Hocam (toplumbilimi) Prof. Dr. Kadir Cangızbay’a…
1. Giriş
Ticari mülke yatırım yapma mı yoksa mülk satın alma mı düşünülüyor? Ticari mülkün nasıl değerlendiğini ve uzun vadeli değerinin nasıl artırılacağını anlamak, başarılı bir yatırımın sağlanmasında büyük fark yaratabilir. Doğru bilgi ve yaklaşımla, piyasa koşullarından bağımsız olarak mülkün potansiyeli en üst düzeye çıkarılabilir ve sağlam bir yatırım getirisi elde edilebilir.
Bu yazıda, fiziksel alanı geliştirmekten potansiyel geliri optimize etmeye kadar, ticari mülkün değerini artırmak için pratik stratejiler keşfedilecektir. İster ilk kez yatırımcı olunsun ister deneyimli bir işletme sahibi olunsun, uzman ipuçları ve tavsiyeler bilinçli kararlar alınmasına ve hedeflere ulaşılmasına yardımcı olacaktır.
2. Ticari bir mülkün değerinin hesaplanması
Ticari bir mülkün değerini hesaplamak için dört değerleme yöntemi vardır:
2.1. Satış karşılaştırma yaklaşımı (sales comparison approach): Bunun için bir bölgedeki eşdeğer büyüklükteki ticari binaların ne kadara satıldığına bakılır. İnternet sayesinde, bir mülkün değerine dair sağlam bir tahmin sağlanarak, karşılaştırmalı mülklerin değeri hakkında zengin bilgiler toplamak mümkündür.
2.2. Maliyet yaklaşımı (cost approach): Binalar, çevre düzenlemesi ve otopark dâhil olmak üzere, arazi iyileştirmelerinin yenileme maliyetinin hesaplanmasıdır. Bu yöntemin tek başına kullanılması için daha doğru olması ve doğrudan karşılaştırma yaklaşımı, brüt kira çarpanı ve üst sınır yaklaşımından yapılan hesaplamalar ile birlikte kullanılması gerekir.
2.3. Brüt kira çarpanı (gross rent multiplier): bu yöntemde şu formül kullanılır. Mülk Değeri = Brüt Kira Geliri (x) Brüt Kira Çarpanı [Value = Gross Rental Income (x) Gross Rent Multiplier]. Örneğin, her yıl 80.000 sterlin (£) brüt kira geliri sağlayan bir mülkün 10 yıllık elde tutma süresiyle çarpılması, mülkün değerini 0,8 milyon £ olarak verir. Bir mülkün kiralamalar arasında ne kadar süreyle boş kalabileceği konusunda yüzde beşlik bir tampon oluşturduğundan da emin olunmalıdır.
2.4. Kapitalizasyon oranı yöntemi (cap rate method): Bu yöntem, net işletme geliri alınarak ve mülkün fiyatına bölünerek hesaplanır. Net işletme geliri (net operating income-NOI) ise, toplam gelirden açık pozisyonlar ve giderler düşülerek elde edilir.
3. Ticari gayrimenkullerin kiralanabilir değerinin değerlendirilmesi
Bir ticari gayrimenkulün kiralanabilir değerini hesaplamak amacıyla öncelikle gayrimenkulün metrekaresi belirlenmelidir. Daha sonra metrekare oranını belirlemek için ticari kiralamaya başvurulması gerekir, örneğin metrekare başına 8 £. Ticari mülkün üç aylık kirasını hesaplamak için mülkün metrekaresi metrekare oranıyla çarpılır. Bu, yıllık temel kiralama değerini verir (örneğin, 20.000 fit kare çarpı fit kare başına 8 £ = 160.000 £). Ardından, ödenmesi gereken üç aylık kirayı (40.000 £) almak için dörde bölmek gerekir. Ardından, alınması planlanan kiranın mevcut piyasa ile uyumlu olduğundan emin olmak için ilgili bölgedeki karşılaştırılabilir mülklerin kira değerlerine bakılması gerekir.
4. Ticari bir mülkün değerinin artırılmasına dair ipuçları
Ticari gayrimenkulün değerini artırmaya yardımcı olacak en önemli beş ipucu aşağıdadır:
4.1. Pazarı kavrama/anlama (understand the market): Yetenekleri çekmek için hibrit çalışmayı giderek daha fazla sunan işverenlerle, mükemmel ulaşım bağlantılarına sahip modern bir banliyö ofisine yatırım yapmanın, çok ofisli merkezi bir şehir binasına kıyasla daha sağlıklı bir yatırım olduğu görülebilir. Ayrıca, çevrimiçi satın alma yapan kişilerin sürekli artması sayesinde, depo alanına olan talep artmaya devam etmektedir.
4.2. Konum, konum, konum (location, location, location): Ticari mülk söz konusu olduğunda, doğru konum, satın alınması planlanan mülkün türüne bağlı olacaktır. Örneğin, bir ofis bloğuna yatırım yapılırsa, toplu taşıma araçlarına kolay bağlantılar ve çevredeki birçok yiyecek ve kahve dükkânı, mülkün değerini korumaya yardımcı olacaktır. Ancak, çevrimiçi dağıtım için malları depolamak üzere bir depo satın alınması planlanıyorsa, ideal konum ana yol ağlarına ve/veya limanlara yakınlıktır.
4.3. Ticari mülkü donatırken mükemmel kiracıyı akılda bulundurma (have your perfect tenant in mind when fitting out your commercial property): Binayı akıllı, genç teknoloji girişimlerinin doldurması isteniyorsa, ara odaları, küçük bir şirket içi kafe veya ortak alanlar gibi özellikler için hazırlık yapıldığından emin olunmalıdır. Avukatlar ve muhasebeciler gibi profesyonelleri çekmek mi isteniyor? Mülkte ağ oluşturmak için toplantı odaları ve geniş ortak alanlar bulunduğundan da emin olunmalıdır.
4.4. Kiracıların yeşil mülkleri giderek daha fazla istemeleri (tenants increasingly want green properties): Ayrıca, İngiliz Hükümeti son zamanlarda EPC (energy performance certificate/enerji performans belgesi) dereceleri ile ilgili koşulları sıkılaştırmış ve ev sahiplerinin bir mülkün yeni veya mevcut kiracılara kiraya verilmesinden önce mülklerinin minimum E derecesine sahip olmasını sağlamasını zorunlu kılmıştır. Ev sahipleri ayrıca bir BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology; Bina Araştırma Kuruluşu Çevresel Değerlendirme Metodolojisi) sertifikasına yatırım yapabilirler. Bu, kiracılara karşı bir binayı daha sürdürülebilir ve çevre dostu hale getirmeye adandığı şeklinde gösterir.
4.5. İtirazları azaltmayı düşünme (consider curb appeal): Bariz gibi görünse de, ticari mülkün potansiyel kiracılar ve alıcılar için çekici olmasını sağlamak önemlidir. Bir üretim tesisinin etrafına güvenli çitler çekmek veya tesisin çevresinde herhangi bir yeşil alan varsa küçük bir bahçe oluşturmak gibi basit şeyler, ticari mülk kiracılarının ve müstakbel alıcıların mülkü kiralamak veya satın almak için ne kadar ödeyeceklerini önemli ölçüde etkileyebilir.
* Bu derlemede yer alan görüşler LawBite İnternet sitesine ait olup derleyenin çalıştığı kurumu bağlamaz, derleyenin çalıştığı kurum veya göreviyle ilişki kurulmak suretiyle kullanılamaz. Derlemedeki tüm hatalar, kusurlar, noksanlıklar ve eksiklikler derleyene aittir. Yazı minvalinde yararlanılan kaynak için bkz. “How to increase the value of commercial property, LawBite (Lawbit Limited; Londra/İngiltere), 18 April 2023, < https://www.lawbite.co.uk/resources/blog/how-to-increase-the-value-of-commercial-property > erişim tarihi 25 Nisan 2023”
1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu [merhume Anası (1947-10 Temmuz 2023) Erzurum/Aşkale; merhum Babası ise Ardahan/Çıldır yöresindendir]. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan ‘Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte);
Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte) başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003), Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004) ile Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II, Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021), Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021), Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021), Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022), Ticari Mevzuat Notları (2022), Bilimsel Araştırmalar (2022), Hukuki İncelemeler (2023), Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024), Hukuka Giriş (2024) başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 2 bin 500’ü aşan Telif Makale ve Telif Yazı ile tamamı İngilizceden olmak üzere Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak ve çalışkanlık vazgeçilmez ilkeleridir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.