Amerika Birleşik Devletleri’nde Gayrimenkul Sahibi Yabancılara İlişkin Başlıca Vergi Sorunları*

“İnsan, uçurumun kenarına varmadan kanatlanmaz.”

Nikos Kazancakis (Yunan yazar, şair ve filozof; 1883-1957)

Gayrimenkul sadece Amerika Birleşik Devletleri’ndeki (ABD) yerli yatırımcılar için değil, yabancı yatırımcılar için de en kazançlı yatırım fırsatlarından biridir. Bununla birlikte, ABD yurttaşı olmayan herhangi bir kişi, doğal olarak yerli bir araca yatırım yaptığında, dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi gereken vergi etkileri vardır.

Örneğin, ABD emlak vergisi muafiyeti, gayrimenkul bağlamında bile, yerleşik olmayanlar için farklı şekilde uygulanır. Yerleşik olmayanlar, bir ABD vatandaşının endişelenmesi gerekmeyebilecek bir dizi farklı form doldurmaktan sorumludur. Yerleşik olmayanların bulundukları eyalette geçirdiği süre de vergi yükümlülüklerini etkileyebilir. Vergi uyumluluğunun tüm bu kritik yönlerini yönetmek, bir Çift Lisanslı Uluslararası Vergi danışmanı yardımı olmadan zor olabilir.

ABD’de Emlak Vergisi İstisnası (Estate Tax Exemption)

ABD’de mevcut federal emlak vergisi oranı, 1 milyon ABD dolarının üzerindeki vergilendirilebilir tutarlar için maksimum %40’tır. ABD İç Gelir İdaresi IRS tarafından yayınlanan veriler, ABD’deki emlak mülklerinin %0,1’inden daha azının vergi formu doldurması gerektiğini ve mülklerin yalnızca %0,04’ünün vergi ödediğini göstermektedir. Yine de, 2020 yılında bu vergi, federal hükümet için 9,3 milyar dolar tutarında bir gelir sağlamıştır.

ABD vatandaşları ve ABD’de ikamet ettiği kabul edilen kişiler (burada süresiz olarak kalma niyetiyle) 2022 yılında 12.060.000 ABD doları tutarında emlak vergisi istisnasından yararlanabilirken, bu tutar yerleşik olmayan yabancılar için geçerli değildir. Yerleşik olmayan bir yabancı merhum/ölü (decedent’s estate/tereke) için istisna tutarı aslında sadece 60.000 ABD doları olup; bunu aşan herhangi bir tutar, %26 ila %40 arasında değişen oranlarda emlak vergisine tabidir [Yani, ABD’de yerleşik olmayan bir yabancı yatırımcının gayrisafi mülkü (merhumun ölüm anında menfaatine sahip olduğu tüm ABD mülkü), 60.000 doları aşan istisnadan daha fazla bir mülk değerine sahipse, aşan tutar %18 ila %40’ı arasında vergilendirilir.]. Emlak vergisi istisnası, yalnızca ABD gayrimenkulleri için değil, tüm mevcut ABD varlıklarının adil piyasa değeri (fair market value of all U.S. situs assets) için geçerlidir.

Ölüm Halinde ABD’de Gayrimenkule Sahip Olan Yerleşik Olmayanların Vergi Sorumluluğu

Bir ticari kuruluş veya feshedilebilir bir tröst ABD’de bir mülke sahipse, bu kuruluşun yıllık federal ve muhtemelen eyalet vergi beyannameleri sunması gerekebilir. ABD’deki mülkün kiracıları veya bu mülkün kira geliri alıcıları, 1040-NR, ABD Yerleşik Olmayan Gelir Vergisi Beyannamesi (U.S. Nonresident Income Tax Return) doldurmak zorundadırlar. Form 1040-NR, kiraya verenin mülkü kiralamaktan elde ettiği gelir de dahil olmak üzere, kiraya verenler ve mülk hakkında bilgileri içerir. Mülkün bulunduğu yere bağlı olarak başkaca eyalet ve şehir vergileri de alınabilir.

Vergi beyannamelerine ek olarak, yerleşik olmayan kişilerin Mali Suçları Uygulama Ağı (Financial Crimes Enforcement Network-FinCEN) veya IRS ile dosya bilgilerine de ihtiyacı olabilir. Yaygın bilgilerin örnekleri arasında Yabancı Banka ve Mali Hesaplar Raporu (Foreign Bank and Financial Accounts Report-FBAR) ve Form 5472 yer alır. Bu bilgiler vergi ödenmesini gerektirmemesine karşın, varlıklar ve bu varlıkların mülkiyeti hakkında önemli bilgilerin açıklanmasını gerektirir.

Beyanname verilmemesi önemli para cezalarına neden olabilir. Para cezaları çözülmezse, ABD mülküne el konulabilir veya açık artırmada satılabilir ve federal vergi haczine sahip yerleşik olmayan yabancılar bilgilerini İç Güvenlik Bakanlığı ile paylaşabilir.

ABD vergi veya bilgi başvurularında kusur söz konusuysa, vergi ve bilgi bildirimi uyumluluğu durumuna geri dönülmesi ve ilgili sivil ve cezai vergi ve bilgi bildirimi sonuçlarının azaltılması veya bunlardan kaçınılması için seçenekler vardır.

ABD’de Yerleşik Olmayan Birinin ABD Ziyaretinin Vergi Yükümlülüğüne Etkisi

Belirli bir yılda veya üç yıllık bir dönemde 183 günü aşan ziyaretler, bir kişinin dünya çapındaki gelir ve yabancı finansal varlıklar ve hesaplar ile yabancı bir işletme ve banka hesaplarındaki herhangi bir menfaat için ek bilgi dosyaları üzerinde vergiye tabi tutulmasını gerektiren önemli düzeyde varlık testini (substantial presence test) karşılayarak vergi ve bilgi raporlama amaçlarıyla ikamet durumunu etkileyebilir.

Mukim olmayan kişi cari yıl içinde en az 31 gün ve cari yılı ve bundan hemen önceki iki yılı içeren üç yıllık dönem boyunca 183 gün içinde ABD’de fiziksel olarak bulunduğunda önemli varlık testi ile karşılaşır. Aşağıdaki günlerin tümü, bu 183 günlük toplam olarak sayılır:

  • Mevcut yıl içinde ABD’de bulunulan tüm günler,
  • Mevcut yıldan önceki ilk yıl içinde bulunulan günlerin 1/3’ü ve
  • Mevcut yıldan önceki ikinci yılda bulunulan günlerin 1/6’sı.

Önemli varlık testinden kaçınmak için, bireyler ziyaretleri her takvim yılında 120 günden daha az süre ile sınırlandırmalıdır. İş amaçlı (belirli vizeler), bir hayır etkinliğinde geçici olarak yarışan profesyonel sporcular veya ABD’yi ziyaret ederken meydana gelen tıbbi bir durum nedeniyle eyalette zaman geçirilmesi de dahil olmak üzere, vergi amaçlarıyla ABD’de mukim olarak görülmekten kaçınmanın başka yolları da söz konusudur.

* Bu yazıda yer alan görüşler yazarına ait olup çalıştığı kurumu bağlamaz, yazarın çalıştığı kurum veya göreviyle ilişki kurulmak suretiyle kullanılamaz. Yazıdaki tüm hatalar, kusurlar, noksanlıklar ve eksiklikler yazarına aittir.

Yazı için yararlanılan başlıca kaynaklar şunlardır:

  • David Klasing, Three Important Tax Considerations for Foreign Owners of U.S. Real Estate, August 3, 2022, < https://klasing-associates.com/three-important-tax-considerations-for-foreign-owners-of-u-s-real-estate/ > Erişim Tarihi 16 Ağustos 2022
  • Substantial Presence Test, IRS, < https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/substantial-presence-test > Erişim Tarihi 16 Ağustos 2022
  • S. Tax Planning for Foreigners Intending to Own U.S Real Estate, https://sftaxcounsel.com/practice-areas/international-tax-attorneys/u-s-tax-planning-for-foreigners-intending-to-own-u-s-real-estate/ > Erişim Tarihi 16 Ağustos 2022
  • Tax Implications of US Real Estate Ownership by Foreign Nationals, 11/17/21, < https://www.withum.com/resources/tax-implications-of-us-real-estate-ownership-by-foreign-nationals/#:~:text=What%20is%20the%20Foreign%20Investment,(U.S.%20Real%20Property%20Investment). > Erişim Tarihi 16 Ağustos 2022

1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu [merhume Anası (1947-10 Temmuz 2023) Erzurum/Aşkale; merhum Babası ise Ardahan/Çıldır yöresindendir]. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte);
Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte) başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003), Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004) ile Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II, Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021), Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021), Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021), Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022), Ticari Mevzuat Notları (2022), Bilimsel Araştırmalar (2022), Hukuki İncelemeler (2023), Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024) başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 2 bini aşkın Telif Makale ve Yazı ile Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak vazgeçilmez ilkesidir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.