardı; bankalar ve tasarruf şirketleri bu toplamın %50’sini elinde tutuyordu (diğer yarısını devlet destekli kuruluşlar, sigorta şirketleri ve borçlanma senetleri oluşturmaktadır). Ticari gayrimenkul borcunun bu kadar büyük bir kısmının bankaların ve tasarruf sahiplerinin elinde olması nedeniyle, “bu sektör ile ilgili potansiyel zayıflıklar ve riskler, bankacılık denetleyici otoritelerinin akıllarında ilk sırada yer almıştır.”
Mezkûr makalenin de gösterdiği gibi, bankaların ticari gayrimenkul borçlarına maruz kalma oranının son on yılda muazzam bir şekilde arttığını, 2014 yılının ilk çeyreği itibarıyla yaklaşık 1,2 trilyon dolar iken, 2023 yılı sonunda yaklaşık 3 trilyon dolara çıktığını belirtmekte fayda vardır. Belki daha da önemlisi, makalede de belirtildiği üzere, “bu büyümenin orantısız bir payı bölgesel ve yerel bankalarda meydana gelmiş; tüm ticari gayrimenkul kredilerinin kabaca üçte ikisi, varlıkları 100 milyar doların altında olan bankalar tarafından tutulmuştur.”
Bir başka deyişle ticari gayrimenkul pazarının sağlığı bankacılık sektörü açısından kritik önem taşımaktadır. Yukarıda anılan yazarın makalesinde detaylandırdığı üzere, ticari gayrimenkul sektörü şu anda “çeşitli zorlukların üstesinden gelmektedir.” Bu zorluklardan ilki, ödenmemiş ticari gayrimenkul kredisinin büyük kısmının vadesinin yakında dolması ve daha yüksek faiz oranlarıyla yeniden finanse edilmesinin gerekmesi gerçeğinden kaynaklanmaktadır. İkincisi ise, faiz oranı risklerinin belirli piyasa temelleri bozulmaya devam ederken ortaya çıkmasıdır.
Vadesi dolan borçlar ile ilgili olarak makale yazarı, kabaca 1,7 trilyon dolar veya ödenmemiş ticari gayrimenkul borcunun neredeyse %30’unun (yüzde 30) “2024 yılından 2026 yılına kadar vadesinin dolmasının beklendiğini” belirtmektedir. Bu beklenti “vade duvarı” (maturity wall) olarak bilinir. Ticari gayrimenkul sektörü, borcun vade sonunda yeniden finanse edileceği beklentisiyle uzun süredir daha kısa vadeli borç sürelerine güvenmektedir. Faiz oranlarının düşük ve istikrarlı olduğu uzun yıllar boyunca bu düzenleme mantıklıydı. Ancak mevcut faiz oranı ortamında, vadesi dolmuş ticari gayrimenkul kredisini yeniden finanse etmek isteyen borçlular “daha yüksek borç ödemeleriyle karşı karşıya kalabilir.” Yüksek borç yükümlülükleri kârlılığa ağırlık verirken, özellikle ofis sektörü için ticari gayrimenkul piyasasının temelindeki unsurların zayıflaması “sorunu daha da karmaşık hale getirmektedir.”
Mezkûr yazara göre kötüleşen üç temel unsur şunlardır: net işletme geliri; boşluk oranları ve değerlemeler (net operating income; vacancy rates; and valuations).
Ticari gayrimenkul piyasasının net işletme geliri “özellikle ofis mülkleri açısından son zamanlarda baskı altına girmiştir.” Ofis sektörü “yalnızca yüksek faiz oranlarından kaynaklanan döngüsel olumsuzluklarla değil, aynı zamanda artan hibrit ve uzaktan çalışmanın ofis alanına olan talebi azaltması nedeniyle ofis ayak izlerinin azalmasından kaynaklanan yapısal zorluklarla da karşı karşıyadır.” Sürekli ekonomik enflasyonun bir sonucu olarak artan harcamalar da işletme maliyetlerini artırmıştır. Genel olarak söz konusu makale yazarı, “net işletme gelirindeki herhangi bir erozyonun değerlemeler üzerinde önemli etkileri olacağına” dikkat çekmektedir.
Boşluk oranları da elbette önemlidir, çünkü daha yüksek boşluk oranları daha düşük kiracı talebini göstermekte ve bu da “kira geliri ve değerlemeler üzerinde baskı oluşturmaktadır.” ABD’de 2024 yılının ilk çeyreğindeki ofis boşluk oranları %19’a ulaşarak Büyük Durgunluk ve Kovid-19 durgunluğu sırasında ulaşılan önceki yüksek seviyeleri geride bırakmıştır. Kiralanan ancak tam olarak kullanılmayan alanın, kira süresi dolduğunda boş pozisyonlara dönüşme riski taşıdığından, boşluk oranı genel boş ofis alanı düzeyini bile olduğundan düşük tahmin edebilir.
Oranlar yüksek kalmaya devam ettikçe, net işletme geliri azaldıkça ve boşluk oranları arttıkça ticari gayrimenkul değerlemeleri baskı altında demektir. 2024 yılının başlarına kadar nispeten az sayıda işlem gerçekleştiği için “fiyat tespiti” (price discovery) zorlu olmaya devam etmekte; bu da değerlemelerin tam olarak ne kadar düştüğünü ölçmenin zor olduğu anlamına gelmektedir. Son dönemde daha az işlem olmasının nedeni ise “bina sahiplerinin zarara uğramamak için satışları ertelemesidir”. Makale yazarının belirttiği bir ölçüye göre, ofis sektörü ticari gayrimenkul fiyat endeksi 2024 yılının ilk çeyreği itibarıyla zirveden %34 oranında gerilemiştir. Yazar, “satış hacimleri geri geldikçe değerlemeler üzerinde daha fazla baskı oluşabileceğini” öne sürmektedir.
Makale yazarı, zayıflayan temellerin “düşük değerlemeler ve potansiyel kayıplar”a işaret etmesi nedeniyle ticari gayrimenkul piyasasının “2024 yılında ABD ekonomisi için potansiyel bir ters rüzgâr” olmaya devam ettiği sonucuna varmaktadır. Ticari gayrimenkul piyasasındaki stres muhtemelen “kredilerin vadesi geldikçe, bina değerlemeleri ve satışlar devam ettikçe ve fiyat tespiti gerçekleştikçe yakın vadede izlenmesi gereken önemli bir risk faktörü olmaya devam edecek” ve bu da “piyasadaki kayıpların boyutunu belirleyecektir.”
Tartışma
Ticari gayrimenkul sektörünü takip eden bazı gözlemciler, yukarıda değinilen ekonomistin raporunda çok az yeni şey olduğunu söyleyebilirler, ancak bence yazar hem özetinin kısa olması hem de analiz ve sonuçlarını destekleyecek önemli verileri sıralaması nedeniyle övgüyü hak etmektedir. Kısa olan bu raporun tamamı okunmaya değerdir.
Çalışma yazarının çizdiği tablo gerçekten düşündürücüdür. Ancak endişelere rağmen dikkate alınması gereken bazı şeyler mevcuttur. Öncelikle ve anılan yazarın makalesinde yarattığı tüm karamsarlığa rağmen, 2024 yılında şu ana kadar sadece bir tane başarısız banka bulunmakta[4] olup, yılın ilk yarısının bitimine sadece haftalar kalmış durumdadır. Elbette, borçlar olgunlaştıkça (vade geldikçe) ve kayıplar gerçekleştikçe asıl sorun hâlâ önümüzde olabilir. Ancak bu bağlamda, yazarın gözlemlediği gibi, bankaların artık “ticari gayrimenkul portföylerindeki kredi zararları karşılıklarını artırdıklarını” ve “ABD bankalarının daha güçlü sermaye pozisyonlarının strese karşı ilave tampon sağladığını” belirtmek güven vericidir. Şunu da belirtmekte yarar var ki, yazarın kendisi gelecekte başka olası banka iflasları ihtimalini gündeme getirmemekte, bunun yerine yalnızca “piyasadaki kayıpların boyutunu belirlemek” için izlenmesi gereken önemli risk faktörleri olduğunu belirtmektedir.
Söz konusu yazarın makalesinde özellikle rahatsız edici olan bir not vardır: Son on yılda ödenmemiş ticari gayrimenkul borçlarındaki büyümenin “orantısız payının” bölgesel ve topluluk bankalarında yoğunlaştığı yönündeki gözlemidir. Yazar, özellikle ticari gayrimenkulün genel olarak bankacılık sektörü için bir sorun olduğunu ancak yüksek ticari gayrimenkul konsantrasyonlarına sahip bankalar arasında “kayıpların gerçekleşmesi durumunda likidite endişeleri ve sermaye bozulması potansiyeli bulunduğunu” belirtmektedir.
Birçok yatırımcının bu yılın sonlarına doğru takvimde olduğunu varsaydığı faiz oranlarındaki düşüşlerin muhtemelen erteleneceği gerçeği, ticari gayrimenkul sektörünün karşılaştığı zorluklara yardımcı olmuyor. Faiz oranları yüksek kaldığı sürece, “vade duvarı” ile ilgili endişeler devam edecek ve vadesi gelen borçların yüksek faiz oranı seviyelerine çevrilmesi olasılığı da artacak; bu da ev sahiplerinin işletme geliri ve değerlemeler üzerinde daha fazla baskı oluşturacak ve kayıplara katkıda bulunabilecek ve bunları daha da kötüleştirebilecektir.
Son bir not ta şudur: Tüm bu gözlemler kendi başlarına yeterince rahatsız edicidir, ancak toplam ticari gayrimenkul kredisinin büyüklüğü (5,9 trilyon dolar) dikkate alındığında, özellikle de 1,7 trilyon doların 2024-2026 zaman diliminde vadesinin dolması gerektiği göz önünde bulundurulduğunda daha da endişe verici hale gelmektedir. Bu devredilmesi gereken çok fazla borç var demektir. Özellikle faiz oranlarının daha uzun süre yüksek kalmaya devam etmesi, alacaklılar ve borç verenler için de büyük bir risk teşkil etmektedir.
[1] <https://www.dandodiary.com/2024/05/articles/failed-banks/thinking-about-the-banks-one-year-after-last-years-crisis-events/>
[2] <https://en.wikipedia.org/wiki/2023_United_States_banking_crisis>
[3] <https://www.stlouisfed.org/on-the-economy/2024/may/commercial-real-estate-in-focus>
[4] < https://www.fdic.gov/resources/resolutions/bank-failures/failed-bank-list/>
1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu [merhume Anası (1947-10 Temmuz 2023) Erzurum/Aşkale; merhum Babası ise Ardahan/Çıldır yöresindendir]. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan ‘Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte);
Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte) başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003), Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004) ile Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II, Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021), Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021), Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021), Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022), Ticari Mevzuat Notları (2022), Bilimsel Araştırmalar (2022), Hukuki İncelemeler (2023), Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024), Hukuka Giriş (2024) başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 2 bin 500’ü aşan Telif Makale ve Telif Yazı ile tamamı İngilizceden olmak üzere Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak ve çalışkanlık vazgeçilmez ilkeleridir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.