Potansiyel ev alıcıları yüksek fiyatlar ve artan borçlanma maliyetleriyle karşı karşıya kalırken, ev sahipleri de mülklerini satmaktan kaçınıyor.
Küresel merkez bankaları enflasyonu dizginlemek için faiz oranlarını artırırken, konut fiyatları da yükseliş döngüsünün başlangıcına göre düştü. Ancak konut piyasasının yüksek politika faizlerine duyarlılığına rağmen fiyatlar halen tarihsel ortalamaların üzerinde seyretmektedir. Çoğu Avrupa Birliği ülkesinin yanı sıra Afrika ve Orta Doğu da dâhil olmak üzere gelişmiş ekonomilerde ev fiyatları, salgın öncesi seviyelere göre %10 ila %25 daha yüksektir.
Artan faiz oranları hızla konut ipotek piyasalarına geçerek mevcut ve potansiyel ev alıcılarının karşılanabilirliğini engelliyor ve ayrıca, konut arzının kıt olması bazı bölgelerde alımları sınırlıyor. Toplamda, konut fiyatlarının hâlâ yukarıda olması ve faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle konutların karşılanabilirliği daha da uzuyor.
2023 yılının ilk yarısında gelişmiş ekonomilerdeki konut kredisi faiz oranları bir önceki yıla göre 2 puandan fazla artmıştır. Bu dönemde Avustralya, Kanada ve Yeni Zelanda gibi ülkeler, muhtemelen ayarlanabilir faizli ipoteklerin yüksek payı ve pandemi öncesinden bu yana genişleyen ev fiyatları nedeniyle gerçek konut fiyatlarında önemli düşüşlere tanık olmuştur. Karşılaştırmalı olarak, bazı gelişmiş ekonomilerde ev fiyatları %15’ten fazla düşerken, gelişmekte olan ekonomilerdeki düşüş daha az belirginleşmiştir. Ancak net olarak bakıldığında, gerçek ev fiyatlarının salgın öncesi seviyelere ulaşabilmesi için 2021 ve 2022’deki yüksek seviyelerinden gerilemesi gerekecektir.
Uluslararası Para Fonu’nun (International Monetary Fund) en son Küresel Finansal İstikrar Raporuna göre, konut piyasalarının aşırı değerlendiği ve ipotek kredilerinin ortalama ömrünün daha kısa olduğu ülkelerde, yüksek borçlanma maliyetlerinin, hanehalkı borç servis oranları (borçluların kredi geri ödeme kabiliyetinin bir ölçüsü) üzerinde en büyük etkiyi görmesi muhtemeldir.
Kredi onayları ve kredi geri ödemeleri
Örneğin, Norveç, İsveç, Danimarka ve Hollanda gibi hanehalkı borç servis oranlarının (households’ debt service ratios) önceden çift haneli olduğu bazı gelişmiş ekonomiler için, faiz oranlarındaki artış göz önüne alındığında borçluların borç servis maliyetleri %1,8 puana kadar artabilir. Bunun kredi onayları ve borçlunun geri ödeme yetenekleri üzerinde sonuçları olacaktır. Ancak borçlular aynı zamanda daha az borçlu ve küresel finans krizinden bu yana sigorta standartları güçlendirilerek kredi temerrütlerindeki artış riskini azaltıyorlar. Bu aynı zamanda evlerin zorla satılması veya haciz edilmesi gibi sınırlı örneklere de yol açabilir ve bu da ev fiyatlarının desteklenmesine yardımcı olabilir.
Amerika Birleşik Devletleri’nde (ABD) Federal Rezerv’in (Fed) faiz oranı artışları ipotek kredisi piyasasında büyük değişikliklere yol açmış ve 30 yıllık sabit ipotek ortalama oranı son yirmi yılın en yüksek seviyesi olan %7,8’e ulaşmıştır. Pandemiden bu yana tasarruflar azaldığı için gerekli peşinatlar da engelleyici bir faktör haline geldiğinden, potansiyel alıcılar için giriş maliyetleri ev sahipliğini daha da ulaşılmaz hale getirmektedir.
Aylık ipotek ödemelerinin daha yüksek olması nedeniyle yeni mülk satın almaktan caydırılan mevcut ev sahipleri, mevcut ev arzında azalmaya neden oluyor ki; ‘kilitlenme’ etkisi (lock-in effect) olarak da bilinen bu olgu, özellikle uzun vadeli sabit faizli ipoteklerin en popüler olduğu Amerika Birleşik Devletleri’nde belirgindir. 30 yıllık ortalama ipotek faiz oranları şu anda %6,6 seviyesinde, yani salgının en düşük seviyelerinin yaklaşık %3 puan üzerindeyken, ipotek kullandırımları geçen yılın seviyelerinin %18 altında kalırken, ipotek oranları düşmeye devam ederken yeniden finansman başvuruları yıl içinde %8,5 artmıştır.
Faiz oranları ve yeniden finansman [rates and refinancing]
ICE Mortgage Technology’ye (ICE) göre, 30 yıllık sabit faizli ipotekler geçen yılın sonunda ABD’deki yeni konut kredilerinin %90’ını oluşturuyordu. ICE verilerine göre, ABD’deki tüm ipoteklerin neredeyse beşte ikisi 2020 veya 2021’de oluşturuldu; çünkü salgın sırasındaki düşük faiz oranları birçok Amerikalının konut kredilerini yeniden finanse etmesine olanak sağladı.
Yüksek faiz oranları da kira maliyetlerini artırıyor ve ortalama ev fiyatlarının ayarlanmasının yavaş olduğu göz önüne alındığında, birçok kişi satın almak yerine kiralamayı tercih ediyor. Bu bağlamda, yüksek faiz oranları ve halen kıt olan konut arzının birleşimi, merkez bankalarının enflasyonla mücadelesini zorlaştıran bir kısır döngü yaratıyor. ABD’de aylık ev fiyatları bir önceki yıla kıyasla Ekim ayında artmaya devam etti; barınma, Kasım ayındaki tüketici fiyatlarındaki değişimin üçte birine katkıda bulundu.
Eğer Fed bu yıl faiz indirimlerine başlarsa, politika yapıcıların ve piyasa katılımcılarının öngördüğü gibi, ipotek faizleri ayarlanmaya devam edecek ve bastırılmış konut talebi serbest bırakılabilir. Hızlı faiz indirimlerinin sonucu olarak ortaya çıkacak ani bir artış, konut arzındaki iyileşmeleri dengeleyerek fiyatların toparlanmasına neden olabilir.
Yavuz Akbulak
1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan ‘Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
• Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
• Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
• Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte),
• Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve
• Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte)
başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
• Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003),
• Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004)
ile
• Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II;
• Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021);
• Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021);
• Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021);
• Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022);
• Ticari Mevzuat Notları (2022);
• Bilimsel Araştırmalar (2022);
• Hukuki İncelemeler (2023);
• Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024);
• Hukuka Giriş (2024);
• İşletme, Pazarlama ve Hukuk Yazıları (2024),
• İnterdisipliner Çalışmalar (e-Kitap, 2025)
başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 3 bini aşkın Telif Makale ve Telif Yazı ile tamamı İngilizceden olmak üzere Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak ve çalışkanlık vazgeçilmez ilkeleridir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.