Borçlar Kanunu 344/1’e göre,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Hükmü yürürlükte olmasına karşın, 7409 sayılı kanun ile 1 Temmuz 2023 e kadar olmak üzere konuta kira artış oranına ilişkin olarak, %25 üst sınır getirildi.[1] Anılan yasanın 4. Maddesi ile BK na geçici madde eklenerek,
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilea 1 /7/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira hedefine ilişkin anlaşmalar, bir öneki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki onki aylık ortalamaklara göre değişim oranının yüzde yirmibeşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan anlaşmalar geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344. Maddenin ikince fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. “
Madde 5 “Bu kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.”a Hükümleri eklenmiştir.
Kanunun Resmi Gazetede yayım tarihi olan 11 Haziran 2022 de yürürlüğe girmiş olup,a 1 Temmuz tarihine kadar uygulanacak bir geçici maddedir. Bu maddeye göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenecek olan kira kontratlarında yeni miktar, TÜFE nin daha düşük olmaması halinde,a son kiranın % 25 arttırılmasıyla bulunacaktır. Tüfe daha düşük ise geçici madde uygulama alanı bulmayacak ve BK’nda yer aldığı şekilde TÜFE oranında artırım yapılacaktır.
Her ne kadar sosyal devlet yaklaşımlarıyla devlete yüklenen pozitif ödevlerle barınma hakkını sağlaması gerekmekteyse de, bu düzenleme evi olanın evi olmayana ikramda bulunması şeklinde, ev sahiplerinin mülkiyet hakkı ihlaline sebep olmaktadır.
Sosyal devletin vatandaşına barınma hakkı sağlamak üzere, sosyal konut yaparak bunları ucuza kiralaması gerekirken, devlet bu görevi yerine getirmeyip, kendi yönetim başarısızlığı ile yüksek enflasyona yol açmasının sonucunda,a her kesimde oluşan fiyat artışlarına rağmen ev sahiplerinin enflasyona uygun artış yapmasını engellemiş ve kendi görevini ev sahiplerine yüklemiştir. Bunun sonucu olarak da konut kiralayan ev sahiplerinin mülkiyet hakkı ihlal edilmiş olmaktadır. Zira, malikin tasarruf hakkı sınırlandırılmış bulunmaktadır.a Devlet yönetimindeki başarısızlık ev sahiplerine yüklenmiş bulunmaktadır. Ayrıca burada sosyal devletin güçsüzü güçlüye karşı koruması açısından değerlendirme yapılacak olursa, her zaman mal sahibi güçlü olmayıp, kimi zaman kiracı çok daha üst gelir grubunda bulunmaktadır. Çoklukla üst gelirdekiler konut almak yerine kirada oturmakta ve sermayelerini ticari olarak işleterek daha fazla gelir elde etmektedirler. Ancak alt gelir ve düşük kiralı bölgelerde oturmakta olup, orada da ev sahibi için mutlak bir değerlendirme yapmak zor olabilir. Tek konutunu kiraya verip akrabalarıyla oturup ancak geçinen bir kesim de bulunmaktadır.
Ev sahiplerinin bir bölümü, evlerini kiraya vermiş ve aldıkları kira ile başka evlerde oturmakta ya da kira gelirleriyle geçinmektedirler. Gıda, giyim, eğitim ulaşım,a benzin vb her şeye açıklanan enflasyonun hatta TÜFE’nin çok üzerinde zam gelmişken ev sahiplerinin kira gelirleri önümüzdeki yıl için %25’le sınırlandırılmıştır. Home ofis uygulamalarında ev ve ofise isabet eden kiralara ayrı oranlar uygulanacaktır[2].
Devlet fiyat artışlarını durduracaksa, her alanda fiyatlara narh koyarsa eşitlik bozulmamış olacaktır. Konut kira geliri elde edenlerin, diğer alanlarda gelir elde edenlere göre sınırlandırılması eşitsizliğin bir boyutu iken, aynı binada aynı miktar kira getirena yan yana iki daireden biri iş yeri diğeri konuta olarak kiralanmışsa iki kira geliri sahibi arasında da eşitsizlik yaratılmış olmaktadır. Bu husus sözleşme özgürlüğü açısından da sınırlama yapılmasına yol açmıştır.
Aynı binada 1 Temmuzda yapılan kiralamalarda yüzde 25 zam uygulanacakken, 2 Temmuzdaki kiralamalar TÜFE ye göre zamma tabi olacaktır. Yeni kiralamalar ise zam sınırına takılmamak için daha yüksek miktarla başlatılmak istenilecektir. Hatta tahliye taahhüdü almadan kimse konut kiralamayacaktır . Bu koşullar kiracıları daha da zor duruma sokabilecek ve tahliye davaları artacaktır. Bir bölümü ise evlerini satarak dövize yatırım yapabilirler ki, bu enflasyonu daha da körükleyecektir.
Mayıs ayı enflasyon oranının %70’leri geçmesi ile birlikte yıllık TÜFE %39. 3 oranında artmış iken, konut kira oranının yüzde 25’e sınırlandırılması karşısında,a mal sahipleri mülkiyet hakkı ihlali ileri sürebileceği gibi, geçici maddenin yürürlük döneminde ya konut kiralamayıp,a işyeri olarak kiralamaya gidecekler ya da konut kirasına az zam geleceğini öngörerek yüksek başlangıç kiraları talep edeceklerdir. Her iki durum da konut kiralarını yükseltici etki yapabilecektir. Boş olan evleri kiraya verecek olanlar ise, 1 Temmuz 2023 e kadar yapılacak kira artışlarındaki %25 sınırına takılmamak için (İSKEB ‘e göre) [3]kontratlarını 2 Temmuza erteleyeceklerdir.[4]
Kanun yapım tekniği olarak da çok önemli bir hata içermekte olup, dikkat edilirse, 11 hazirandan 2022 den, 1 Temmuz 2023 dahil olmak üzere yenilenen kontratlara yüzde 25 uygulanacağı hususudur. Zira 11 Haziran -1 Temmuz 2022 de yenilen kontrat sahipleri için 2 kez yüzde 25 sınırı olurken, diğerler tarihlerde yenilenenlera için bir kere bu sınır söz konusu olacaktır. Ev sahiplerini böyle bir fedakarlık yapmak zorunda bırakırken,a mal sahiplerinden de yasanın yürürlük döneminde kira geliri üzerinden vergi almayarak denge kurmalıdır.[5] Ayrıca yasanın uygulanma tarihi 1 Temmuza 2022-1 Temmuz 2023 yapılmalıdır ki, kimi ev sahipleri 1 kez kimisi 2 kez kısıtlı artırıma tabi tutulmasın.
Bu dönem zarfında 5 yılı dolmuş olan konut kiraları için mal sahipleri emsale uygun kiranın belirlenmesi için tespit davası açma yoluna da gidebilecektir. Ayrıca 10 yılı dolduran kiracıların da BK ya göre gerekçe göstermeksizin yasaya göre sırfa 10 yılı dolmuş olması nedeniylea kira sözleşmeleri fesh edilerek konutu tahliye etmeleri istenebilecektir.
Anayasada temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılma nedenleri kanunla yapılmak ve ilgili maddede öngörülmüş olma şartlarına bağlıdır. Bu koşullar oluştuğunda da ölçülülük denetimine tabidir.a Ölçülülük ilkesi açısından değerlendirme yapılırken, gerekli mi, elverişli mi, orantılı mı ? AYM daha önce %10 sınırı getirildiğinde ölçülülük ilkesine aykırılık nedeniyle iptal etmişti. Bu düzenlemede AYM ne götürülürse, çok muhtemel iptal edilecektir.Bunun yerine, sosyal konut yapılarak halkın barınma ihtiyacı ucuz kiralamalarla kamu tarafından karşılanmalıdır.
[1] 8 Haziran 2022 tarih ve 7409 s. Avukatlık Kanunun ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ON BİR Haziran 2022 tarih ve 386 s RG
[2] Erol Ulusoy , İşte Kira Artışında Son Hukuki Durum, Milliyet, 11. 06.2022.
[3] İstanbul Emlak Brokerleraı Kooperatifi
[4] Leyla İlhan, Ev Sahipleri Sözleşmeleri 2 Temmuza Erteliyor, Dünya 16 Haziran 2022.
[5] Bumin Doğrusöz , Dünya, 11 Haziran 2022.
İstanbul İktisat ve Marmara Hukuk Fakülteleri mezunu olan yazar, Maliye Yüksek Lisans ve Mali Hukuk Doktora derecelerine sahiptir. Mezun olduğu İktisat Fakültesi Maliye Bölümü Mali Hukuk Anabilim Dalı asistanı olarak başladığı görevine 29 yıl aynı yerde devam etmiş ve kıdemli profesör olarak, KKTC Yakın Doğu Hukuk Fakültesine transfer olmuş ve sonrasında iki yıl Hukuk Fakültesi Dekanı olarak çalışmıştır.
Yazar, İstanbul’da, Galatasaray, Bilgi, Okan Maltepe Üniversiteleri ile KKTC de pek çok üniversitede ders vermiş, İstanbul Barosu, İstanbul SMM ve YMM odalarında meslek içi eğitim seminerleri vermiştir. 3 Doktora 13 Yüksek Lisans tez danışmanlığı yapmış olan yazarın, Türk Vergi Hukukunda Feri Borç ve Alacak Olarak Faiz ve Zam ve Medeni Kanunda Mal Rejimi Düzenlemeleri ve Vergi Hukuku’ndaki Etkileri, adlı iki kitabı ve pek çok makalesi bulunmaktadır.