İpotekte Teminatın Kapsamı Bakımından Eklenti

GİRİŞ

Rehin haklarına ilişkin düzenlemeye Türk Medeni Kanununda yer verilmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca taşınmaz rehni çeşitleri sınırlı sayıda olmakla birlikte ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi türlerinden ibaret olarak düzenlenmiştir. Taşınmaz rehni uygulamada sıklıkla kullanılmaktadır. Taşınır eşya rehninde olmakla birlikte taşınmaz rehninde de asıl eşyaya ait bütünleyici parçalar ve eklentiler de rehinin kapsamında yer alır. Fakat taşınır eşyalar ile kıyaslandığı zaman taşınmaz değeri daha çok olması nedeniyle taşınmaz rehniyle teminat altına alınması mümkün kredi miktarı, taşınır rehniyle teminat altına alınabilecek kredi miktarına göre fazla olacaktır. Taşınmaz rehinin yapılmasındaki avantajlardan biri de rehnin kurulmasından sonraki süreçte de taşınmazın maliki tarafından taşınmaz kullanılmaya devam ediliyor oluşudur. Bu durumun nedeni taşınmazlar üzerindeki ayni hakların ispatlanması açısından tapu sicil sisteminin uygulanması gerekliliğindendir. Söz konusu sistemle birlikte, taşınmazlardaki ayni hakların kamuya açıklanması, tapu siciline tescille sağlanır.

Taşınır eşyalarda olduğu şekilde taşınmazlarda ayni hak kazanan kimseye devir zorunlu değildir. Taşınır eşyalarda olduğu şekilde eşyanın zilyetliğine ilşikin ayni hak kazanan kimseye devri gerekmediği için taşınmaza ait bütünleyici parçalar ve eklentiler de rehnin kapsamında yer alması nedeniyle rehinli alacaklıya teslimi gerekmez. Bu sebeple taşınır rehni yerine taşınmaz rehinin çeşitlerinden olan ipotek taşınmazın konusunu oluşturmaktadır. Çalışmamızda ise kanunda yer verilen bu düzenlemelerden konumuz gereği ipotekten bahsedeceğiz.

I. İPOTEKTE TEMİNAT YÜKÜNÜN KAPSAMI AÇISINDAN TAŞINMAZ

1. Taşınmaz

Taşınmaz kavramına TMK’da yer verilmemiş olup taşınmaz eşyaya ilişkin tanımları öğretide görmekteyiz. Bu tanımlardan birine göre taşınmaz mal, bulunduğu yerde sabit kalan ve içeriği değişmeden başka bir yere taşınamayan eşyadır. Başka bir tanıma göre taşınmaz, özüne veya cevherine zarar vermeden bir yerden başka bir yere taşınamayan mallardır[1]. İfade edildiği üzere TMK’da taşınmazın tanımına yer verilememiştir. Fakat TMK’nın bazı maddeleriyle taşınmaz mülkiyetine girdiğine ilişkin sınırlı da olsa ifadeler bulunmaktadır. TMK md. 704’te ver verilen açıklama uyarınca taşınmaz mülkiyetinin konusunun arazinin, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların ve aynı zamanda da kat mülkiyetine kayıtlı olan bağımsız bölümlerin gireceği ifade edilir. Bununla birlikte TMK md. 998’e bakıldığında da tapu siciline taşınmaz olarak nelerin kaydedileceği yer almaktadır.

TMK’da taşınmaz olarak tapuya kaydedileceği ifade edilen bağımsız ve sürekli hakları kapsamaz. Bu anlamda eşyanın doğal niteliğinin yanı sıra sosyal ve ekonomik ihtiyaçları da göz önünde bulundurulmaktadır. Bu nedenle taşınır eşya ve taşınmaz eşya ayrımının eşyanın doğal özelliklerine göre yapılan ayrım olarak görünse de bu durum hukuki sınıflandırmadır. Kanunda bağımsız ve sürekli haklar taşınmaz olarak değerlendirilmektedir. Bu hakların taşınmaz olarak tapuya kaydedilmesine imkan sağlamaktadır. Ancak bu durum hakların niteliğini değiştirmemektedir, yalnızca bazı haller bakımından taşınmaz gibi işlem görmesini sağlar. Bağımsız ve sürekli haklar sadece devir ve sınırlama bakımından taşınmaz olarak değerlendirilir. Bu haklara sürekli ve bağımsız haklar üzerinde mülkiyet kurulamaz. Fakat bu haklar üzerinde taşınmaz rehni kurulabildiği için ipotek de kurulması mümkündür[2].

2. Taşınmaz Türleri

Taşınmaz türlerinden ilki arazidir. Arazinin tanımına TMK’da yer verilmemiştir. Tapu Sicil Tüzüğü md. 9’da ise arazi “… sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçası…” olarak ifade edilmiştir[3]. Taşınmaz mülkiyetinin içeriğine ilişkin düzenlemeye TMK md. 718 ve devamındaki maddelerde yer verilmiştir. TMK md. 718’in kenar başlığında genel itibariyle taşınmaz mülkiyetinden bahsedilse de md. 718’den açık bir şekilde anlatıldığı üzere yalnızca arazi üzerinde mülkiyetin kapsamına yer verilmiştir. TMK md. 718 uyarınca, “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.” ifadesine yer verilmiştir.

Bunun yanı sıra bağımsız ve sürekli haklar üzerine de ipotek konulması mümkündür. TMK md. 704’te taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren şeylerden diğeri de tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklardır. İfade edildiği üzere TMK’da bağımsız ve sürekli haklar taşınmaz olarak sayılıp bu hakların niteliği değiştirilmemekle birlikte yalnızca bazı yönlerden taşınmaz gibi işlem görmesi sağlanır. Taşınmaz sayılarak kendilerine tapuda ayrı bir sayfada yer verilen bu haklar, devri mümkün olan ve kişiye bağlı olan irtifaklardır[4].

Tapuya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklarda ipotek kurulması halinde ipotekli alacaklının üzerinde hakkın kurulması ve arazi üzerinde herhangi bir hakkı bulunmamaktadır. Teminat altına alınan alacağın borcun ifa edilmediği hallerde cebri icra ile paraya çevrilerek malvarlığı değeri bağımsız ve sürekli haklardandır[5].

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler de taşınmaz türleri arasında yer almaktadır. Kat mülkiyetinin konusunu oluşturan bağımsız bölümler tapu siciline taşınmaz şeklinde kaydedilmesi de özel kanun hükümleriyle düzenlenmiştir. Kat mülkiyetine ilişkin düzenlemeye ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer verilmiştir. Bu kanunun ilk maddesinde, “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.”[6]

Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın tamamına anagayrimenkul denilmektedir. Ayrı ayrı ve tek başına kullanıma elverişli olan ve KMK hükümleri uyarınca bağımsız mülkyetin konusunu bağımsız bölüm oluşturmaktadır. Bu düzenlemeye kanunun ikinci maddesinde ver verilmiştir. Tapu Sicil Tüzüğüne göre tutulan kat mülkiyeti kütüğüne tescili sağlanan bağımsız bölümler KMK md. 13/4 uyarınca ayrı taşınmaz niteliği kazanmaktadır. Bu durum TMK md. 704 ve md. 998 uyarınca taşınmaz olan ve bu sebeple de üzerinde ipotek kurulabilen taşınmazın ifade edildiği bağımsız bölümdür. Söz konusu bağımsız bölümlere ilişkin kurulan mülkiyet hakkına ilişkin kat mülkiyeti denilmektedir. KMK md. 2/b’de ise anagayrimenkulun bağımsız bölümü dışında yer alan ve ortaklaşa kullanma ya da yararlanmaya ve korumaya ilişkin yerlerse ortak yer olarak ifade edilmiştir. Arsanın KMK’de belirlenen esaslar uyarınca bağımsız bölümlere tahsis edilmiş paylı mülkiyet payları ise KMK md. 2/d uyarınca arsa payı olarak değerlendirilmektedir.

3. Üzerinde İpotek Kurulabilecek Taşınmazlar

Üzerinde ipotek kurulabilecek taşınmazlara bakıldığında taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması gerekir. TMK’da rehne konu olabilmeye ilişkin md. 853’te belirtildiği üzere rehin hakkı yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulması mümkündür. Tapu sicil kütüğüne taşınmaz şeklinde kaydedilebilecek olan şeyler ise TMK md. 998’de ifade edilmiştir. Bu düzenleme uyarınca arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklarla kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ve tapu kütüğüne yer alan taşınmaz olarak kaydedilir. Bu nedenle ipotek de bunların üzerine kurulacak ve tapu kütüğüne kaydedilecektir. Böylece üzerinde ipotek kurulmuş taşınmaz, ipoteğin teminat yükü kapsamında yer alacaktır.

İpotek, devredilebilir taşınmazların üzerinde kurulabilir. Bununla birlikte taşınmazın belirli olması gerekir. TMK md. 854/1 uyarınca rehin kurulurken rehnin konusunu oluşturan taşınmazın belirtilmesi gerektiği ifade edilir. Bu ifade ile birlikte taşınmaz rehininde geçerli olan belirlilik ilkesinin görünümü olan taşınmazın belirlenebilir olması prensibini ifade eder. TMK md. 853 uyarınca rehnin tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerine tescille kurulabilir. Bu halde, üzerinde ipotek kurulacak ve bu nedenle ipoteğin teminat yükü kapsamı içinde yer alacak taşınmazın belli olması zorunlu ve kaçınılmaz olması gerekir[7]. Rehin hakkının tapu siciline tescille birlikte doğması belirlilik ilkesinden kaynaklanmaktadır[8].

Teminata konu taşınmazın tespiti TMK md. 854’te düzenlenmiştir. Bu yönetmelik, rehin hakkının özel konusuna ilişkin iki kural ortaya koymaktadır. Rehinli taşınmazın bireyselleşmesi, rehin verilecek taşınmazın açıkça ve kesin olarak bilinmesi anlamına gelir. Öncelikle rehin verilecek gayrimenkul rehin sözleşmesinde belirtilecektir. Tapu Sicil Tüzüğü md. 20’de “Resmî senede işleme konu taşınmaz mal ve tarafların talebi açıkça yazılır” ibaresi bu hüküm nedeniyle rehin konusu taşınmazın rehin sözleşmesinde belirtilmesi zorunludur. Rehine konu taşınmazın resmi senedde belirtilmesinden sonra rehin hakkı taşınmazın tapu sicil sayfasına tescil olunur. Tescil işlemi ile taşınmaz mal sahibinin rehnine tabi tutulacağına dair tespitini belirtir. Tescil işlemi ile bireyselleştirme şartı yerine getirilecek ve rehin hakkı tesis edilecektir[9].

Paylı mülkiyetin olduğu taşınmazlarda pay sahibinin kendi payı üzerinde ipotek kurması mümkündür. Bu halde teminat yükünün kapsamına taşınmazın paylarından yalnızca söz konusu pay girmektedir. Taşınmazın bütünü ipotekle teminat altına alınsa da paydaşların kendi payları üzerinde ipotek kurması mümkündür. Fakat pay üzerinde ipotek kurulmasının ardından paydaşların malının tamamında ipotek tesis etmesi söz konusu değildir. Bu hükümle birlikte alacaklıların, taşınmazın paraya çevrilmesi sırasında oluşabilecek karışıklıktan korunması amaçlanır[10].

Bir alacak birden fazla taşınmazla teminat altına alınabilir. TMK md. 855’te bu duruma ilişkin düzenlemeye yer verilmiştir. Bu madde uyarınca, bir alacak bakımından birden fazla taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasının iki yolu bulunmaktadır. Bunlardan ilkine göre birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi halinde taşınmazların aynı malik ile ya da borçtan mütesesilen sorumlu olan maliklere ait olması gerekir. Bu halde, üzerinde ipotek kurulan taşınmazlarda alacağın tamamı teminat altına alınmaktadır. Bu şekilde kurulmuş ipotek toplu rehin olarak adlandırılır. TMK md. 855 uyarınca bu şekilde rehin sadece iki durumda kurulması mümkündür. İlk ihtimalde üzerinde ipotek kurulan taşınmazların mülkiyetinin aynı kişide olması gerekir. İkinci ihtimalde ise taşınmazlar aynı kişiye değildir fakat taşınmazların malikleri teminat altına alınacak borçtan müteselsilen sorumlu olurlar[11].

Yapı işinde çalışan kimselerin çalışmalarını karışılığını hemen alamazlar. Yapı işlerinin teknik özellikleri ve belli süre devam etmesi nedeniyle çalışanların alacaklarının sadece yapı işlerinin bitiminde belli olması sonucunu ortaya koyar. Yapı ipoteği hakkına sahip olan yüklenicinin istisna sözleşmesine bağlı şekilde, yapı işinin tamamı ya da bir ksımı, inşaat sahibinin hesabına yapmayı yüklenen ve tacir sıfatına sahip kimselerdir. Alt yüklenicilerinse ana yükleniciden bağımsız şekilde bazı yapı işlerini alarak kendi işleri ile yapıyı sürdürürler. Bu kimselerin işlerinin yapıldığı taşınmazda ana yüklenicininkinden bağımsız şekilde yapı ipoteği hakkı bulunmaktadır. Yapı sahibinin ana yükleniciye olan borcunu ödese de alt yüklenicinin ipoteğinin tescilini talep eder[12].

4. Taşınmazın Üzerinde Bulunan Yüklerin ve Taşınmaz Lehine Kurulmuş Haklar

Taşınmaz ipoteğinin kurulduğu esnada üzerindeki yüklerle ve eşyaya bağlı olan haklar şeklinde taşınmaz lehine kurulan haklar ile birlikte teminatın kapsamında yer alır. Bu sebeple ipotek kurulduğu esnada mevcut taşınmaz lehine kurulan eşyaya bağlı olan ayni hakların terkini için malikin izninin yanı sıra ipotekli alacaklının da izni gerekir. İpoteğin kurulması ardından taşınmaz lehine eşyaya bağlı olarak kurulan haklar da ipoteğin teminat yükünü kapsamında yer alır. Söz konusu hakların taşınmazın değerini arttırması nedeniyle alacaklının tatmin edilmesine yardımcı olur[13].

Taşınmazın üzerinde yer alan yükler ile birlikte teminat yükünün kapsamı oluşur. İpotekten sonra kurulan yüklere ilişkin olarak TMK md. 869 uyarınca; “Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir. Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir.” ifadesi yer alır. İİK md. 132/1’de ise şu şekilde bir düzenleme yer almaktadır: “Alacak bir taşınmaz ile temin edildikten sonra borçlu o taşınmaz üzerinde alacaklının rızası olmaksızın bir irtifak hakkı yahut bir taşınmaz mükellefiyeti tesis ederse bu tesis alacaklının hakkına tesir etmez ve alacaklı taşınmazın o hak ile birlikte veya o haktan ari olarak artırmağa çıkarılmasını isteyebilir.” Aynı maddenin 3. fıkrasında “İpotek yapılmış olan taşınmazı borçlu alacaklının rızası olmaksızın başkasına kiraya verir ve keyfiyeti tapuya tescil ettirirse bu tescil ipotekli alacaklının hakkına tesir etmez.”[14] denilerek ipotekli alacaklının zararına bir durum doğurabilecek kira sözleşmelerinin de ipotekli alacaklının hakkına bir etkisi olmayacağı ifade edilmiştir[15].

5. Üzerinde İpotek Kurulu Taşınmazın Bölünmesi ve Birleşimi

Üzerinde ipotek olan taşınmazın bölünmesi halinde ipoteğin durumuna ilişkin düzenlemeye TMK md. 889’da yer verilmiştir. Bu düzenleme uyarınca; İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır.”[16] Bu durumda, ipoteğin ne şekilde dağıtılacağına yönelik taraflar arasında bir anlaşma yapılması halinde, ipotek bu anlaşma uyarınca dağıtılır. Böyle bir anlaşmanın yapılması halinde tapu idaresi tarafından re’sen bir dağıtım gerçekleştirilir.

İpotekli taşınmazın bölünmesiyle oluşan parçalardan biri veya birkaçının başkasına devri halinde yeni malik, alacağın tamamından veya bir kısmından kişisel olarak sorumlu olmaz. Sorumluluğu, maliki olduğu taşınmazlar ile sınırlıdır. Fakat yeni maliklerin kendilerine ait taşınmaza denk gelen borcu yüklemesi TMK md. 889/3 uyarınca mümkündür. Yeni malikin borcu üstlenmesi halinde tapu idaresinin ipotekli alacaklıya durumu bildirmesi gerekir. İpotekli alacaklının bu bildirim itibariyle bir yıl içinde önceki borçluya kendine başvurma hakkını saklı tutuluğunu yazılı şekilde bildirebilir. İpotekli alacaklı söz konusu bildirimde bulunmazsa, önceki borçlu borcundan kurtulur[17].

İptekli taşınmazın bölünerek yeni parseller meydana getirmektedir. Bu durumda ipotekli alacaklının rızası gerekmez. Bunun yanı sıra ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde rehin yükünün yeni parsellere, ipotekli taşınmazın bölünmesi ile elde edilen tüm parsellerin mülkiyetinin aynı kişide toplanması halinde veya tüm parsellerin borçtan müteselsilen sorumlu kişilere ait olması halinde ipotek yükü bölünmeksizin her parsel üzerine geçirilir. Alacağın bölünmeksizin her parselin değeriyle teminat altına alındığı ipotek türü toplu ipotektir[18].

İpotekli taşınmazın bölünmesiyle birlikte alacak ve rehin yükü bölünmeden devam eder. Alacaklının toplu rehin konusu olan taşınmazın paraya çevrilmesini birlikte talep ederler. Elbirliği mülkiyeti olması halinde ortakların tamamının katılması halinde tek malikin taşınmazları üzerine kurulur gibi toplu ipotek kurulması mümkündür. Taşınmazın bölünmesi halinde her parsel üzerinde elbirliği mülkiyeti devam etmesi halinde yine söz konusu sonucun geçerli olduğu söylenebilir. Bölünmenin sonucunda meydana gelen parsellerden birinin ya da birkaçının el değiştirmesi ve borçtan sorumlu olmayan üçüncü kişinin veya kişilere devredilmesi halinde taraflar arasında aksine anlaşmanın olmaması halinde ipotek yükü bölünerek devreden parsel üzerine geçirilir. Buradaki alacağın bölünmeksizin tüm şeklinde varlığını sürdürmesi halinde rehin yükü taşınmazlara dağıtılır. Ancak alacak dağıtılmadığı için alacağını elde etmek için takip yoluna başvurmak istenildiğinde taşınmazların tümü bakımından paraya çevirme isteminde bulunulması söz konusudur[19].

Arazi parçalarının birleşiminde ise arazisini terk etmiş malike terk etmiş olduğu arazinin yerine arazinin verilmesi esastır. Fakat kimi hallerde terkedilen arazinin yerine verilen arazinin değerinin daha az olması söz konusu olabilir ya da terkedilen arazi küçük olması nedeniyle yerine verilecek uygun arazi bulunmayabilir. Bu gibi hallerde araziler arasında olan değer farkının karşılanması için ya da terkedilen küçük arazinin karşılığında tazminat ödenir. Eğer ki verilen tazminatın ipotekle teminat altına alınan fakat miktarının yirmide birinden fazla olması halinde, alacak için yeterli güvencenin oluşmamışsa tazminat ipotekli alacaklının rızası olmaksızın malike ödenmez. Bu halde tazminat, ipotekli alacaklılar arasındaki sıralamaya göre paylaştırılır[20].

II. İPOTEKTE ALACAK BAKIMINDAN TEMİNATIN KAPSAMI

1. Genel Olarak

İpoteğin anapara ya da üst sınır ipoteği olması halinde yapılan takibi türüne ilişkin önem arz eder. Anapara ipoteğinin paraya çevrilmesi yolunda ilamlı takip, üst sınır ipoteğinin olduğu hallerde ise ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapılır. İpotek kurulurken alacak miktarının belli ve borcun mevcut olması kaydı ile ipotek miktarının dışında faiz ve takip giderlerinin rehin teminatından yararlanacağı öngörülmesi halide taraflarca anapara ipoteği kurulmak istendiği kabul edilir[21].

2. Anapa İpoteği

Anapara ipoteğinde, belirlilik ilkesi uyarınca tapu siciline kayıtlı anapara teminat altındadır. Taşınmaz rehinin geçerli olarak tesis edilmiş olması, alacağın varlığı ve miktarı hakkında bir karine oluşturmayacağından, alacaklı, alacağın varlığını ve miktarını ispat etmek zorundadır. Çünkü alacaklının taşınmaz rehinin dönüştürülmesi sonucu elde ettiği tutardan talepte bulunabilmesi için alacağın geçerli ve mevcut bir alacak olması gerekir. Mevcut bir alacağın sadece bir kısmının taşınmaz rehni ile teminat altına alınması durumunda borçlu, teminat altına alınan tutarın ödenmesi sonucunda taşınmaz rehinin sona erdiğini iddia edemez. Bu nedenle, borcun ifası gerçekleşene dek borcun tamamının ifa edilinceye dek tapu sicilinde gösterilen miktar oranında teminat varlığını göstermeye devam edecektir[22].

Anapara ipoteğinin kapsamının neler olduğuna ilişkin düzenleme TMK md. 875’te yer verilmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca anapara ipoteği kapsamında teminat, anapara, takip gideri, sözleşme faizi ve geçmiş günlerin faizini kapsamaktadır.

İpotek teminatının kapsamı bakımından alacaklının ipoteğin paraya çevrilmesini talepte bulunduğu esnadaki anapara girmektedir. Anaparanın ipoteğin paraya çevrilmesinde talep anına dek tespit edilmesindeki neden, ipoteğin tesisi sırasında anapara alacağının zaman içindeki azalması mümkün ya da sona erecek olmasıdır. Bu nedenle tapu siciline ipoteğin tesis edildiği anda tescili sağlanan anapara tutarının alacağına varlığına karşılık gelmez. Alacaklının alacağın miktarını ayrıca ispat etmesi gerekir. Bu durum da en fazla tapu kütüğüne tescil edilmeyen kısmı ipoteğin sağlamış olduğu teminatın kapsamına dahil olmamaktadır[23].

3. Üst Sınır İpoteği

Taşınmaz rehni tesis edilirken tutarı belirsiz olan alacakların teminat altına alınması durumunda üst limit ipotek söz konusu olacaktır. Alacağın üst limiti taraflarca gösterge olarak belirlenir. Bu düzenleme sonucunda teminatın kapsadığı en yüksek limit belirlenerek ve tapu siciline tescil edilerek üst limit ipotek tesis edilecektir. Böylelikle, kesinlik ilkesine uygun olarak, daha sonra gayrimenkul sahibi olmaya hak kazanacakların korunması sağlanır. Ayrıca, kesinlik ilkesinin bir başka sonucu olarak, alacağın doğmasına neden olan hukuki sebebin tapuda gösterilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla taşınmaz rehni tesis edildiğinde alacak tutarı tam olarak tespit edilemediği takdirde anapara ipotek tesis edilmeyecektir. Ancak anapara ipoteğinin tesis edilebileceği durumlarda üst limit ipotek tesis edilebilir. Para borçları dışındaki takipsiz ve takipsiz alacakların teminat altına alınması açısından, borçların yerine getirilmemesi durumunda talep edilebilecek tazminat tutarı ancak bir üst limit ipotek tesis edilerek tespit edilebilir[24].

Üst limit ipoteğine bakıldığında, TMK md. 851/1, 881/1, 882/1 hükümlerine göre, taşınmaz rehni ile sağlanan teminatın kapsamı üst limit olarak belirlenen tutarı aşamaz. Üst limit ipoteğin kapsamı, teminat altına alınan tüm alacaklar için tapu sicilinde gösterilen miktar ile sınırlıdır. Bu nedenle alacaklının talep edebileceği ancak tapu sicilinde gösterilen üst sınıra kadar teminat kapsamında olacaktır. Üst limiti aşan miktar bakımından alacaklı, borçluyu İİK md. 45 hükümleri ile engellenmeksizin haciz veya iflas yoluyla takip edebilecektir.

Taşınmaz rehinin üst limiti aşan miktar yönünden dönüştürülmesi suretiyle takip edilmesi halinde, borçlu, kamu düzenine aykırılık gerekçesine istinaden İİK md. 16/2 hükümlerine göre şikayete süresiz olarak başvurabilir. Genel kural olarak TMK’nın 864. maddesine göre tapu siciline kayıtlı taşınmaz rehni ve teminat konusu alacak için zamanaşımı uygulanmayacaktır. Ancak üst limit ipoteğinde üst limiti aşan alacaklar için zamanaşımı garanti kapsamı dışında olduğu için çalışacaktır[25]. Tapu sicilinde gösterilen üst limit, yan alacak ve giderleri aşarak teminat kapsamına alınmayacaktır. Üst limiti aşan tutarda üst limit ipoteğinin sağladığı teminattan yararlanılması açısından, taraflar arasındaki sözleşmelerin TMK m. 851, 875, 876 hükümlerinin zorunlu olması nedeniyle geçerli bir sonucu olmayacaktır. Bu nedenle, kesinlik ilkesini düzenleyen emredici hükümler uyarınca üst limiti aşan kısmın üst limit ipoteğe dahil edilmesi mümkün değildir. İpotek borcu ve gelir belgeleri alacaklardan soyut nitelikte olduğundan üst limit rehni olarak tesis edilmesi mümkün değildir[26].

III. İPOTEKTE TEMİNAT YÜKÜ KAPSAMINDA EKLENTİ

1. Genel Olarak

İpotek hakkı, alacaklıya taşınmazın değerinden ayni hak tanıması nedeniyle hakkın taşınmazın hangi değerlerine etkili olacağının belirlenmesiyle birlikte ipoteğin paraya çevirmesi yolula takipte özemli hususlardan biridir. Bu bağlamda taşınmaz bakımından takibin konusuna ana taşınmaz, bütünleyici parçalar, eklentiler, kiralar kaim değerleri kapsar[27]. TMK md. 853’te yer verilen düzenleme[28] genel nitelikte bir kural niteliğindedir. Bu nedenle taşınmazın rehinlerde olduğu gibi yapı alacaklısı ipoteğinin sadece tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerinde tesis edilir. Üzerinde yapı alacaklısının ipoteği tesis edilen taşınmaz üzerinde kayıtlı değilse ilk olarak taşınmazın tapu siciline kaydının yapılması gerekir. Yapı alacaklısının ipoteğe konu olabilecek taşınmazlar bakımından arazi, bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerdir[29].

Taşınmazın bağımlı ya da bağımsız olması TMK md 704/2’de yer verilen hakların bağımsızlığında olduğu şekilde taşınmaz mülkiyetinin başkasına geçirilmesiyle ilgilidir[30]. Bu bakımından taşınmaz rehni; taşınmaz, bütünleyici parçaları ve eklentilerini kapsamaktadır[31]. Bununla birlikte kimi hallerde taşınır eşyada eklenti niteliğinde olmasına karşın sürekli şekilde bu niteliği kaybeder.

Bir şeyin eklenti olup olmadığına ilişkin TMK md. 862’nin değerlendirilmesi gerekir. Bu ilke uyarınca tapu kütüğünde eklenti beyanları hanesine kaydedilen eşyalar aksi ispatlanmadıkça eklenti sayılır. Tapuda beyanlar hanesine yapılan kayıtlar yalnızca eklentiye ilişkin karine oluşturur. Diğer bir anlatımla, aksinin ispatı her zaman mümkündür. Ayrıca tapuda eklenti şeklinde beyan edilmemiş eklenti niteliğindeki eşyalar rehnin kuruluş zamanında otomatik şekilde rehin kapsamına dahil edilir[32].

TMK md. 862 uyarınca eklentiler de taşınmaz üzerinde kurulan ipoteğin teminat yükü kapsamında yer alır. Bu madde uyarınca, rehnin, taşınmazın eklentileriyle birlikte yükümlü kıldığını ifade eder. TMK md. 686/1 de ise bir şeye ilişkin tasarrufların, eklentisini de kapsadığı ifade edilmektedir. TMK md. 862 bu anlamda emredici nitelikte değildir.

Tarafların yapacakları sözleşmeyle eklentilerin ipoteğin kapsamına gireceği kuralının aksini kararlaştırmaları mümkündür. Sözleşme ile eklentilerin bir kısmının veya bütününün ipoteğin teminat yükünün kapsamı içinde yer almayacağına karar verilebilir[33]. Bununla birlikte ipotek sınırlı ayni hak olması nedeniyle herkese karşı ileri sürülebilir ve belli süre kullanılmadığında zamanaşımına uğramaz. Aynı zamanda bu özelliğiyle üzerinde ipotek kurulu taşınmazın başklarına devrinden veya başka ayni haklarla kayıtlanmasından etkilenmemektedir[34]. Rehin tapu kütüğüne tescil edilmesinin ardından taşınmaza bağlanan eklenteiler de ipotek kapsamında değerlendirilir. Alacaklının söz konusu duruma ilişkin bilgisinin olup olmaması durumu değiştirmez ve tarafların bütün ekletinlerin veya bazılarının rehnin kapsamına girmeyeceğine ilişkin sözleşme yapmaları mümkündür[35].

Taşınır bir malın eklentisi olduğu iddia edenin iddiasını ispat etmesi gerekir. Nitekim TMK md. 862/2’de eklentilere ilişkin karineye yer verilmiştir. Bu düzenleme uyarınca, “Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır.” Bu hüküm uyarınca ipotek kurulurken açık şekilde eklenti olduğu belirtilerek tapu kütüğünde yer verilen taşınmaza ait olan sayfada beyanlar sütununa yazılan taşınır malın o taşınmazın eklentisi olduğu kabul edilmektedir. Taşınmaz üzerinde yapılan ekonomik ihtiyaçlara ya da insanların oturmasına tahsis edilen etrafı çevrili ve kapalı nesneler olup yapılmalarıyla taşınmazın bütünleyici parçası halini alan nesnelerle bir şekilde binanın tadil ve tamirat işleri de yapı kavramındadır[36]. Bu anlamda teminat kapsamında tüm bu unsurlar göz önüne alınır.

Bu karinenin aksini iddia eden, söz konusu taşınır eşyanın eklenti olmak için gerekli şartları taşımadığını ispatlayarak bu karineyi çürütebilir[37]. Eğer tapu kütüğünde beyanlar sütununda böyle bir kayıt yer almıyorsa, bu durumda bir taşınır eşyanın o taşınmazın eklentisi olduğunu iddia eden söz konusu taşınır malın eklenti olmak için gerekli şartları taşıdığını ortaya koyarak bu iddiasını ispatlamalıdır. Madde metninden taşınır eşyaların eklenti olarak gösterilerek tapuda beyanlar sütununa yazılmasının ancak ipotek kurulurken mümkün olabileceği gibi bir anlam çıkmaktadır. Ancak daha sonra da malikin yazılı talebi üzerine ya da tarafların anlaşması sonucunda eklentiler beyanlar sütununa yazdırılabilir[38].

2. Eklentinin İpoteğin Teminat Yükü Kapsamında Yer Almasının Etkileri

TMK md. 686 uyarınca sadece taşınır eşyaların eklenti vasfını kazanabileceği ifade edilmektedir. Bu nedenle bir taşınmazın eklenti olması söz konusu değildir. TMK md. 939 uyarınca, “Kanunda öngörülen ayrık durumlar dışında taşınırlar, ancak zilyetliğin alacaklıya devri suretiyle rehnedilebilir.” Maddenin üçüncü fıkrası uyarınca “Taşınır, fiilen yalnız rehnedenin hakimiyetinde kaldığı sürece rehin hakkı doğmaz.” Buna göre taşınır eşyalar üzerinde rehin kurulabilmesi için kural olarak taşınmazın rehnedenin elinde çıkış olması ve alacaklıya teslim edilmiş olması gerekir[39].

TMK md. 686/1 ve md. 682/1 uyarınca taşınmaz üzerinde ipoteğin kurulduğu esnada söz konusu taşınmazın eklentileri de aksine sözleşmenin olmaması halinde ipoteğin teminat kapsamında yer alır. Bu nedenle bu iki madde uyarınca taşınırların rehnedilmesi için zilyetliğin devredilmesi kuralının istisnasını teşkil eder. Bir taşınmaz üzerinde ipoteğin kurulduğu esnada taşınır eşya olan eklentiler ipoteğin kapsamında yer alabilmesi için taşınmaz malikinin elinden çıkarılarak alacaklıya teslimi gerekmez. Bu durumda hem ipotekli alacaklı hem de ipotekli taşınmaz maliki bakımından faydaları bulunmaktadır[40].

Genel kuralın uygulanması halinde taşınır eşyanın eklentilerinin ipoteğin kapsamında yer alması için eğer ki bunlar alacaklıya teslimi şart olsaydı, bu durumda borç sona erene kadar alacaklının eklentilere bakma ve muhafaza yükümlülüğü olacaktı. Fakat taşınmaz üzerinde ipoteğin kurulması esnasında eklentiler de teslimi gerekmeksizin teminat kapsamına girmesi nedeniyle alacaklının bunları muhafaza masrafları olmayacaktır[41].

3. Eklenti Kavramı ve Unsurları

TMK md. 686/1’de eklenti kavramına yer verilmiştir. Bu düzenleme uyarınca, “Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.” olarak ifade edilmiştir[42]. Eklentiyle asıl şeyin arasında, bütünleyici parçalarda olduğu gibi sıkı bir bağ bulunmamaktadır ve daha çok ekonomik birliktelik vardır. Eklenti, bağımsız mal niteliğinde olsa dahi eklentiyle asıl şeyin ekonomik birliği meydana getirir. Kanun metninden de anlaşıldığı gibi eklentinin asıl şeye özgülenmesi, asıl şeyin işletilmesi ve korunmasına faydalı olmalı ve bu birlikteliğin asıl şeye yararı bulunması gerekir[43].

Eklentinin unsurlarına bakıldığında bunlardan ilki bağımsız taşınır eşya olmasıdır. Eklentiyle asıl şey arasında birliktelik maddi birliktelikten öte ekonomik birlikteliktir. Böylelikle eklenti olan taşınır eşya bağımsız eşya vasfıyla kendi hukuki varlığını korur. Eğer ki taşınır eşyayla asıl şey arasında sıkı maddi bağlantı şeklindeyse taşınır eşyanın asıl şeyin bütünleyici parçası olur[44].

İpotek tesisi gerçekleştirilirken mevcut bütünleyici parçaların dışında sonradan eklenmiş olan bütünleyici parçalar taşınmaz rehni kapsamına girer. Taraflar arasındaki gerçekleştirilen bütünleyici parçanın rehnin kapsamı dışına çıkarılmasına ilişkin yapılan anlaşma, üçüncü kişileri bağlamamaktadır. Bu durumun iç ilişkide sonuç doğurduğu görülmektedir. Malikin ipotek tesis ederken mevcut olan bütünleyici parçaların dışında sonradan eklenen bütünleyici parçalar da taşınmaz rehni kapsamına girer. Taraflar arasındaki yapılan bütünleyici parçanın rehnin kapsamı dışına çıkarılması anlaşması, üçüncü kişileri bağlamamaktadır. Söz konusu durum iç ilişki bakımından etkilerini gösterir. Çünkü malik, bütünleyici parçalar üzerinde dilediği gibi tasarruf yetkisine sahiptir ve rehne konu olan taşınmazlarda değer azalması olması halinde alacaklı borçludan güvence verilmesi ya da durumu eski haline getirmesini talep edebilir[45].

Eklenti ve bütünleyici parça arasında bazı farklar bulunmaktadır. Bütünleyici parçanın taşınır ve taşınmaz eşya olabilmesi mümkündür ve bütünleyici parça bağımsız tasarrufun konusunu teşkil etmez. Bütünleyici parçalar tapuda kayıt edilemez ancak eklentiler talebin üzerine tapu kütüğüne kaydedilir. Bütünleyici parçalar ve eklentilerin arasındaki farklılıklar, ipoteğin kapsamına dahil olması açısından etkisi bulunmaktadır. Söz konusu bu durumun ipotekte teminatın kapsamını belirlerken kendini gösterir. TMK md. 862 uyarınca hem bütünleyici parçalar hem de eklentiler ipoteğin kapsamına re’sen dahil olur[46].

Eklentinin diğer bir unsuru ise dış bağlantısının olmasıdır. Taşınır eşyanın eklenti niteliğini kazanabilmesi için eklentiyle özgülenmiş olduğu asıl şey arasında üçüncü kişilere açıklanmış olur. Bu durum TMK md. 686/2’de eklentinin tanımına yer verilerek ifade edilmiştir. Bunun yanı sıra eklentiyle asıl şeyin arasında bağlantı bütünleyici parçaya nazaran sıkı değildir. Bütünleyici parça sayılması için gereken sıkı maddi bağlantı şartı eklentiler bakımından geçerli değildir[47]. Dış bağlantı şartının sağlanmasında önemli olanın eklenti niteliğinde olan taşınır malla asıl şeyin arasında olan bağlantının dışardan görülebilir ve üçüncü kişiler tarafından anlaşılabilir olması gerekir.

Bununla birlikte taşınır eşyanın özgülenmesi gerekir. Bunun yanı sıra taşınır eşyanın eklenti niteliğine sahip olabilmesi için asıl şeye ekonomik amacına özgülenmiş olması gerekmektedir. Sürelilikle ifade edilmek istenense sonsuzluk, ebedilik değil devamlılıktır. Eklentiyle asıl şeyin arasında devamlılıktan bahsedilir. Bu bağlamda özgülemenin geçici veya sürekli olduğunun tespiti gerekir[48].

4. Eklentinin Tapuya Kaydı

TMK md. 862/2 uyarınca rehnin kurulması esnasında eklenti şeklinde gösterilmiş taşınır eşyalar, beyanlar sütununa eklenti şeklinde yazılması mümkündür. Fakat sonradan malikin istemiyle veya tarafların anlaşması sonrasında eklentinin tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılması mümkündür. TMK md. 1012 uyarınca eklentilerin malikin istemiyle tapu kütüğüne yazılması mümkündür. Bununla birlikte, taşınır malın eklenti şeklinde tapu kütüğüne beyanlar sütununa kaydedilmesi başlı başına taşınır mala eklenti vasfını kazandırmaz. Taşınır malın eklenti olarak değerlendirilmesi için TMK md. 686’da ifade edilen şartları gerçekleştirmesi gerekir. Şartların tamamen sağlanmadığı hallerde taşınır malın beyanlar sütununa kaydedilse de eklenti olarak değerlendirilemez. İpoteğin teminat yükü kapsamında yer almamaktadır[49].

5. İİK md. 83/c’nin Değerlendirilmesi

Eklenti niteliği haiz taşınır eşyalar bağımsız eşya niteliğini korumaktadırlar. Eklenti ve asıl şeyin taşınmaz ekonomik birlik meydana getirse de eklenti bağımsız eşya şeklinde kalır ve kendi hukuki varlığını devam ettirir. Taşınır eşyalar, özgülenmiş oldukları taşınmazdan ayrı şekilde kendi başlarına mülkiyet ve sınırlı ayni hakka konu olabilir. Bağımsız eşya vasfını koruyan ve kendi hukuki varlığını devam ettiren eklentilerin, taşınmazdan ayrı şekilde haczedilmesine engel bulunmamaktadır. Kural olarak eklentilerin taşınmazdan ayrı şekilde haczedilmesi mümkündür[50].

Belirtmek gerekir ki Yargıtay’ın bazı kararlarında yalnzıca ipotek akit tablosunda gösterilen eklentinin taşınmazdan ayrı şekilde haczedilemeyeceği ifade edilmektedir. Aynı zamanda da İİK md. 83/c’nin[51] uygulanabilmesi için eklenti şeklinde ipotek akit tablosunda yer verilen taşınırların aynı zamanda da TMK md. 686’da belirtilen eklenti olması için gereken şartlara sahip olması gerektiği ifade edilmiştir[52].

Söz konusu düzenleme ile birlikte taşınmaz rehinin değerinin korunmaya çalışıldığı ve rehinli alacaklının korunmaya çalışıldığı görülmektedir. Taşınmaz rehninin kapsamındaki eklentilerin taşınmazdan ayrı şekilde haczedilmesi nedeniyle taşınmazın değerinin azaldığı uygulamada görülen bir durumdur. Bu durumun önlenmesi amacıyla İİK md. 83’ün düzenlendiği görülmektedir. Bu anlamda Yargıtay kararlarına bakıldığında yalnızca ipotek akit tablosunda yer verilen eklentilerin değil, aynı zamanda da ipoteğin kapsamında bulunan eklentilerin hiçbirinin taşınmazdan ayrı şekilde haczedilemeyeceği görüşünü savunmaktadır. Bu bağlamda taşınır malın eklenti olması için TMK md. 686/2 uyarınca belirtilen şartları sağlayarak taşınmazın eklentisi vasfını kazanarak ipoteğin kapsamında yer alması, taşınmazdan ayrı şekilde haczedilememesi bakımından yeterli ve gerekli görülmektedir[53].

Taşınır bir malın ipotek kapsamında olup olmadığının tespit edilmesinde taşınır malın ipotek akit tablosunda yazılı olup olmamasının etkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle taşınır malların eklenti olarak değerlendirilmesi için TMK md. 686 /2 uyarınca belirtilen şartlara sahip olmaları gerekir. Verilen bazı kararlarda ise söz konusu sonuca farklı şekillerde ulaşıldığı görülmektedir. Kimi kararlarda taşınmazın etklentisinin ipotek akit tablosunda yazılı olmasa bile TMK md. 862 uyarınca ipoteğin kapsamında yer alması nedeniyle haczedilemeyeceği de ifade edilmiştir[54].

6. İİK md. 128 Kapsamında Yapılan Değerlendirme

Ticari ve ekonomik bütünlüğü olan varlıkların birlikte satılması ilkesine uygulamada rastlanmaktadır. Doktrinde, ipotekte taşınmazların satışına yönelik ayrı tapulara bağlı taşınmazların eklentisinden ekonomik bir zorunluluk olmadıkça ayrı ayrı satılacağından ayrı ayrı satılmaktadır[55]. Ekonomik zorunluluk arz etmek ifadesi içerisinde geçmesi nedeniyle taşımazlar için de göz önünde bulundurulmaktadır.

Ekonomik bütünlük arz etmek sağlamak terimi veya hukuktaki geniş ifadesiyle bu madde kapsamında taşınmazlar için ticari ve ekonomik bütünlüğü olan mal ve haklar ile bir bütün olarak satıldığında daha yüksek gelir getireceği anlaşılan mal ve haklar kriterlerinin söz konusu olduğunu söyleyebiliriz. El konulan eşyalar birlikte satılırsa, bir bütün olarak satış için yeterli olan daha yüksek gelir elde edilecektir. Daha yüksek gelir için ticari ve ekonomik bütünlük şart değildir. Birbirini farklı bir şekilde tamamlayan mal ve haklar, yüksek gelir durumunda bir bütün olarak satılabilmektedir. Bir bütün olarak yüksek gelir elde etmek, alacaklının alacaklarına daha kolay ulaşmasını sağlarken, borçlu daha az mal ile borcundan kurtulur. Bu durum her iki tarafın da yararınadır[56].

7. Eklentinin İpotek Teminat Yükü Dışında Tutulması

TMK md. 862 uyarınca taşınmazın eklentilerinin ipoteğin teminat yükü kapsamında yer alır. TMK md. 686/1 de bu hükümle aynı doğrultuda olmakla birlikte bir şeye ilişkin tasarrufların aksi belirtilmediği hallerde onun eklentisini de kapsadığı ifade edilmiştir. Bu durumda kural olarak taşınmazın eklentisi de taşınmaz üzerinde kurulan ipotek kapsamındadır. Fakat bu kural emredici nitelikte değildir, aksinin kararlaştırılması mümkündür. Bu nedenle taşınmazın eklentilerinin bir kısmı veya tamamının ipoteğin teminat yükü kapsamında tutulması mümkündür[57].

Taşınmazın eklentilerinin bir kısmı veya tamamının ipoteğin teminat yükü kapsamı dışında bırakılması, taşınmaz malikine daha fazla kredi bulabilme imkanı sağlar. Eser taşınmazın değeri, ipotek ile teminat altına alınmış miktarı karşılamaya yetmesi halinde taşınmaz malikinin birinci derecede ipotekli alacaklıya anlaşarak eklentilerinin bir kısmı veya tamamen ipotek kapsamı dışında bırakabilir. Bu durumda sonra gelen derecelerde ipotek kurulmak istendiği hallerde eklentiler de kendiliğinden ipoteğin teminat yükü kapsamına dahil olacağından dolayı daha fazla kredi bulunması mümkün olabilecektir. Taşınmaz malikinin herhangi bir derecede ipotekli alacaklısı ile anlaşma saplayarak sonradan kurulan ipoteklerin eklentilerini kapsamayacağını kararlaştırmaları geçersizdir. Bununla birlikte taşınmaz maliki, ipotekli alacaklı ile anlaşarak eklentilerin yalnızca ipoteğin teminat yükü kapsamında yer alacağı, diğer ipoteklerin eklentilerini kapsamayacağını kararlaştırmaları da geçersizdir[58].

8. Eklenti Üzerinde İpotekle Teslime Bağlı Rehnin Aynanda Yer Alması

Eklenti olan taşınır eşyalar, bağımsız eşya olma vasfını taşımaya devam ederler ve kendi hukuki varlıklarını da korurlar. Bu durumun sonucu olarak da eklenti olan taşınır eşyaların ve özgülendikleri şeyler ayrı ayrı kendi başlarına ayni hakkın konusu olmaları mümkündür. Bu nedenle ipotekli taşınmaz ve eklentisinin söz konusu olduğu hallerde eklenti ve taşınmazın aynı kişiye ait olması mümkün olabildiği gibi mülkiyetlerinin farklı kişilere ait olması da mümkündür. Bu gibi hallerde taşınmazın malikinden başka bir kimseye ait taşınır eşya taşınmazının eklentisi şeklinde özgülenebilecek ve hatta istenirse tapu kütüğünde beyanlar sütununa eklenti şeklinde kaydedilir[59].

9. Eklenti Üzerinde İpotekle Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanununa Göre Kurulmuş Rehnin Aynı Anda Yer Alması

Eklenti vasfına haiz taşınır eşyalar bağımsızlıklarını korumakla birlikte eklenti ve özgülendiği asıl şey ayrı ayrı hak konusu olabilmektedir. Bu nedenle taşınmazın eklentisi üzerinde teslime bağlı olarak taşınır rehinin kurulması mümkündür. Eklenti üzerinde teslime bağlı taşınır rehni kurulan taşınmaz üzerinde önceden kurulan ipoteğin bulunması mümkündür. Taşınmazın eklentilerinde aksi belirtilmedikçe ipoteğin teminat yükü kapsamında TMK md. 862/1 uyarınca yer alır. Bununla birlikte TMK md. 939’da teslime bağlı taşınır rehinin kurulabilmesi için taşınır malın malikin elinden çıkmak suretiyle rehinli alacaklıya teslimi gerekmektedir. Fakat söz konusu devir geçici nitelikte olması nedeniyle TMK md. 686/3 uyarınca[60] eklenti niteliği sonlanmaz. Bu nedenle söz konusu eklenti niteliğine haiz taşınır eşya ipoteği kapsamında kalmaya devam eder.

Taşınmaz üzerinde ipoteğin kurulması ile birlikte ticari işletmenin tamamı üzerinde rehin kurulması da mümkündür. Bu hallerde ticari işletme rehni alacaklısın hakkı, eklentiler üzerinde ipotekli alacaklısının hakkından sonra gelir. Nitekim TİTRK md. 5/2[61]’de de bu durum ifade edilmiştir[62]. Ticari işletme rehni kapsamında yer alacağı ifade edilen taşınır varlıklar üzerinde başka rehin hakkı tesis edilmesi halinde ticari işletme rehni sonraki sırada yer alır. Bu hallerde taşınmaz üzerinde ipotek kurulduğu esnada aksi belirtilmedikçe, ipoteğin teminat yükü kapsamında ver verilen eklentiler üzerinde ipotekli alacaklının hakkı, ticari işletme rehni alacaklısının hakkından önce gelir. Bu anlamda taşınmaz malikinin tek başına veya ipotekli alacaklıyla yaptığı anlaşmanın sonrasında eklentilerin tapu kütüğünde beyanlar sütununa kaydedilmesi halinde TİTRK hükümleri uyarınca hüküm kurulmaz[63].

10. Eklentinin İpoteğin Kapsamından Çıkmış Olması

Eklenti olabilmek için aranan şartlardan birinin dahi ortadan kalkması halinde taşınır eşya niteliğini kaybetmektedir. Eklenti vasfını kaybetmiş taşınır eşyanın ipoteğin kapsamı dışına çıkar. TMK md. 862/1 uyarınca yalnızca taşınmaza bağlı eklentiler ipoteğin teminat yükü kapsamı içinde yer alır. Eklenti olan taşınır eşya, bağımsızlığının yanı sıra hukuki varlığını da korumaktadır. Bu durumda eklentiler üzerinde taşınmaz malikinin asıl şeyden bağımsız şekilde tasarrufta bulunması mümkündür. Bu nedenle taşınmaz malikinin taşınır eklenti niteliğini sonlandırmak suretiyle ipoteğin kapsamından çıkarılması mümkündür. Burada eklenti taşınmaza bağlandığı zamana göre farklı sonuçlar ortaya koyabilir. Geçici ayrılmaların olması halinde taşınır malın eklenti niteliği son bulmadığından taşınırların ipoteğin teminat yükü kapsamına çıkmaz[64].

Taşınmaz maliki tarafından ipoteğin kurulduğu esnada mevcut olan eklentinin üzerinde tasarrufta bulunarak taşınır eşya eklenti niteliğini sonlandırdığı hallerde eklenti ipoteğin kapsamından çıkacağından dolayı söz konusu tasarruflar ipotekli alacaklının haklarına zarar verebilir. Bu sebeple malikin eklentiler üzerinde tasarrufta bulunacağı sırada ipotekli alacaklının hakkını gözetmesi gerekir ve ipoteğin alacaklıya zarar vermemesi gerekir. Taşınmaz malikinin eklentiler üzerinde tasarrufta bulunulurken düzenli işletme gereklerine uyarak düzenli işletmenin yapacağı işlemleri yapması gerekir. Bu kurallara uyulup uyulmaması iyiniyet kurallarına uygun şekilde değerlendirilecektir[65].

Taşınmaz malikinin taşınmaza sonradan özgülenmiş eklentiler üzerinde tasarrufta bulunması sebesttir. Fakat taşınmazın ipotek kurulduğu esnada değerine zarar vermemesi gerekmektedir. İpotekli alacaklı söz konusu tasarrufa karşı çıkamaz. Fakat taşınmaz malikiyle anlaşma gerçekleştirerek ipoteklerin sonradan özgülenecek eklentileri kapsayacağını da açık şekilde ifade etmeleri halinde bu durumda karşı çıkabilmesi mümkündür. Tarafların ipotek sözleşmesi kapsamında buna karar vermeleri mümkün olmakla birlikte sonradan yapacakları anlaşmayla buna karar vermeleri de mümkündür[66].

IV. İPOTEKTE TEMİNAT YÜKÜNÜN KAPSAMI AÇISINDAN KİRA VE DİĞER DEĞERLER

1. Kira Bedeli

Taşınmaz üzerinde ipotek kurulması, taşınmazın kiralanmasına engel değildir. Kiraya verilen taşınmaz üzerinde ipotek kurulması mümkündür. İpotekli taşınmazın kiraya verilmesi halinde kira bedelleri, ipoteğin teminatı kapsamında belirlenmelidir. TMK md. 863 uyarınca belli şartlar altında bazı sınırlamalar ile kira bedelleri de ipoteğin teminat yükü kapsamında yer alır. Bu nedenle üzerinde ipoteğin kurulduğu taşınmazın maliki, ipotek ile teminat altıne alınan alacağın borçlusu olması gerekmemektedir. Kira bedelleriyle taşınmaz arasında maddi bağlantı bulunmamaktadır. Kira bedeli taşınmazın bütünleyici parçası veya eklentisi değildir. Çünkü kira bedelleri, taşınmazın konu olduğu kira ilişlerinden doğan hukuki ürün niteliğindedir. Kira bedelinin alacağı üzerinde TMK md. 954 vd. hükümleri bağlamında kanundan doğan rehin hakkı bulunmaktadır[67].

Kira alacakları üzerinde yer alan rehin, bağımlı rehin hakkıdır. Nitekim kanundan doğan rehin hakkının varlığı taşınmaz rehinin varlığına bağlıdır. Fakat kira alacağı üzerinde olan rehin hakkı, taşınmaz üzerindeki ipotek karşısında ikincil konumda değildir. Taşınmaz üzerinde ipotek kurulması ve şartların sağlanması halinde belli kira alacakları üzerinde rehin hakkı doğması ve kira alacaklarının ipoteğin teminat yükü kapsamında yer alması, kiracılar bakımından kira bedelini ifa zorunluluğu oluşturmaz. Fakat kiracılar kira bedelini ödemeleri halinde TMK md. 863’te yer verilen kurallara uyması gerekir[68].

Taşınmaz üzerinde ipotek hakkına sahip alacaklının teminat altına alınan alacağı vadesinde ödenmemesi halinde rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipte bulunması mümkündür. TMK md. 863/1 uyarınca ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe başlandığı andan itibaren ipoteğin paraya çevrildiği ana kadar işlemiş olan kira bedelleri, ipoteğin teminat yükü kapsamındadır. TMK md. 863 uyarınca ipotek hakkının, kiracılara sadece ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile girişilen takipte kendilerine bildirilmesinin ardından ileri sürülür. Kendisine herhangi bildirim yapılmayan kiracının kira borcunu malike ödeyerek borcundan kurtulabilir ve ipotekli alacaklıya ikinci ödemede bulunmak zorunda kalmaz. Fakat bunun için kiracının iyiniyetli olması gerekir[69]. Bu bağlamda ürün kiraları da TMK md. 863’te belirlenen şartlar ve sınırlar ile ipoteğin teminat yükü kapsamında yer alır. Ayni nitelikte edim kira bedelinin kararlaştırılması halinde söz konsuu bedel TMK md. 863 uyarınca ipoteğin kapsamında yer alır[70].

Kiracı kira bedelinin dışında kiralayanın sağladığı başka hizmetlerin karşılığında başka edimlerde bulunma borcuna altına girebilir. Kiralayanın, kiralanan taşınmazın bakımı ve diğer giderleri bakım görevini üstlenmiş ve kiracnının da bunun karşılığı olarak ek ödemede bulunma borcuna altına girmiş olabilir. Söz konusu bu bedel TMK md. 863 kapsamınca değerlendirilmez. Bu nedenle bu bedeller ipoteğin teminat yükü kapsamına girmeyecektir. Belirtmek gerekir ki alt kiracının durumu bakımından kiracıya ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli, TMK md. 863 uyarınca değerlendirilmez. İpotekli alacaklı söz konusu kira bedelleri üzerinde bağımlı rehin hakkı kazanmaz. Bu nedenle alt kiracının kiracıya ödemiş olduğu kira bedelleri, ipoteğin teminat yükü kapsamında yer almaz[71].

TMK md. 862/3 uyarınca ipotekli alacaklının ipotekli taşınmazın kira bedelleri üzerinde hakkını koruma düzenlenmiştir[72]. Söz konusu düzenleme ile birlikte kanun koyucunun ipotekli alacaklıyı henüz muaccel olmayan kira bedelleri üzerinde taşınmaz malikinin gerçekleştireceği hukuki işlemler ve diğer alacakların eklettiği hacizler karşısında koruma altına alma amacı taşır. Madde metninde görüldüğü üzere hükümden yararlanma hakkı yalnızca ipoteğin çevrilmesi yolu ile takibe başlayan alacaklıya aittir. Diğer ipotekli alacaklardan önce gelen ipotek hakkına sahip olsa da söz konusu hükümden yararlanamaz[73].

2. Diğer Değerler

Çeşitli nedenlerde ipoteğin değerinin azalması mümkün veya bunun yerine alacak hakkının veya bedelin geçmesi söz konusu olabilir. Bu alacak hakkının veya bedelinin ipoteğin teminat yükü kapsamında yer alıp almadığının da değerlendirilmesi gerekir. Çünkü ipotek hakkı alacaklısına taşınmazın objektif değeri üzerine alacağını karşılaşam imkanı sunan haktır. Bu sebeple bu değer yerine geçen tüm değerler ipotek kapsamındadır. TMK md. 879’da[74] kaim değer olan sigorta tazminatının ipoteğin kapsamında yer alacağı ifade edilmektedir[75].

Taşınmaz maliki tarafından taşınmazı sigorta ettirme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Fakat taşınmazın malikinin kendi isteği ile sigorta ettirmesi mümkün olabileceği gibi ipotekli alacaklının da malik ile anlaşarak taşınmaz malikine borç olarak yükleyebilir. Taşınmaz ipotekli alacaklı tarafından sigorta ettirilmesi de mümkündür. Sigorta tazminatının ipoteğin teminat yükü kapsamında yer alması için taşınmaz maliki hesabına yapılması gerekir. Taşınmazın bütünleyici parçaları veya eklentileriyle birlikte rehnedilmesi mümkün olmakla birlikte bütünleyici parçaların ve eklentilerin ayrı ayrı sigortalanması da mümkündür. TMK md. 879[76] hükmünün söz konusu bu sigortalar için de uygulama alanı bulur[77].

SONUÇ

Birçok şey ipotek teminat yükü kapsamındadır. Öncelikle üzerinde ipotek tesis edilen taşınmaz bu kapsama alınacaktır. Taşınmazın neler olduğu TMK md. 704 kapsamında sayılmıştır. Bu hükme göre arsalar, bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilir. Bunlara ipotek de tesis edilebilir. İpoteğe dahil edilen ikinci değer, bütünleyici parçalardır. Tamamlayıcı kısımlar bağlı oldukları taşınmazdan ayrı bir tüzel kişiliğe sahip olmadıkları için ipotek kapsamına alınmıştır. Taraflar, ipoteğin güvenlik yükünün bütünleyici parçalarının kapsamına girmeyeceğine karar verseler bile, bu sözleşme üçüncü şahıslar aleyhine hüküm ifade etmeyecektir. Kanunda, bazı şeylerin bütünleyici bir parçası olmak için gerekli şartlara sahip olmasa bile ayrılmaz bir parça olarak kabul edildiği belirtilmektedir. Bunlar da ipoteğe dahil edilecektir.

Taşınabilir olması gereken ekler, aksi kararlaştırılmadıkça, ipoteğin teminat yükü kapsamındadır. Tapu sicilinde beyanlar sütununda yapılacak tescil ile taşınır malın taşınmaza ilave olduğu varsayımı oluşturulabilir. Söz konusu taşınır malın haciz olmak için gerekli şartları taşımadığı kanıtlanarak bu varsayım reddedilebilir ve bu taşınır malın ipotek kapsamında olmadığı tespit edilebilir. Taşınmazın eklentileri bağımsız varlıklarını sürdürdükleri için çeşitli durumlarda ipoteğin teminat yükü dışında kalabilmektedir. Taraflar, aralarındaki anlaşma ile eklentiyi kapsam dışında tutabileceklerdir. Eklenti üçüncü bir tarafa aitse, görüşümüze göre, eklentinin sahibi izin vermedikçe eklenti ipotek kapsamında olmayacaktır. Eklentinin aynı anda birden fazla rehin kapsamında olması da mümkündür. İpotek kapsamında olmasının yanı sıra, teslime konu taşınır rehin veya Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanununa göre tesis edilebilecek rehinlerle de ilave teminat sağlanabilir. Bu durumlarda hangi rehin hakkının önceliğe sahip olacağı duruma göre değişiklik gösterecektir.

Üzerinde ipotek tesis edilen taşınmazın kira geliri de ipoteğin teminat yüküne dahil edilecek ve belirli koşullar altında belirli sürelerle sınırlı olacaktır. Son olarak, taşınmazın değerinin tamamen ortadan kalkması veya azalması durumunda ikame edilen fazla değerler de ipoteğin teminat yüküne dahil edilecektir.

KAYNAKÇA

ACAR, Faruk: Rehin Hukuku Dersleri, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2015.

AKİPEK, Jale G./ Akıntürk, Turgut: Eşya Hukuku, Beta Yayınları, İstanbul, 2009.

AKTEPE, Sezin, İpoteğin Alacağa Bağlı Hak Olması ve Diğer Özellikleri, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Y. 6, S. 12, 2007/2.

ALTAY, Sümer, ESKİOCAK, Ali: Taşınmaz Rehni, Vedat Kitapçılık İstanbul, 2007, s. 24-25.

HELVACI, İlhan: Eski Medenî Kanunumuzla Karşılaştırmalı Olarak Türk Medenî Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2008.

JAVADKHANİ, Sheida: Türk Hukukunda İpotek, Ankara Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2016.

GÖREN, Serdar, Rehin Türü Olan İpotek, Selçuk Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2018.

GÜNEL, M. Cahit: Taşınmaz Rehninin Kapsamı Çerçevesinde Eklentinin Hukuki Durumu, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2013.

İSLAMOĞLU, Hümeyra, Yapı Alacaklılarının Kanuni İpotek Hakkı, Marmara Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2009.

Kuru, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, s. 559 vd. Baki Kuru, İstinaf Sistemine Göre Yazılmış İcra ve İflas Hukuku, Yetkin yayınları, Ankara 2018.

OĞUZMAN, Kemal, SELİÇİ Özer, Saibe, Oktay ÖZDEMİR: Eşya Hukuku, 20. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2017.

KARABULUT, Ayşe Kübra: Yargı Kararları Işığında “Ticari ve Ekonomik Bütünlük Arz Eden ya da Bir Bütün Halinde Satıldığı Takdirde Daha Yüksek Gelir Elde Edileceği Anlaşılan Mal ve Haklar” Kavramı, TBB Dergisi 152, 2021.

KÜÇÜKÇOPUR, İsmail: İpotekli Taşınmazın Devri, İpotekli Alacağın Temliki, Turgut Özal Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans tezi, 2014.

SARI, Suat: Taşınmaz Rehninde Belirlilik (Muayyenlik) İlkesi, M. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan, Beta Yayınları, İstanbul, 2000.

SELVİ, Gülcan, İpotek Tesisinin Taşınmaz Değerlerine Etkisi, Ankara Üniversitesi, 2013.

SEROZAN, Rona: Taşınmaz Rehni, İÜHFM, C. 64, S. 2, 2006.

SEROZAN, Rona: Teferruat Niteliğindeki Eşyanın Hukukî Rejimi, İÜHFM, C. 41, S. 1-2, 1975.

SEZER, Selman: İpotekte Teminat Yükünün Kapsamı, İstanbul Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2020.

ŞENER, Yavuz Selim: Türk Hukukunda İpotek ve Uygulaması, Selçuk Üniversitesi, Yayımlanmış Yüksek Lisans Tezi, 2004.

İMAMOĞLU, Başak Şit: Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu Üzerine Bir İnceleme, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara, 2017.

ÖZEL, Bengisu: İpotek Hakkının Sona Ermesi, İstanbul Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2019.

TOYDAŞ, Hakan: İpotek Teminatlı Konut Finansman Sözleşmesinin Hukuki Niteliği, Gazi Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2012.

TUNÇ YÜCEL, Müjgan: Banka Alacaklarının İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takibi, 12. Levha Yayınları, İstanbul, 2010.

TÜMERDEM Murat, Taşınmaz Rehninde Belirlilik İlkesi, TAAD, Y. 8, S. 32, 2017, s. 340.

ÜNAL Hikmet Uğur, Taşınmaz Rehnine Hakim Olan İlkeler, Çankaya Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2020.

ELEKTRONİK KAYNAKLAR

https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/2.5.20135150.pdf

https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf

https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.3.2004.pdf

https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf

https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6750.pdf

www.kazanci.com.tr

[1] OĞUZMAN Kemal, SELİÇİ Özer, ÖZDEMİR Saibe Oktay, Eşya Hukuku, 20. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2017, s. 10.

[2] OĞUZMAN/SELİÇİ/ÖZDEMİR, s. 160.

[3] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/2.5.20135150.pdf

[4] OĞUZMAN/SELİÇİ/ÖZDEMİR, s. 160.

[5] SEZER, Selman: İpotekte Teminat Yükünün Kapsamı, İstanbul Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2020, s. 8.

[6] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf

[7] HELVACI, İlhan: Eski Medenî Kanunumuzla Karşılaştırmalı Olarak Türk Medenî Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2008, s. 15.

[8] ÜNAL Hikmet Uğur: Taşınmaz Rehnine Hakim Olan İlkeler, Çankaya Üniversitesi Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2020, s. 54.

[9] TÜMERDEM Murat, Taşınmaz Rehninde Belirlilik İlkesi, TAAD, Y. 8, S. 32, 2017, s. 340.

[10] SEROZAN, Rona, “Taşınmaz Rehni” İÜHFM, C. 64, S. 2, 2006, s. 305.

[11] SEROZAN, Taşınmaz Rehni, s. 319 .

[12] SELVİ, Gülcan, İpotek Tesisinin Taşınmaz Değerlerine Etkisi, Ankara Üniversitesi, 2013, s. 21-22.

[13] HELVACI, s. 169,170 .

[14] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.3.2004.pdf

[15] Yargıtay 12. HD., E. 2009/11251, K. 2009/20132, T. 22.10.2009 kararında ise şu şekilde ifade edilmektedir: “İİK.nun 132/1. maddesi gereğince taşınmaz üzerine ipotek tesis edilmesinden veya haciz konulmasından sonra, alacaklının rızası olmadan, borçlu taşınmaz üzerine bir irtifak hakkı veya bir taşınmaz mükellefiyeti tesis ederse, bu tesis alacaklının hakkına tesir etmez ve alacaklı taşınmazın bu hak ile birlikte veya bu haktan ari olarak artırmaya çıkarılmasını isteyebilir.” www.kazanci.com.tr E.T. 21.04.2021

[16] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf

[17] OĞUZMAN, SELİÇİ, ÖZDEMİR, s. 974.

[18] AKTEPE, Sezin, İpoteğin Alacağa Bağlı Hak Olması ve Diğer Özellikleri, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Y. 6, S. 12, 2007/2, s. 189.

[19] AKTEPE, s. 190.

[20] SEZER, s. 22.

[21] TUNÇ YÜCEL, Müjgan: Banka Alacaklarının İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takibi, 12. Levha Yayınları, İstanbul, 2010, s. 156.

[22] OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY ÖZDEMİR, s. 951.

[23] TUNÇ YÜCEL, s. 159.

[24] ÜNAL, s. 97.

[25] Yargıtay 12. HD., E. 2016/10696, K. 2016/14089, T. 12.5.2016, “Alacaklı tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan ilamsız takipte, borçlunun, icra mahkemesine başvurusunda, limitin aşıldığını da ileri sürerek ödeme emrinin iptalini talep ettiği, mahkemece her türlü itirazın icra dairesine yapılması gerektiği gerekçesi ile şikayetin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır… İpoteğin üst sınır ipoteği olması halinde, borçlu, sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Somut olayda borçlu limiti aşar bir biçimde yapılan takibe karşı çıkmış olduğundan, bu şekilde ipotekli takip yapılması, Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre, kamu düzenine dair olup süresiz şikayete tabidir. O halde mahkemece, yukarda belirtilen ilkeler doğrultusunda inceleme yapılarak, takipte istenilen miktarın, ipotek limitini aşıp aşmadığının tespitiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.” www.kazanci.com.tr E.T. 04.05.2021

[26] Ünal, s. 98. 12

[27] ŞENER, Yavuz Selim, Türk Hukukunda İpotek ve Uygulaması, Selçuk Üniversitesi, Yayımlanmış Yüksek Lisans Tezi, 2004, s. 132.

[28] “Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.”

[29] İSLAMOĞLU, Hümeyra, Yapı Alacaklılarının Kanuni İpotek Hakkı, Marmara Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2009, s. 7

[30] Madde 704- “Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler”.

[31] KÜÇÜKÇOPUR, İsmail, İpotekli Taşınmazın Devri, İpotekli Alacağın Temliki, Turgut Özal Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans tezi, 2014, s. 7-8.

[32] JAVADKHANİ, Sheida, Türk Hukukunda İpotek, Ankara Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2016, s. 75-76.

[33] SEROZAN, Rona: “Teferruat Niteliğindeki Eşyanın Hukukî Rejimi”, İÜHFM, C. 41, S. 1-2, 1975, s. 235-253, s. 248.

[34] TOYDAŞ, Hakan, İpotek Teminatlı Konut Finansman Sözleşmesinin Hukuki Niteliği, Gazi Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2012, s. 4.

[35] ALTAY, Sümer, ESKİOCAK, Ali: Taşınmaz Rehni, Vedat Kitapçılık İstanbul, 2007, s. 24-25.

[36] AKCAN, Cansın, Yapı İpoteği, Ankara Barosu Dergisi, 2018/2, s. 84-85.

[37] 12. HD, E. 2009/28770, K. 2010/11278, T. 03.05.2010, “… MK.nun 862/2.maddesine göre ise; “Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütünuna yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır.” Bir başka anlatımla tapuya teferruat olarak kaydedilmiş olsa bile menkulün teferruat niteliğinde bulunmadığı iddia ve ispat edilebilir. …” www.kazanci.com.tr, E.T. 21.04.2021

[38] OĞUZMAN, SELİÇİ, ÖZDEMİR, s. 942.

[39] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf

[40] HELVACI, s. 177.

[41] GÜNEL, M. Cahit: Taşınmaz Rehninin Kapsamı Çerçevesinde Eklentinin Hukuki Durumu, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2013, s. 39.

[42] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf

[43] OĞUZMAN, SELİÇİ, ÖZDEMİR, s. 296.

[44] 8. HD., E. 2018/575, K. 2018/2678, T. 22.02.2018, “… ahşap çit ve tel fensin taşınmazın bütünleyici parçası niteliğinde olmayıp (mütememim cüz) her zaman için sökülüp götürülebilen ve taşınmazdan ayrılması mümkün olan eşya (teferruat) niteliğinde oldukları kuşkusuzdur. …” www.kazanci.com.tr E.T. 21.04.2021

[45] GÖREN, Serdar, Rehin Türü Olan İpotek, Selçuk Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2018, s. 44.

[46] ÖZEL, Bengisu, İpotek Hakkının Sona Ermesi, İstanbul Üniversitesi Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2019, s. 24-25.

[47] “… eklentinin taşınmaz yok edilmeden, zarara uğratılmadan veya yapısı değiştirilmeden ondan ayrılması mümkündür.” 12. HD., E. 2015/23577, K. 2016/1555, T. 20.01.2016, www.kazanci.com.tr , E.T. 21.04.2021

[48] SEZER, s. 42.

[49] Yargıtay 23.HD., E. 2014/7264, K. 2015/7893, T. 07.12.2015 kararında bu durum şu şekilde ifade edilmiştir: “TMK’nın 862/1 maddesi, “Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar.” hükmünü, aynı Kanun’un 686/1-2. fıkraları. “Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre, işlemesi, korunması veya yarar sağlanması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.” hükmünü içermektedir. Teferruat listesi ipotek esas alınarak değil, taşınmaz esas alınarak tapuya tescil edilir. Taşınmazın beyanlar hanesinde kayıtlı bulunan (veya kayıtlı bulunmasa dahi niteliği gereği taşınmazın teferruatı olan menkul) bir teferruat yasanın yukarıda alıntı yapılan hükmü gereğince kendiliğinden taşınmaz üzerinde tesis edilen ipoteğin kapsamına girer. Bu nedenle, dava konusu taşınmazlar üzerinde teferruat şerhi varsa, bu şerh kapsamındaki menkuller (veya teferruat şerhi bulunmasa dahi niteliği gereği taşınmazın teferruatı olan menkul) yasa gereği kendiliğinden şikayetçi banka lehine tesis edilen ipoteğin kapsamına girer.” www.kazanci.com.tr, E.T. 22.04.2021

[50] SEZER, s. 50.

[51] Madde 83/c ”“ “Taşınmaz rehni ipotek akit tablosunda sayılı bulunan eklenti taşınmazdan ayrı olarak haczedilemez. Türk Kanunu Medenisinin 777 nci maddesi hükmü saklıdır.”

[52] Yargıtay 12. HD, E. 2013/9365, K. 2013/18481, T. 14.05.2013, “T.M.K’nun 686. maddesinde; taşınmaz ipoteğinin, taşınmazın eklentilerini de kapsadığı hüküm altına alınmıştır. Kural olarak eklentinin taşınmazdan ayrı olarak haczi mümkündür. Yani alacaklılar, otel binasını satmadan, binada bulunan eklenti niteliğindeki malları (Türk Medeni Kanunu’nun 686. maddesine göre eklenti olduğu bilirkişilerce saptandığı takdirde) ayrı ayrı haczettirip sattırabilirler. Çünkü eklentinin taşınmaz yok edilmeden, zarara uğratılmadan veya yapısı değiştirilmeden ondan ayrılması mümkündür. Ayrıca, İİKnun 83/c maddesi gereğince ipotek akit tablosunda sayılan eklentilerin bu madde gereğince taşınmazdan ayrı olarak haczi mümkün bulunmamaktadır. Ancak bu maddenin uygulanabilmesi için, mahcuzun hem ipotek akit tablosunda yazılı olması, hem de Türk Medeni Kanunu’nun 686. maddesinde tarif edilen şekilde eklenti niteliğini taşıması zorunludur”, www.kazanci.com.tr, E.T. 22.04.2021

[53] Yargıtay 12. HD, E. 2014/20877, K. 2014/28024, T. 24.11.2014, “Ayrıca ipotek akit tablosunda yazılı olmasa dahi, TMK’nun 862. maddesi uyarınca da ipotek, taşınmazı, bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılacağı ve taşınmazın haczi onun bütünleyici parçalarını (TMK m.684) ve eklentilerini de (TMK.m.686) kapsayacağından bu madde uyarınca da bütünleyici parça ve eklentilerinin haczi mümkün değildir. Bu maddenin uygulanabilmesi için haczedilen malların yasa maddelerinde gösterildiği şekilde bütünleyici parça ve eklenti olduğunun belirlenmesi gerekli ve yeterlidir.” www.kazanci.com.tr, E.T. 22.04.2021

[54] Yargıtay 12. H D, E. 2014/21970, K. 2014/29044, T. 02.12.2014, “… hacze konu makinenin ipotek kapsamında olup olmadığının tespiti için ipotek akit tablosunda yazılı olup olmaması sonuca etkili olmayıp, niteliği itibariyle eklenti vasfında olması gerekir.” www.kazanci.com.tr , E.T. 22.04.2021

[55] Kuru, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, s. 559 vd. Baki Kuru, İstinaf Sistemine Göre Yazılmış İcra ve İflas Hukuku, Yetkin yayınları, Ankara 2018, s. 231.

[56] KARABULUT, Ayşe Kübra: Yargı Kararları Işığında “Ticari ve Ekonomik Bütünlük Arz Eden ya da Bir Bütün Halinde Satıldığı Takdirde Daha Yüksek Gelir Elde Edileceği Anlaşılan Mal ve Haklar” Kavramı, TBB Dergisi 152, 2021 s. 193.

[57] HELVACI, s. 171.

[58] SEZER, s. 57.

[59] SARI, Suat, Taşınmaz Rehninde Belirlilik (Muayyenlik) İlkesi”, M. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan, Beta, İstanbul, 2000, s. 963-1011, s. 998.

[60] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf

[61] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6750.pdf

[62] Bu varlıklar üzerinde diğer kanunlar uyarınca önceden bir rehin hakkı tesis edilmiş olması halinde bu Kanun çerçevesinde tesis edilerek bildirilen rehin sonraki sırada yer alır.”

[63] İMAMOĞLU, Başak Şit: Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu Üzerine Bir İnceleme, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara, 2017, s. 26.

[64] OĞUZMAN, SELİÇİ, ÖZDEMİR, S. 941.

[65] HELVACI, S. 185.

[66] HELVACI, S. 189.

[67] AKİPEK, Jale G./ AKINTÜRK, Turgut: Eşya Hukuku, İstanbul, Beta, 2009, s. 169.

[68] ACAR, Faruk: Rehin Hukuku Dersleri, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2015, s. 109.

[69] SEZER, S. 74-75.

[70] HELVACI, S. 196, 197.

[71] ACAR, s. 110;

[72] “Rehinli taşınmaz malikinin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukukî işlemler ile diğer alacaklılar tarafından koydurulan hacizler, kira alacaklarının muaccel olmalarından önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlamış olan rehinli alacaklılara karşı geçerli değildir.”

[73] HELVACI, s. 200.

[74] “Muaccel olan sigorta tazminatı, malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenebilir.” Bu düzenleme uyarınca sigorta tazminatının ipoteğin teminat yükü kapsamında olduğunu söylemek mümkündür.

[75] SEZER, s. 80.

[76] “Sigorta tazminatı taşınmazın eski hale getirilmesi için harcanacaksa, malik tarafından yeterli bir güvence gösterilmesi koşuluyla kendisine ödenir.”

[77] OĞUZMAN, SELİÇİ, ÖZDEMİR, S. 944.