1. Case-Shiller Konut İndeksini Anlamak
Resmi olarak S&P[*]/Case-Shiller Konut Fiyat Endeksi olarak bilinen ‘Case-Shiller Endeksi’, 1980’lerde üç ekonomist Allan Weiss, Karl Case ve Robert Shiller tarafından geliştirilmiştir. Bu adamlar daha sonra araştırmalarını takip eden konut fiyatlarını Amerika Birleşik Devletleri (ABD) genelinde satmak için bir şirket kurmuşlardır. Case-Shiller İndeksi esasen sadece bir değil, birkaç indeksten oluşur:
- Ulusal Konut Fiyat Endeksi, müstakil evlerin satın alma fiyatını ve yeniden satış değerini izleyerek konut değerindeki değişiklikleri izler. ABD’deki dokuz büyük nüfus sayımı bölümünü kapsar.
- 10 şehirli bileşik endeks Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco ve Washington DC’yi kapsamaktadır.
- 20 şehirli bileşik endeks, yukarıdaki şehirlerin tümünü artı Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle ve Tampa’yı da içerir. Ayrıca yukarıda listelenen tüm şehirler için 20 ayrı metro alanı indeksi de vardır.
Bu endekslerin her biri, üç ayda bir hesaplanan ve Şubat, Mayıs, Ağustos ve Kasım aylarının son Salı günü yayınlanan ulusal endeksin yanı sıra, her ayın son Salı günü saat 9’da (EST) yayınlanır. İki aylık bir veri gecikme süresi olduğundan, Mayıs ayında yayınlanan bir rapor yalnızca Mart ayına kadar olan ev satışlarını kapsar.
2. Endeks Neleri Yapar ve Neleri İzlemez?
Her endeks, aynı mülklerin zaman içindeki satış fiyatlarını karşılaştıran tekrar satış yöntemini kullanarak tek aileli, müstakil evlerin fiyatlarındaki değişiklikleri ölçer. Yeni inşaatlar hariçtir; bu evler daha önce satılmadığı için iki sahibi olana kadar satış fiyatlarının nasıl değiştiğini hesaplamanın bir yolu yoktur.
Case-Shiller endeksleri tarafından takip edilen satış türlerine, “peşin satış işlemleri” denir. Bunlar, evin piyasa değerinden satıldığı ve satış fiyatı verilerinin konut piyasasının doğru bir görüntüsünü elde etmek için kullanılabildiği işlemlerdir. Bir annenin evini oğluna uygun ve piyasanın altında bir fiyata sattığı bir işlem, Case-Shiller endeksine dahil edilmez. Buna karşın, haciz satışları endekslere dahil edilmiştir, çünkü bir banka ile bir şahıs arasındaki satış, hem muvazaasız hem de mükerrer satış olarak kabul edilir.
Apartman daireleri (condos) ve kooperatifler (co-ops) ana endekslerin hiçbirine dahil edilmemiştir. Ancak, beş büyük pazarda konut fiyatlarını izleyen ayrı konut endeksleri vardır, bunlar: Boston, Chicago, New York, Los Angeles ve San Francisco.
Ayrıca, türü değişen mülkler (örneğin, yakın zamana kadar bir ev olarak kabul edilen ancak şimdi bir apartman dairesi olarak kabul edilmeyen bir mülk), bir mülkün önemli ölçüde değişmesinden hemen önceki veya sonraki satışlar (iki konut gibi) endeksten hariç tutulur [Beş yatak odalı bir eve dönüştürülen yatak odalı ev ve veri hataları olan işlemler (örneğin, 100.000 dolara satılan ve daha sonra 10.000 dolara satıldığı bildirilen bir ev)].
3. Ev Fiyatları Neden Önemlidir?
Bir ev satın almasanız veya satmasanız bile, ev fiyatları daha geniş ekonominin nasıl performans gösterdiğinin bir göstergesidir. İnsanlar şimdi büyük ve pahalı bir yatırım yapmak için iyi bir zaman olduğundan emin midirler? Belirli bir coğrafi bölge ekonomik olarak ne kadar iyi performans gösterir? Konut sektöründe büyük payı olan işletmeler nasıl performans gösterir? İşte, Case-Shiller Endeksi, tüm bu göstergeler hakkında bilgi sağlar.
Chicago Ticaret Borsası’ndaki S&P/Case-Shiller Konut Fiyat Endeksleri vadeli işlemlerine ve opsiyonlarına yatırım yaparak, konut fiyatlarındaki değişikliklerden dolaylı olarak yararlanmak bile mümkündür. Bu tür bir yatırım, emlak ve gayrimenkul geliştiricileri, bankalar, ipotek kredisi verenler ve ev tedarikçileri gibi işletmelere, konut sektöründeki büyük paylarının riskini azaltmalarına yardımcı olmak için tavsiye edilir. Konutla çok az veya hiç ilgisi olmayan işletmeler bile portföylerini çeşitlendirmek ve yatırım risklerini yönetmek için bu ürünlere yatırım yapmak isteyebilir.
Son olarak, birçok insan hisse senetlerine yaptığı yatırım kadar ve hatta daha fazlasına evlerine yatırım yapmıştır. Bu nedenle, ev fiyat hareketlerinin portföylerinin toplam değeri üzerinde önemli bir etkisi vardır.
4. İki Alternatifli ABD Konut Fiyat Endeksi
4.1. Konut Fiyat Endeksi (HPI)
2008 tarihli Konut ve Ekonomik İyileşme Yasası kapsamında kurulan ABD Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA), üç ayda bir Konut Fiyat Endeksi’ni (HPI) yayınlar. HPI, 50 eyalette 400 büyükşehir bölgesini kapsar ve 1970’lere kadar olan verileri içerir.
FHFA HPI, FHFA tarafından üretilen ve on milyonlarca ev satışına dayanan çeşitli endeksler için biraz kapsamlı bir kavramdır. FHFA’nın Araştırma ve İstatistik Bölümünün denetleyici ekonomisti Will Doerner, farklı pazar segmentlerini vurgulamak için FHFA’nın üç ana endeks türü ürettiğine dikkat çekiyor: Yalnızca Satın Alma HPI, Tüm İşlemler HPI ve Genişletilmiş Veri HPI.
Örneğin, Tüm İşlemler HPI, yalnızca satın alımları değil, yeniden finansmanları içerirken, Yıllık HPI en ayrıntılı verileri içerir: posta kodu, ilçe ve nüfus sayımı seviyelerine kadar. Örneğin, Yalnızca Satın Alma HPI, medyada en sık alıntılananıdır. Genişletilmiş Veri HPI, verilerin uygun kredi limitinin altında satılan tüm ev pazarını kapsamasına izin veren FHA ipoteklerini ve kamu kayıtlarından alınan bilgileri içerir. FHFA ayrıca uygulayıcılar ve araştırmacılar için başka alternatif indeksler de yapar. Distress-Free HPI, hacizleri ve açığa satışları kapsamaz. Yıllık HPI, 2.000’den fazla ilçe, 19.000 posta kodu ve 50.000 nüfus sayımı yolu gibi ayrıntılı coğrafi seviyeler için veriler sunar.
4.2. Kredi Performansı Konut Fiyat Endeksi
CoreLogic tarafından üretilen Kredi Performansı Konut Fiyat Endeksi de tekrar satış verilerini kullanır ancak çok daha kapsamlı olacak şekilde ayarlanmıştır. CoreLogic HPI, yayınlandığı tarihte 7.100’den fazla Posta kodunu, 930’dan fazla Çekirdek Tabanlı İstatistiksel Alanı (CBSA) ve 50 eyalette ve Columbia Bölgesi’nde bulunan 1.300’den fazla ilçeyi kapsar. Verilerde beş haftalık bir gecikme olmasına rağmen, CoreLogic ulusal veri setlerini her ay sıfırdan yeniden oluşturur.
5. Yabancı Konut Fiyat Endeksleri
Konut fiyat endeksleri üreten tek ülke ABD değildir[” ]. Kanada’nın ana endeksi, tekrar satış yöntemini de kullanan Ulusal Bileşik Konut Fiyat Endeksi’dir. Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal ve Halifax gibi şehirlerdeki tek ailelik ev satışlarından elde edilen verileri birleştirir. İrlanda’nın kalıcı Konut Fiyat Endeksi, İrlanda yerel bankacılık piyasasında önemli bir perakende finansal hizmet sağlayıcısı olan kalıcı tsb Group Holdings, P.L.C. tarafından üretilir. Aslında Grup, ülkedeki konut ipotek kredilerinin yaklaşık %15’ine sahiptir. Bu indeks, çok değişkenli doğrusal regresyon analizi olarak bilinen karmaşık bir teknik kullanarak bir değer yerleştirmeden önce evin büyüklüğünü, türünü, konumunu ve diğer özelliklerini dikkate alır. Birleşik Krallık’ın ana endeksi, adını Lloyd’s Banking Group’un bir bölümü ve İngiltere’nin en büyük ipotek kredisi veren Halifax’tan alan Halifax House Price endeksidir. Bu indeks ayrıca çok değişkenli bir doğrusal regresyon analizi kullanır.
DERLEMENİN/ÇEVİRİNİN KAYNAKLARI
Case”“Shiller index < https://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%80%93Shiller_index > erişim tarihi 20 Eylül 2021
Understanding the Case-Shiller Housing Index < https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/10/understanding-case-shiller-index.asp > erişim tarihi 20 Eylül 2021
* Bu derlemede/çeviride yer alan görüşler yazarına ait olup çalıştığı kurumu bağlamaz, yazarın çalıştığı kurum veya göreviyle ilişki kurulmak suretiyle kullanılamaz. Çevirideki tüm hatalar, kusurlar, noksanlıklar ve eksiklikler yazarına aittir.
** İngilizceden Türkçeye Çeviri Yavuz AKBULAK-SPK Başuzmanı
[*] S&P: Standard & Poor’s
[” ] Ülkemizde de konut endeksi Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanmakta olup, 2021 Temmuz sonuçları için bkz. < https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d/KFE.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d-nLKnKHi > erişim tarihi 20 Eylül 2021
1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu [merhume Anası (1947-10 Temmuz 2023) Erzurum/Aşkale; merhum Babası ise Ardahan/Çıldır yöresindendir]. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan ‘Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte);
Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte) başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003), Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004) ile Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II, Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021), Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021), Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021), Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022), Ticari Mevzuat Notları (2022), Bilimsel Araştırmalar (2022), Hukuki İncelemeler (2023), Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024), Hukuka Giriş (2024) başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 2 bin 500’ü aşan Telif Makale ve Telif Yazı ile tamamı İngilizceden olmak üzere Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak ve çalışkanlık vazgeçilmez ilkeleridir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.