Cumhuriyet Bağlamında Kat Mülkiyeti Hakkı

1. Mülkiyet Kavramı ve Hukuktaki Gelişimi

1.1. Kavram

“Kat Mülkiyeti” kavramındaki “mülk” sözcüğü dilimize Arapça milk/mülk sözcüğünden geçme. Mülk sözcüğünün Arapçadaki ilk anlamı sahip ve egemen olma, sahiplik, egemenlik, hükümdarlık, krallık, ikinci anlamı ise sahip olunan şey, egemenlik alanı.

Mülk sözcüğünün Türkçedeki anlamı için Türk Dil Kurumu (TDK) sözlüğüne baktığımızda yazımızın konusu olan anlamın ikinci anlam olarak; “vakıf olmayıp doğrudan doğruya birinin malı olan yer veya yapı” şeklinde görmekteyiz. Bu anlam “kat mülkiyeti” kavramındaki mülkiyeti karşılamaktadır. Bir yapının “vakıf olamaması” ancak “birisinin malı olması” ise yapı mülkiyetinin “vakıftan” “bireye” dönüşümünü göstermektedir. Bu dönüşümü anlamak için Mutlakiyetten Meşrutiyete ve Meşrutiyetten Cumhuriyete dönüşümün mülkiyet hakkına etkisine kısaca bakmamız gerekiyor.

1.2. Hukuktaki Gelişimi

1.2.1. Osmanlı Hukuku:

Osmanlı İmparatorluğu isminden de açıkça görüldüğü üzere bir imparatorun (padişah) yönettiği bir devletti. Osmanlı İmparatorluğunun yönetim biçimi sona ermesine yakın zamanlara kadar Mutlakiyet olmuştur. Son dönemlerinde ise kısa süreli ve kesintili de olsa Meşrutiyet ile yönetilmiştir. Osmanlı İmparatorluğunda bütün toprakların sahibi olan padişah, bu toprakların kullanım hakkını “timar” denilen sistem aracılığıyla yöneticilere/yerel beylere bırakır ve bunun karşılığında onlardan asker ve vergi alırdı.

Mutlakiyette padişahın mutlak otoritesi söz konusu olduğundan padişah otoritesinin sınırsızlığı nedeniyle padişah fermanları ile kişilerin özel mülklerine el koyabilmekteydi. Bu nedenle büyük toprak mülkiyetine sahip aileler, mevcut mülklerini koruma çabası içerisinde olmuşlar ve bu amaçla ailevi (zürri) vakıflar kurmuşlardır. Böylece bu mülkler vakıf haline gelmiştir. İslam Şeri Hukukuna göre özellikle Hadislere dayanan vakıf sistemine katılan bir taşınmaz ferdi mülk olmaktan çıkıp halka / aileye hizmete vakfedilmiş oluyordu. İslam hukukuna göre vakfedilen mülk Allah’ın mülkü sayılmaktaydı. Padişah Allah’ın yeryüzündeki temsilcisi yani Halifesi olsa da kendisi de bir kul olarak elbette Allah’ın emir ve yasaklarına tabi idi. Böylece Osmanlı İmparatorluğunda kişiler mülklerini vakıf malı yaparak Padişahın mutlak otoritesinden uzaklaştırmış oluyorlardı.

19. yüzyıla gelindiğinde Padişahın mutlak iradesini kısıtlayan birçok hukuki gelişme meydana gelmiştir. Bunlar sırasıyla; “Sened-i İttifak”, “Tanzimat Fermanı” ve “Islahat Fermanı” dır.

Bu gelişmelerden sonra en önemli hukuki atılım 1876 yılında yayınlanan ilk Anayasamız olan Kanuni Esasidir. Bu anayasa ile mülkiyet hakkı anayasal bir güvenceye kavuşmuştur. Anayasa ile Mutlakiyetten Meşrutiye geçilmiş ve padişahın yetkileri sınırlanmıştır.

Mülkiyet hakkı Kanuni Esasi’nin 21. maddesinde düzenlenmiş olup bu maddeye göre “Herkes usulen mutasarrıf olduğu mal ve mülkünden emindir.” Aynı maddede “Kamu yararı için lüzumu sabit olmadıkça ve kanuna göre değer pahası peşin verilmedikçe kimsenin tasarrufunda olan mülkünün alınmayacağı” da düzenlenmiştir. Ayrıca dönemin medeni kanunu olan “Mecelle-i Ahkâm-ı Adliye” isimli kanunda mülkiyeti koruyucu hükümler yer almaktadır. Bunlardan en önemlisi başkaları tarafından kişinin kendi mülküne yönelik tecavüzleri önleme ve sonlandırma hakkıdır.

1.2.2. Cumhuriyet Hukuku:

Mülkiyet hakkının Anayasal düzeyde korunması Mutlakiyetten Meşrutiyete geçişte ortaya çıkmıştır. Ancak en büyük dönüşüm Meşrutiyetten Cumhuriyete geçişte yaşanmış ve nihayet Cumhuriyet devrimi ile mülkiyet hakkı tartışmasız hale gelmiştir. Mülkiyet hakkının dönüşümü Mutlakiyetten Cumhuriyete dönüşüme uyumlu olarak ilerlemiştir.

Ayrıca mülkiyet hakkının Fransız devriminin etkisi ile ortaya çıkan hukuki belgelerde önemli bir yer tuttuğunu, temel haklardan olan mülkiyet hakkının Fransız devriminin temel kavramlarından birisi olduğunu ve Fransız devriminin ana sloganlarından biri olan özgürlüğün mülkiyet ve mülkiyet haklarıyla yakından ilişkili olduğunu da göz önünde tutmak gerekiyor.

Cumhuriyetin ilk Anayasası olan 1924 Anayasası Fransız devrimi ve tabi hukuk doktrininden esinlenerek hazırlanmıştır. 1924 Anayasasında mülkiyet hakkı tabii bir hak olarak görülmüş ve liberal mülkiyet anlayışına uygun hükümlerle korunmuştur.

1924 Anayasası’nın 68. maddesine göre “malik, başkasına zarar vermemek şartıyla mülkü konusunda dilediğini yapabilme hakkına sahiptir”. 70. maddesinde yer alan “temellük ve tasarruf hakları ve hürriyetleri Türklerin tabi hukukundandır” hükmü de mülkiyet hakkının tabii bir hak olarak değerlendirildiğini göstermektedir. 71. madde de “mal, her türlü taarruzdan masundur” denilerek kişilerin malları koruma altına almaktadır.

Türkiye Cumhuriyeti’nin Devrim Kanunlarından olan 1926 tarihli 743 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 618. maddesi de “malikin mülkiyetindeki şeyde kanunlar dairesinde dilediği gibi tasarruf etmek hakkına sahip olduğunu” düzenlenmiştir.

Osmanlı İmparatorluğundaki miri araziye dayalı tımar sistemi, özel mülkiyetin gelmesi ile tamamen ortadan kalkmıştır. Böylece İmparatorluktan Cumhuriyete geçiş toplumun mülkiyet yapısı üzerinde devrim niteliğinde önemli bir dönüşüm meydana gelmiştir.

1961 Anayasası da “herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğunu” düzenleyerek özel mülkiyeti kabul ederek devam ettirmiştir. Anayasal hukuk devleti ilkesinin varlığı özel mülkiyetin tanınması sonucunu doğal olarak sağlamaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki 1961 Anayasası’ndaki mülkiyet hakkı anlayışı sosyal bir hak anlayışıdır. Bu anlayış 1982 anayasasında da devam ettirilmiştir.

Nitekim 1982 Anayasasının “XII. Mülkiyet hakkı” başlıklı 35. maddesi “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.” şeklindedir. Anayasa özel mülkiyet hakkını tanımış ve güvenceye almıştır.

Bir insan hakkı olarak mülkiyet hakkı, birçok anayasa ve ulusalüstü insan hakları sözleşmesinde kendisine yer bulmuştur. İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi ve diğer uluslararası insan hakları belgeleri mülkiyet hakkını tanımaktadırlar. Günümüzde ülkemizin de taraf olduğu Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Ek Protokolün 1. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına almaktadır. Bu hakkın sözleşmeye eklenmesi ise ancak 20 Mart 1952 yılında gerçekleşmiştir.

2. Apartmanlaşma Süreci ve Kat Mülkiyeti Kanununun Ortaya Çıkışı

2.1. Apartmanlaşma

“Kat Mülkiyeti” kavramındaki “kat” sözcüğünün TDK sözlüğündeki beşinci anlamı ise apartman dairesidir. Apartmanların ortaya çıkışı ile kat mülkiyetine giden yolun açılmış olduğu ve bu süreçte “kat” sözcüğünün yeni bir anlam kazandığı anlaşılmaktadır.

Apartman sözcüğü ise dilimize Fransızca “appartement” sözcüğünden geçmiştir. Dünya üzerinde modern Cumhuriyetin 1789 Fransız devrimi ile ortaya çıktığını ve Türk devrimi olan Cumhuriyetin Fransız devriminin fikri ikliminde gerçekleştiğini düşündüğümüzde “Apartman” sözcüğünün dilimize Fransızcadan geçmesi çok da şaşırtıcı gözükmemektedir.

Apartman sözcüğü TDK sözlüğünde “Birkaç katlı ve her katında bir veya birkaç daire bulunan yapı” olarak tanımlanmıştır. Türkiye’de apartmanların yani birkaç katlı yapıların ortaya çıkışı, sosyal yapının değişmesi, nüfusun artışı ve köyden kente göçlerin artması ile başlamıştır. 1960 sonrası inşaat sektöründeki hızlı gelişmeler yavaş yavaş bahçeli ve müstakil evden çok daireli binalara ve kat mülkiyetine geçişe sebep olmuş, aynı apartmanda çok farklı özelliklere sahip kişiler bir araya gelmiştir.

2.2. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ortaya Çıkışı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun TBMM’nde kabul tarihi 23 Haziran 1965’tir. Mülkiyet hakkının özel bir görünümü olan “kat mülkiyeti hakkı” ülkenin apartmanlaşmaya başlamasıyla eş zamanlı olarak kanunlaşmış olup bu durum Türk mevzuatın o tarihlerde sosyal gelişmelere hızlıca uyum sağlayabildiğini göstermektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Genel Gerekçesinde büyükşehirlerin gelişmesi ve bunlarda nüfusun artmasının üç önemli sonuç doğurduğundan bahsetmektedir.

2.2.1. Birinci Sonuç

İş yeri ve konut olarak kullanılacak yapı yapılmasına elverişli arsa fiyatları alabildiğine artmış, buna karşılık her arsaya istenildiği yükseklikte bina yaptırılması mümkün olmadığından, bir kişinin pahalı arsa satın alarak bunun üzerine apartman yaptırması olanaksız hale gelmiştir.

2.2.2. İkinci Sonuç

Bu nedenle, konut ve iş yeri ihtiyaçlarını sağlamak için, birden çok kişinin birleşerek çok daireli yapılar yaptırması bir zorunlu olmuş ve böylece ortak mülkiyete konu olan gayrimenkuller çoğalmıştır. Bunun sonunda da bir yapının kat veya dairelerinin, paydaşlara bağımsız olarak tevzi ve tahsisi için hukukî çarelere başvurulmuş ve böylece halk arasında (kat veya daire mülkiyeti) denilen fakat gerçekte Medeni Kanun’un müşterek mülkiyet, şüyuun idamesi mükellefiyeti ve irtifak hakları hükümlerinin karma halde kullanılması ile kat ve daire tahsislerine dair birçok sözleşmeler yapılarak tapu kütüğüne de tescil olunmuştur.

2.2.3. Üçüncü Sonuç

Şehir nüfuslarının, çoğalması ve köylerden şehirlere göçler sonunda büyükşehirlerin kıyılarında “gecekondu siteleri” kurulmuştur. Bu fakir halk, şehirlerin dışında Hazineye veya özel kişilere ait boş topraklarda ve tepelerde bir iki odalı kulübeler yaparak içine girmiş ve böylece meydana gelen gecekondu mahalleleri, şehircilik ve belediyecilik, fizik sağlık, sosyal emniyet bakımından tehlikeler doğurmaya başlamıştır.

Bu sonuçlardan ilk ikisi 20. yüzyılın başlarında Avrupa’da yaşanmış ve bu nedenle de Avrupa’da birçok ülkede elbirliğiyle ve gayet küçük sermayelerle mesken yapımına ve uzun vadeli ödemelere imkân veren kanunlar kabul edilmiştir. Ülkemizde bu gelişmelere bir de gecekondu meselesi eklenince, özellikle büyük şehirlerde, halkı ucuz konut sahibi kılabilecek hukukî imkânları sağlayan kanunların bir an önce hazırlanması artık kesin bir zorunluluk halinde kendini göstermiş bulunduğundan Adalet Bakanlığı’nca, kat mülkiyetine dair çıkan bütün yazılar derlenmiş ve kat mülkiyetiyle ilgili Fransız, Alman, İtalyan kanunları ve eski Bulgar Kat Mülkiyeti Kanunu Türkçeye çevrilmiş ve aşağıdaki yayınlar ile bu konuyla ilgili ciddi bir hukuk kaynağı oluşmuştur.

2.3. Kitaplar ve Makaleler

1944 ila 1959 Yılları Arasında Yayımlanan Kat Mülkiyeti ile İlgili Kitap ve Makaleler Listesi:

2.3.1. Kitaplar:

* Ordinaryüs Profesör Ebülûla Mardin “Kat Mülkiyeti” (İstanbul 1948)

* Doç. Dr. Kemal Oğuzman “Kat Mülkiyeti Meselesi ve Hal Çaresi” (İstanbul 1958)

2.3.2. Makaleler:

* Nihat Bartu “Kat ve Apartman Mülkiyeti” (İstanbul Barosu Dergisi. 1949 8. 155)

* Suat Bertan-Fikret Arık “Kat Mülkiyeti Hakkında Rapor” (Adalet Dergisi 1949 8. 314)

* Tahir Çağa “Kat Mülkiyeti İhtiyacını Tatmin Edebilecek Hukuki Tedbirler” (Adalet Dergisi 1952 8. 587)

* Dündar Devres “Sözde Kat Malikleri Arasındaki Münasebet” (İstanbul Barosu Dergisi 1950, S. $46)

* Samim Gönensay “Kat ve Daire Mülkiyeti” (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt X, 1944, S. 534)

* A. Pulat Gözübüyük “Yeni kat mülkiyeti sis temleri hakkında mukayeseli inceleme” (Adalet Dergisi, 1952 8. 1055)

* Dr. Adil İzveren “Daire Mülkiyeti ve Sürekli İkamet Hakkına Mütedair 15 Mart 1951 tarihli Alman Kanunu” (A. Dergisi 1963 8. 594 ve 8. 721)

* Ebülûla Mardin “Kat Mülkiyeti” (İstanbul Barosu Dergisi, 1948. 8, 98)

* Kemal Oğuzman “Kat Mülkiyeti ve Kanuna Karşı Hile” (İstanbul Barosu Dergisi 1951, 8. 385)

* Kemal Oğuzman “6217 Sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kabul Edilmiş Midir? Tapu Kanunu’nun 26 ncı Maddesinde Yapılan Değişikliğin Tahlili” (İstanbul Balosu Dergisi 1954. 8.3)

* Kemal Oğuzman “Kat Mülkiyeti Kanunu Tasarısı Hakkında (Yozgat Mebusu Ömer Lûtfî Erzurumluoğlu’nun Kat Mülkiyeti Kanun Teklifinin Tetkiki)” (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt XXIII Sayı 34)

* Kemal Oğuzman “Kat Mülkiyeti Hakkında İsviçre’de ve Türkiye’de Hazırlanan Kanun Tasarıları, Tahlili ve Tenkidi” (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt XXV, Sayı 14, S. 133 ve Mut)

* Safa Reisoğlu Kat Mülkiyeti ve (Societe Suisse des Juristes) in 1956 yılı kongresi (Adalet Dergisi 1956, 8. 1207)

* O. Nuri Uman “Meskenlerde Kat Mülkiyeti” (İdare Dergisi, 1944, 8. 92)

* O. Nuri Uman “Kat Mülkiyeti” (Adalet Dergisi 1946, S. 39).

Bir taraftan Avrupa ülkelerindeki gibi ilmî ve sistematik, diğer taraftan da, yurdumuzun özellikleri göz önünde tutularak realist bir kanun tasarısı hazırlanmış ve böylece (Kat Mülkiyeti Kanunu Layihası) adı altında bir tasarı hazırlanarak 1959 yılında Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunulmuştur.

Tasarı, Meclisin Adalet Komisyonu’nda uzun boylu incelenerek kabul edilmiş, fakat Meclis Genel Kurulu’na arz edilmeden önce, 27 Mayıs’ta Meclisin feshedilmesi üzerine Millî Birlik Komitesine, oradan da Kurucu Meclise intikal etmiştir. Fakat bu meclislerde de görüşülmesi ve kanunlaşması mümkün olmadığından, yine tasarı halinde kalmıştır.

1959 yılından beri geçen zaman içerisinde ve Türk Tasarısının hazırlanmış olduğu 1959 yılında İsviçre’de Medenî Kanunun bazı hükümlerinin değiştirilmesi ve Medenî Kanuna ilhak edilmesi, suretiyle, kat mülkiyetine ait bir kanun tasarısı hazırlanmış ve yayınlanmıştır. Henüz kanunlaşmamış olan bu tasarı, Türk Tasarısında olduğu gibi, kat mülkiyetini müstakil bir mülkiyet olarak değil, ortak (müşterek) maliklerden her birine tahsis olunan ortak pay (şayi hisse) şeklinde düzenlenmiş ve bu ortak paya tapu kütüğünde ayrı bir sahife açılmasını kabul etmiş bulunmaktadır.

Türk tasarısında kabul edilen sistem, İsviçre tasarısından daha sade, uygulanması daha kolay bir sistemdir.

İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuasının 1960 tarihli XXV nci cildinin 134-146 ncı sayfalarında tam Türkçe tercümesi bulunan İsviçre tasarısı ise, Türkiye’de uygulanmasına imkan olmayan bir sistem niteliğini göstermektedir. Bundan kaçınmak için kat mülkiyetini, Medeni Kanun’dan ayrı olarak özel bir kanunla düzenlenmek gerekmiştir.

İşte Türk Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı gerekçesinin başında açıklanan nedenlerle, bir binanın, arsanın mütemmim cüzü olmaksızın, yalnız ilk katının değil, daha üstündeki kartlarının da müstakil mülkiyete konu olabileceği esasını koymuştur.

Ayrıca yeni Anayasa’nın, Devlet dilinin Türkçeleştirilmesi hususunda atmış olduğu adım, kanun dilinin Anayasa deyimlerine uygunluğu zaruretini doğurduğu İçin, tasarı bu yönden de esaslı surette gözden geçirilmiş ve bunun dili, ilk şekline kıyasla, önemli denecek derecede sadeleştirilmiştir. Bu arada (bina) kavramı yerine (yapı) kat mülkiyetine konu olan esas bina için (ana yapı), (müşterek mülkiyet) yerine (ortak mülkiyet) denilmiştir.

3. Sonuç:

Medeni sözcüğünün kökeni Arapça “Medine” sözcüğüdür ve Medine’nin Arapçadaki anlamı ise “kent” demektir. Türkçede medeni sözcüğünü karşılayan sözcük uygar sözcüğüdür. Uygar sözcüğü Uygur’dan gelmektedir. Zira Uygurlar ilk kenti kuran Türk toplumu olarak kabul edilmektedir. Medeniyet Arapça, Uygarlık Türkçe olarak aynı kavramı yani kentlilik kavramına işaret etmektedir. Kentlilere Fransızcada “Burjuva” denilmektedir. TDK sözlüğü burjuva sözcüğüne kullanım alternatifi olarak “kentsoylu” sözcüğünü önermektedir.

1945 ila 1965 arasında kentlerimiz hızlıca apartmanlaşmış, gecekondulaşmış ve çok katlı yapıların her katındaki dairelerin bağımsız mülkiyet hakkına konu edilmesi gündeme gelmiştir. Hızlıca kentlileşen Türk toplumu Medeni Kanun’dan ayrı ve bağımsız, kente özgü bir kanun olarak Kat Mülkiyeti Kanununu ortaya çıkarabilmiştir. Bu gelişme Türk hukukunda bir ilerici atılım olarak görülmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Türk Medeni Kanunundan ayrı bağımsız bir kanun olsa da Türk devriminin temeli olan Medeni Kanun’daki mülkiyet esaslarının devamı niteliğindedir. Bu kanun apartmanlaşmanın ve gecekondulaşmanın getirdiği yeni sosyal değişikliği karşılamak için ortaya çıkmıştır. Bu itibarla Kat Mülkiyeti Kanunu kentin ve kentlilerin mülkiyet hakkına ilişkin özel bir kanundur denilebilir.

Mülkiyet hakkı temel insan haklarındandır. İnsan haklarının gelişiminde kölelikten serfliğe, serflikten vatandaşlığa geçiş kölenin serfin ve vatandaşın mülkiyet hakkına sahip olması ya da olmamasıyla yakın ilgilidir. Vatandaş kavramı Cumhuriyetle koşut olarak gelişmiş ve Cumhuriyetin en önemli temellerinden birisi de Medeni Kanun’daki mülkiyet hakları olmuştur. Nasyonal Sosyalizmin 2. Dünya savaşında yarattığı büyük yıkımdan çıkan insanlık, mülkiyet hakkını 1945 yılında İnsan Hakları Evrensel Beyannamesine ve 1952 yılında Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine eklemiştir.

Kaynakça

1. Doç. Dr. H. Burak Gemalmaz, Mülkiyet Hakkı, Anayasa Mahkemesine Bireysel Başvuru El Kitapları Serisi – 6

2. Suat Şimşek, Osmanlı Hukukunda Mülkiyet Hakkının Korunması Açısından Yasal ve Anayasal Düzenlemeler, www.gayrimenkulmevzuati.com

3. Prof. Dr. Gül Akyılmaz “Osmanlı Devletinde Mülkiyet Hakları ve Mülkiyet İlişkileri Çerçevesinde Kadının Hukuki Statüsü” II. Türk Hukuku Tarihi Kongresi Bildirileri

4. Prof. Dr. Mustafa E. Erkal “1938-1980 Dönemi Türkiye’de Sosyal Yapı ve Dinamikleri” Sosyoloji Konferansları No: 53 (2016-1) / 157-185 DOI: 10.18368/IU/sk.75981

5. Türk Dil Kurumu Sözlüğü, www.tdk.gov.tr

6. T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, www.mevzuat.gov.tr

7. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Gerekçeleri www.turkhukuksitesi.com

Not: Bu makale ilk olarak İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonunun “Kat Mülkiyeti” Bülteninin Ağustos 2023 / 1. Sayısının 11 ila 16. Sayfalarında yayınlanmıştır. Makale daha sonra “Taşınmaz ve Kira Hukuku Grubu Dergisi” nin Aralık 2023 / 1. sayısında İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonunun Bülten sayfasına link ve QR kod verilmek suretiyle dergi okurlarına ulaştırılmıştır.