Son zamanlarda artan enflasyon oranları ile, maalesef ki ülke olarak nur topu gibi yeni bir sorunumuz oldu. Yeni kiralanan taşınmazlar için ön görülen kira bedelleri ile mevcut kiracıların oturduğu taşınmazlardaki kira bedelleri arasında ciddi manada bir uçurum meydana geldi. Bu durum aslında hem ev sahiplerinde a hem de kiracılarda ayrı ayrı mağduriyetler yarattı.
1- Ev Sahipleri Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi ? Mevcuta Kiracının Ödediği Kira Bedelinin Piyasadaki Bedellerinin Çok Altında Kalması Nedeni İle Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesini İsteyebilir mi?
Ev sahibi hakkaniyete ve mevcut değişen piyasa ve enflasyon şartlarına göre kira bedelinin yeniden tespit edilmesini isteyebilir ancak bununda kanunda belli şartları var mesela, 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için ev sahiplerinin a kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyerek kira a tespit davası açması mümkündür.
Kanuna görede,yeni kira bedelinin mahkemece belirlenmesi mümkün, her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğidir.
Ancak dava açmak için belli süreler ve bildirim şartları kanunda düzenlenmiştir,ev sahipleri bu sürelere dikkat ederek kira tespiti hususundaa yasal haklarını kullanabilirler.
2- Ev Sahipleri Haklı Sebeplere Dayanarak Kiracının Evlerini Boşaltmasını İsteyebilir mi?
Elbette ki ev sahiplerinin a doğabilecek herhangi bir mağduriyetleri kapsamında kanundaa a çeşitli düzenlemeler mevcut;
Zira Türk Borçlar Kanunu’nuna Kira Sözleşmesi’nin Dava Yoluyla Sona erdirilmesini açıklayan 350.maddesi,
“II. Dava yoluyla
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
Madde 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
a Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklindedir.
Uzun süreli kira sözleşmelerine bakacak olursak, 10 yılı doldurmuş kira sözleşmelerinin nasıl sonlandırılacağı kanunda düzenlenmiş olup ,Kira sözleşmesinin a uzama yılının bitimine en az üç ay kala ev sahibinin kiracıyaa kira sözleşmesini yenilemeyeceği vea sözleşmeyi sonlandırdığı hususunda bildirim de bulunarak a herhangibir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
Kanun, uzun süreli kiralamalarda ortaya çıkacak uyuşmazlıklar ve doğabilecek mağduriyetler halinde ev sahiplerinin haklarını aramasını sağlar nitelikte düzenlemelere haizdir.Elbette ki kiraya verenin yani ev sahiplerinin hakları olduğu gibi son dönemde ülkedeki ekonomik değişimler ile yaşanan süreçte, mağdur olan kiracılarında bu hususlarda hakları mevcuttur. 2022 yılı içerisinde kira artış hususunda milyonlarca kiracının sabırsızlıkla beklediği konut kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme Resmi Gazete’de yayınlanmıştır.
Kanun Değişikliğine göre 11.06.2022 ve 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek olan kira sözleşmelerinde bir önceki yılın yüzde 25’ini geçemeyeceği gibi 12 aylıka TÜFE ortalaması yerine sabit oran uygulanacak olup, TÜFE, yüzde 25’in altında gerçekleşirse düşük oran geçerli sayılacaktır. Yüzde 25’lik artışı geçecek şekilde yapılan sözleşmeler geçersiz olacaktır.
3- Evin Satılması a İle Yeni Ev Sahibi Mevcut Kiracıyı Nasıl Tahliye Edebilir?
a Ev sahibinin değişmesi yani taşınmazın el değiştirilmesi durumlarında, evin yeni sahibi evi satın aldığıa tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya evi aldığını ve sözleşmeyi sonlandırdığını ve kira sözleşmesini yenilemediğinia yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesi için dava açabilir.
Ayrıca yine son zamanlarda hiçbir yasal dayanağı olmadığı halde kiracıların ev sahiplerinden taşınma bedeli gibi talepleri olsa da ev sahiplerinin böyle bir yasal yükümlülüğü kesinlikle yoktur. Tahliye için taşınma bedeli adı altında herhangi bir bedel ödemek yerine ev sahiplerinin tahliye gerekçeleri ile hukuki yollara başvurması daha doğrudur.
Tüm bu hususlar ışığında çok net diyebiliriz ki kanunlar ev sahiplerini de kiracıyı da, değişen piyasa koşullarında, değişen sosyo ekonomik yapıda maruz kalabilecekleri herhangi bir uyuşmazlığa karşı haklarını arayabilecek düzeyde her iki tarafa da hak tanımaktadır.
Kaldı ki Kira tespit davalarının ve tahliye davalarının açılması demek ev ve ya iş yerinin a hemen tahliye edileceği veya kira bedelinin hemen arttırılacağı anlamını taşımamaktadır. Davaların açılmasıa a sadece yargılama sürecini başlatır. Kira bedelinin tespitine ilişkin ilamlar kesinleşmeden icraya konulamayacak ilamlardan olup bu hususta ilk derece mahkemesinin kararı ile yeni kira bedelinin belirlenmesi mümkün değildir. Ancak kesinleşen mahkeme kararı ile yeni kira bedeli belirlenmiş olacaktır. Bu nedenle ev sahipleri de kiracılarda hakkını aramak konusunda gönül rahatlığı ile kanun yollarına başvurabilir. Zira yasalar kapsamında her iki tarafında haklarını koruyan düzenlemeler mevcuttur.
2012 yılında Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun olmuştur ve şu an İstanbul'da Avrupa yakasında Av. Zühal Akbel hukuk ve danışmanlık ofisinde mesleğini ifa etmektedir. Kadir Has Üniversitesi’nde Spor Hukuku Sertifika Programı’nı başarıyla tamamlamıştır. Aydın Üniversitesi’nde Milli (İç) Tahkim Hakemliği Sertifika Programı programını, İstanbul Üniversitesi’nde Konkordato Komiserliği sertifika programını başarıyla tamamlamıştır. 1905 Galatasaray Kültür Sanat Derneği ve Türk Ceza Hukuku Derneği üyesidir.