‘Yaş’ın ABD’de İpotekli Konut Kredisi (Mortgage) Erişimine Etkisi*

a “Övün, ey Çanakkale, cihan durdukça övün!

Ömründe göstermedin bin düşmana bir düğün.

Sen bir büyük milletin savaşa girdiği gün,

Başına yüz milletin üşüştüğü yersin!

(…)”

Faruk Nafiz Çamlıbel (1898-1973)

Krediye erişim için yaş önemli midir? Veri eksikliği nedeniyle, bu soru büyük ölçüde cevapsız kalmaktadır. Soru, politika yapıcılar açısından potansiyel olarak önemlidir, çünkü Amerika Birleşik Devletleri (ABD) nüfusu hızla yaşlanmaktadır. Kredi erişimi insanların yaşam kalitesi için ne kadar önemliyse, bu sorunun cevabını bilmek devlet kurumlarının gelecekte yapmak isteyeceği politikalar için de önemli olabilir.

Yeni bir makalede, yaş ve ipotekli kredi erişimi arasındaki deneye dayalı ilişkiyi keşfetmek için anonimleştirilmiş Gizli Konut İpoteği Kamuyu Aydınlatma Yasası (anonymized Confidential Home Mortgage Disclosure Act; CHMDA) verilerinin 2018 ila 2020 yıllarını kullanılmıştır. Gizli Konut İpoteği Kamuyu Aydınlatma Yasası veri seti, ABD ipotek piyasasının büyük bir bölümünü kapsayan ipotek uygulamaları ve sonuçlarından oluşan geniş bir veri setidir. 2018 yılından itibaren Gizli Konut İpoteği Kamuyu Aydınlatma Yasası gereğince, borçlunun yaşı bildirilmeye başlanmış olup, bu da yukarıda sorulan açık soruyu yanıtlama fırsatı vermektedir. Veri seti özellikle, borçlunun yaşı ile (1) ipotek başvurusunun reddedilme olasılığı ve (2) ilk ipoteği üzerinden uygulanan kupon oranı arasındaki koşullu ilişkiyi tahmin etmek için kullanılmıştır.

Makalenin ilk bölümünde, başvuranın yaşı ile ret olasılığı arasındaki ilişkiyi incelemek için 5 milyon müstakil (tek) borçlu röfinansman ipotek başvurusu (single-borrower refinance mortgage applications) örneği kullanılmıştır. Tek borçlulu başvurulara (single-borrower applications) odaklanılıyor, çünkü iki borçlulu başvurular için kimin yaşının ekonomik açıdan anlamlı olması gerektiği belirsizdir. Röfinansman ipotek uygulamalarına odaklanılıyor, çünkü ev sahibi olma durumundan kaynaklanan seçim meyli, bir ev satın alma ipotek başvurusu örneğindekinden daha az şiddetli olabilir.

Makalede, borçlunun yaşı ile reddedilme olasılığı arasındaki koşullu ilişkiyi tahmin etmek için, sonuç değişkeninin, başvuru reddedilirse bire eşit olan bir gösterge değişkeni olduğu ve ilginin ana açıklayıcı değişkeninin, yaş grubu gösterge değişkenlerinin bir vektörü olduğu bir doğrusal regresyon çalıştırılmıştır. Yaş grupları: 18 – 24, 25 – 29, 30 – 39, 40 – 49, 50 – 59, 60 – 69 ve 70+. İlk grup referans grubu olarak kullanılır. Başvuru sahibi (örneğin, gelir, kredi puanı, borç-gelir oranı, kredi- mülk değeri oranı ve daha fazlası), kredi ve mülk özellikleri için regresyon kontrolleri yapılmıştır. Ayrıca, zaman ve coğrafyalar arasında ipotek başvurusu sonuçlarındaki değişkenliği absorbe etmek için zaman ve yer sabit etkileri de dahil edilmiştir.

Temel regresyon sonuçları, başvuranın yaşı ile reddedilme olasılığı arasında genel olarak pozitif bir ilişki olduğunu göstermektedir. 30 – 39, 40 – 49, 50 – 59, 60 – 69 ve 70+ yaş gruplarındaki adayların reddedilme olasılığı, 18-24 yaş grubundaki başvuru sahiplerine göre sırasıyla %0,5, %1,3, %2,4, %3,5 ve %5,5 daha fazladır. Bu ekonomik büyüklükler, örneğin %17,5’lik koşulsuz reddedilme olasılığıyla karşılaştırıldığında büyüktür. Temel model, kredi verenler için de geçerlidir ki; bu, sonucun, kredi verenler arasında farklı sıralama ile yönlendirilmediğini gösterir; yani, yaşlı borçluların daha katı borç verenlere ipotek başvurusunda bulunma olasılığı daha yüksek değildir. Model, COVID-19 ile ilgili endişeler nedeniyle 2020 yılından gözlemleri bırakıldığında da geçerli ve model aynı zamanda kredi türlerinde de ortaya çıkıyor: uygun, uygun olmayan ve devlet garantili krediler.

Eşit olmayan ipotek erişimine ilişkin literatür büyük ölçüde ırk ve etnik gruplar arasındaki erişim farklılıklarına odaklandığından, yaş etkisine ilişkin tahminleri ırk ve etnik köken etkileriyle karşılaştırmak ilginçtir. Önceki çalışmalar, siyah ve Hispanik başvuranların reddedilme olasılığının beyaz başvuranlara göre %1-2 daha fazla olduğunu gösteriyor. Yukarıda tartışılan yaş etkileri bu nedenle literatürde belgelenen ırk ve etnik köken etkileriyle karşılaştırılabilir. Bu itibarla, göründüğü gibi alındığında, temel sonuçlar, yaşın, ırk ve etnik köken olarak ipotek erişiminde nispeten önemli bir belirleyici olduğunu göstermektedir.

Gizli Konut İpoteği Kamuyu Aydınlatma Yasası’nın yeni örnekleri, her başvurunun neden reddedildiğini de verir. Bu yeni bilgi kullanılarak, temel ret modeline benzer şekilde, eski başvuranların “yetersiz teminat” nedeniyle reddedilme olasılığının daha yüksek olduğu bulunmuştur. Bir ipotek yeniden finansmanı bağlamında, mülkün takdir edilen değeri talep edilen kredi tutarına göre çok düşük olduğunda, bir başvuranın yetersiz teminat nedeniyle reddedilmesi muhtemeldir. Bu durum, mülkün değeri, ilk satın alma zamanı ile röfinansman talebinde bulunma zamanı arasında önemli ölçüde düşerse ortaya çıkabilir. Sonuç, daha yaşlı başvuranların, hangi nedenle olursa olsun, daha düşük kaliteli teminatla ilişkilendirilme olasılığının daha yüksek olduğunu göstermektedir. Bu sonuç, Campbell ve ortak yazarların, yaşlı sahipleri beklenmedik bir şekilde vefat ettiği için satılan evlerin önemli ölçüde daha büyük indirim aldığını ve kişinin yaşlılıkta evini koruyamamasının indirim için olası bir açıklama olabileceğini tahmin eden çalışmalarıyla uyumludur.

Makalenin ikinci bölümünde, borç alanın yaşı ile kupon faiz oranı arasındaki ilişkiyi incelemek için devlet destekli kuruluşlara (government sponsored entities; GSEs) satılan 1,7 milyon ev satın alma ipoteği ve 1,1 röfinansman ipoteği örneği kullanılmış ve Bartlett ve ortak yazarlar tarafından kullanılan ve devlet destekli kuruluşların kredi düzeyi fiyatlandırma ayarlaması (loan-level pricing adjustment; LLPA) programına dayanan tanımlama stratejisi izlenmiştir. Stratejinin arkasındaki mantık, devlet destekli kuruluşlara satılmak üzere yaratılan kredilerdeki kupon faiz oranlarının yalnızca kredi düzeyi fiyatlandırma ayarlaması planına göre belirlenmesi gerektiğidir. Bu nedenle, programa bağlı olarak, demografik gruplar arasında kupon faiz oranlarında istatistiksel olarak anlamlı herhangi bir farkın, gözlemlenemeyen kredi riski dışındaki faktörlerden kaynaklandığı şeklinde yorumlanabilir.

Uygulamada, yukarıda belirtilen tanımlama stratejisi, kupon faiz oranının, kredi düzeyi fiyatlandırma ayarlaması çizelgesi sabit etkileri ile birlikte ilgili demografik değişkene geri çekildiği bir doğrusal regresyon tahmin edilerek uygulanır. Etkili bir şekilde, regresyon, farklı demografik gruplardan başvuranlara ait olan ancak aynı kredi düzeyi fiyatlandırma ayarlaması program hücresine giren krediler arasındaki kupon oranlarını karşılaştırmaktadır. Bu tanımlama stratejisi kullanılarak, borçlunun yaşı ile kupon faiz oranı arasında genel olarak pozitif bir ilişki olduğu bulunmuştur. Bu model, COVID-19 olmayan yıllarda ve ipotek puanları hesaba katıldıktan sonra, borç verenler içinde hem ev satın alma hem de yeniden finanse edilen ipotekler için geçerlidir. Ret sonuçları gibi, yaş etkisi de önceki çalışmalarda belgelenen ırk ve etnik köken etkisine kıyasla oldukça büyüktür.

Şimdiye kadar tartışılan ana bulgular, daha yaşlı ipotek başvuru sahiplerinin erişime karşı daha yüksek engellerle karşılaştıkları, çünkü yeniden finanse edilen ipotek başvuruları için daha yüksek ret oranlarıyla karşılaştıkları ve devlet destekli kuruluşlara satılan ev satın alma ve röfinanse edilen ipotekler için daha yüksek kupon faiz oranları ödedikleridir. Reddetme sonuçları koşullu korelasyonlardır ve nedensel ifadeler değildir. Bu nedenle, potansiyel olarak seçim eğilimi ve arz ve talep tarafı mekanizmalarının herhangi bir kombinasyonu ile yönlendirildiği şeklinde yorumlanmalıdır.

Seçim meyli önemli bir endişe kaynağıdır ve potansiyel olarak büyük bir rol oynayabilir. Genç bireylerin bir ipoteği röfinanse etmek şöyle dursun, bir ev satın alması nadirdir. Bu nedenle, örneklemde yer alan daha genç başvuru sahipleri, kontrol edebilecek gözlemlenebilir özelliklerin ötesinde, muhtemelen çok yüksek kredi kalitesine sahip olacaklardır. Öte yandan, örneklemde yer alan daha yaşlı başvuru sahiplerinin kredi kalitesi muhtemelen düşük olacaktır, çünkü anekdotal olarak, müstakbel emekliler emekli olduklarında borç taşımamayı tercih ederler. Bu iki seçim sorununun birleşik etkisi, temel ret sonucunun ortaya çıkmasına neden olabilir.

Yaşa bağlı ölüm, başka bir olası açıklamadır. ABD’de bir borçlu öldüğünde, ipoteği (evi) ya (1) ön ödemeli olarak satılır, (2) mirasçılarca üstlenilir, (3) ya da üzerine haciz konulur. Bu açıdan ölüm, borç verene kredi performansında belirsizlik getirmektedir. Bu nedenle, rasyonel ve riskten kaçınan bir borç veren, yaşa bağlı ölüm riskini uygun şekilde fiyatlandırmalıdır. Yaşa bağlı ölüm riski, makaledeki bulguların birçoğuna uymaktadır. Özellikle ret oranları yaşla birlikte artmakta ve yaşlılıkta artış hızlanmaktadır. Bu örüntü, bir yıl içindeki ölüm olasılığının yaşla birlikte gelişmesiyle iyi bir şekilde örtüşür. Diğer potansiyel açıklamalar, demografik-gizli istatistiksel modellerden ve zevke dayalı yaş ayrımcılığından kaynaklanan istenmeyen sonuçları içerir.

Kupon faizi oranı sonuçları da koşullu korelasyonlardır ve nedensel ilişkiler değildir. Bununla birlikte, kredi düzeyi fiyatlandırma ayarlaması programı tanımlama stratejisi tutarsa, seçim eğilimi potansiyel mekanizmalar listesinden çıkarılabilir. Bu nedenle, sonuçlar, aşağıdaki mekanizmaların herhangi bir kombinasyonu tarafından yönlendirildiği şeklinde yorumlanmalıdır: yaş grubu boyunca alışveriş davranışındaki farklılıklar, piyasa bölüntülenmesi ve eşit olmayan rekabet dereceleri, kupon faiz oranlarındaki ve puanlı menü sunumlarındaki farklılıklar ve zevke dayalı yaş ayrımcılığı. Burada listelenmeyen diğer mekanizmalar da katkıda bulunabilir.

İki önemli uyarının da tartışılması gerekiyor. İlk olarak, sonuçlar, borç verenlerin borç verme kararlarını vermek için yaşı kullandıklarını göstermez, çünkü yukarıda tartışılan korelasyonlar, borç verenlerin kullandıkları sigortalama modelleri hakkında bilgilendirici değildir. Bu tür beyanlarda bulunabilmek için, bireysel bir borç verenin faaliyetlerinin adil bir kredilendirme analizinin yapılması gerekir ki bu, makalede sunulan analizlerin doğru bir tanımı değildir. İkinci olarak, yukarıda sunulan korelasyonlar, borç verenlerin sigortalama modellerinde dikkate alınan değişkenler hakkında mutlaka bilgilendirici olmadığından, sonuçlar, çalışmaya dahil edilen borç verenlerin kredi vermek için yasal veya yasadışı olarak borçlu yaşını kullanıp kullanmadıklarını göstermez.

Sonuç olarak, ABD ipotek piyasasının büyük bir bölümünde yaşın ret olasılığı ve kupon faiz oranı ile pozitif bir şekilde ilişkili olduğu gösterilmektedir. Sonuçlar yine, birçok önemli ipotek ürünü için yaşlı bireylerin daha yüksek erişim engelleriyle karşı karşıya kaldıklarını göstermektedir. Ayrıca, bulgular, yaşın, ırk ve etnik köken olarak ipotek erişiminin nispeten önemli bir belirleyicisi olduğunu göstermektedir. Umulur ki bu makale, kredi erişimi için yaşın neden önemli olduğunu araştıran zengin bir literatür için bir başlangıç noktası ve ABD nüfusu yaşlanmaya devam ederken gelecekte yapılabilecek kredi ile ilgili politikalar için bilgilendirici bir araştırma parçası olur.

1966 yılında, Gence-Borçalı yöresinden göç etmiş bir ailenin çocuğu olarak Ardahan/Çıldır’da doğdu [merhume Anası (1947-10 Temmuz 2023) Erzurum/Aşkale; merhum Babası ise Ardahan/Çıldır yöresindendir]. 1984 yılında yapılan sınavda Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü kazandı. 1985 yılında Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümüne yatay geçiş yaptı ve 1988’de Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye bölümünü birincilikle, Fakülteyi ise 11’inci olarak bitirdi.
1997 yılında Amerika Birleşik Devletleri’nin Denver şehrinde yer alan Spring International Language Center’da; 65’inci dönem müdavimi olarak 2008-2009 döneminde Milli Güvenlik Akademisi’nde (MGA) eğitim gördü ve MGA’dan dereceyle mezun oldu. MGA eğitimi esnasında ‘Sınır Aşan Sular Meselesi’, ‘Petrol Sorunu’ gibi önemli başlıklarda bilimsel çalışmalar yaptı.
Türkiye’de Yatırımların ve İstihdamın Durumu ve Mevcut Ortamın İyileştirilmesine İlişkin Öneriler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü);
Türk Sosyal Güvenlik Sisteminde Yaşanan Sorunlar ve Alınması Gereken Önlemler (Maliye Hesap Uzmanları Vakfı Araştırma Yarışması İkincilik Ödülü, Sevinç Akbulak ile birlikte);
Kayıp Yıllar: Türkiye’de 1980’li Yıllardan Bu Yana Kamu Borçlanma Politikaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri (Bankalar Yeminli Murakıpları Vakfı Eser Yarışması, Övgüye Değer Ödülü, Emre Kavaklı ve Ayça Tokmak ile birlikte);
Türkiye’de Sermaye Piyasası Araçları ve Halka Açık Anonim Şirketler (Sevinç Akbulak ile birlikte) ve Türkiye’de Reel ve Mali Sektör: Genel Durum, Sorunlar ve Öneriler (Sevinç Akbulak ile birlikte) başlıklı kitapları yayımlanmıştır.
Anonim Şirketlerde Kâr Dağıtımı Esasları ve Yedek Akçeler (Bilgi Toplumunda Hukuk, Ünal TEKİNALP’e Armağan, Cilt I; 2003), Anonim Şirketlerin Halka Açılması (Muğla Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tartışma Tebliğleri Serisi II; 2004) ile Prof. Dr. Saim ÜSTÜNDAĞ’a Vefa Andacı (2020), Cilt II, Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler (2021), Prof. Dr. Saim Üstündağ’a İthafen İlmi Makaleler II (2021), Sosyal Bilimlerde Güncel Gelişmeler (2021), Ticari İşletme Hukuku Fasikülü (2022), Ticari Mevzuat Notları (2022), Bilimsel Araştırmalar (2022), Hukuki İncelemeler (2023), Prof. Dr. Saim Üstündağ Adına Seçme Yazılar (2024) başlıklı kitapların bazı bölümlerinin de yazarıdır.
1992 yılından beri Türkiye’de yayımlanan otuza yakın Dergi, Gazete ve Blog’da 2 bini aşkın Telif Makale ve Yazı ile Türkçe Derleme ve Türkçe Çevirisi yayımlanmıştır.
1988 yılında intisap ettiği Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) uzman yardımcısı, uzman (yeterlik sınavı üçüncüsü), başuzman, daire başkanı ve başkanlık danışmanı; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı GSM 1800 Lisansları Değerleme Komisyonunda üye olarak görev yapmış, ayrıca Vergi Konseyi’nin bazı alt çalışma gruplarında (Menkul Sermaye İratları ve Değer Artış Kazançları; Kayıt Dışı Ekonomi; Özkaynakların Güçlendirilmesi) yer almış olup; halen başuzman unvanıyla SPK’da çalışmaktadır.
Hayatı dosdoğru yaşamak vazgeçilmez ilkesidir. Ülkesi ‘Türkiye Cumhuriyeti’ her şeyin üstündedir.