634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19.maddesinde kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur oldukları hükme bağlanmış, aynı kanunun 35.maddesinde anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ve bunlar için gerekli avansın toplanması yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır.
Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) tarafından 2004 yılında kabul edilen 5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun ve ilgili mevzuat çerçevesinde, site ve apartmanlarda Valilikten alınan özel güvenlik iznine dayalı olarak kat maliklerine, kiracılara özel güvenlik hizmeti sunulabilmektedir. Site ve apartman yönetimleri tarafından hali hazırda kendi bünyelerinde 4857 sayılı İş Kanunu hükümlerine göre işçi statüsünde özel güvenlik görevlisi istihdam edilmesi veya dışarıdan özel güvenlik şirketlerinden özel güvenlik hizmeti satın alınması suretiyle bağımsız bölümlerin ve ortak alanların güvenliği sağlanabilmektedir.
Site ve apartmanlardaki bağımsız bölümlerde meydana gelen hırsızlık olayları nedeniyle zarara uğrayan kat malikleri ve kiracılar tarafından, maruz kaldıkları zararların tazmini ile ilgili olarak site/apartman yönetimlerine ve/veya özel güvenlik şirketlerine açılan tazminat davalarında uygulamada mahkemelerce görev konusunda çok sayıda farklı kararlar verilmiştir. Bu nedenle, anılan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme noktasında yaşanan tereddütlerin giderilmesi önem kazanmıştır. Nitekim bu konuda emsal içtihat niteliğindeki Yargıtay 5.HD. 07.02.2022 tarih 2021/13573 E. 2022/1424 K. sayılı ilamı ve İstanbul BAM 45.HD. 14.09.2022 tarih 2020/1095 E. 2022/944 K. sayılı ilamında, konutta meydana gelen hırsızlık olayı nedeniyle zarara uğrayan kat malikleri ve kiracılar tarafından site/apartman yönetimlerine ve/veya özel güvenlik şirketlerine karşı ayrı ayrı veya birlikte açılacak tazminat davalarında görevli mahkemelere ilişkin uygulamadaki tereddütler belirgin şekilde giderilmiştir.
Yargıtay 5.HD. 07.02.2022 tarih 2021/13573 E. 2022/1424 K. sayılı ilamı ve İstanbul BAM 45.HD. 14.09.2022 tarih 2020/1095 E. 2022/944 K. sayılı ilamında benimsenen ilkeler doğrultusunda, anılan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin aşağıdaki kıstaslara göre belirlendiği söylenebilir.
a) Konutta meydana gelen hırsızlık olayı nedeniyle açılacak tazminat davalarında husumetin yalnızca site/apartman yönetimine karşı yöneltilmesi halinde görevli mahkeme;
a.1) Konutta meydana gelen hırsızlık olayından zarar gören kat maliki, kiracı tarafından yalnızca site/apartman yönetimine karşı maddi tazminat davası açılması halinde, görevli mahkeme, site/apartmanda 634 sayılı KMK’nun uygulanıp uygulanmamasına bağlı olarak değişmektedir. Şöyle ki;
634 sayılı KMK Ek-1 maddesinde, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. 634 sayılı KMK’nun uygulanabilmesi için dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulmuş bulunması ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması veya 634 sayılı KMK m.17/3’e göre tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş bulunan ve ancak; kat irtifakı tesis edilmiş bulunan anataşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanmış olması ve en az 2/3’ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekmektedir. Bu şartların sağlanmış olduğu taşınmazlarda 634 sayılı KMK hükümleri uygulanacaktır.
Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitelerde ise 634 sayılı KMK’nda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanun’un 22. maddesi ile 634 sayılı KMK’nun 66. v.d. maddelerinde düzenlenen toplu yapılara ilişkin özel hükümler uyarınca, tapuda ilgili bağlantının sağlanıp sağlanmadığının araştırılması sonucunda 634 sayılı KMK bakımından sitede toplu yapı yönetimine geçildiği belirlenmiş ise uyuşmazlıkta 634 sayılı KMK hükümleri uygulanacak, henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinin anlaşılması halinde ise; uyuşmazlıkta 634 sayılı KMK hükümleri değil, genel hükümlerin uygulanması gerekecektir.
Bu doğrultuda, hırsızlık olayının meydana geldiği konutun içinde yer aldığı taşınmazda 634 sayılı KMK hükümleri uygulanmakta ise ve maddi tazminat davasında husumetin yalnızca site / apartman / toplu yapı yönetimine yöneltilmesi halinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır.
Şayet, hırsızlık olayının meydana geldiği konutun içinde yer aldığı taşınmazda genel hükümlerin uygulanması gerekmekte ise ve maddi tazminat davasında husumetin yalnızca site / apartman yönetimine yöneltilmesi halinde bu durumda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacaktır.
a.2) Konutta meydana gelen hırsızlık olayı ile ilgili olarak zarar gören kat maliki ya da kiracı tarafından yalnızca site/apartman yönetimine karşı manevi tazminat davası açılması halinde ise bu durumda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Zira, manevi tazminat istemi 634 sayılı KMK’nun uygulanmasından kaynaklanmamakta olup, bu istem şahıs varlığına ilişkin bir talep olduğundan 6100 sayılı HMK m.2’ye göre şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Bu halde, 634 sayılı KMK’nun Ek-1 maddesinde yer alan bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceğine dair hükmün uygulama alanı bulunmamaktadır.
a.3) Site/apartman yönetimine karşı maddi ve manevi tazminat davasının birlikte açılması halinde, mahkemece manevi tazminat talebi yönünden HMK m.167 uyarınca davanın ayrılmasına karar verilmesi, manevi tazminat talebinin ayrı ve müstakil bir dava olarak yeni bir esasa kaydedilmesi ve yeni esasa kaydedilen manevi tazminat davasında görevsizlik kararı verilerek manevi tazminat talepli dava dosyasının asliye hukuk mahkemesine gönderilmesi gerekecektir.
b) Konutta meydana gelen hırsızlık olayı nedeniyle açılacak tazminat davalarında husumetin yalnızca özel güvenlik şirketine karşı yöneltilmesi halinde görevli mahkeme;
b.1) 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 3.maddesi (k) bendinde tüketici, “ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi” olarak tanımlanmış, aynı maddenin (l) bendinde tüketici işlemi “mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlem” olarak tanımlanmıştır. Aynı kanunun 73/1 maddesinde “tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemelerinin görevli olduğu” belirtilmiştir.
634 sayılı KMK’nun 38.maddesinde “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur” hükmü ile aynı kanunun 40/1 maddesinde “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir” hükmü yer almaktadır. Bu çerçevede, site/apartman yönetimleri özel güvenlik şirketlerinden özel güvenlik hizmeti satın aldıkları takdirde, özel güvenlik şirketi ile akdettikleri özel güvenlik hizmet sözleşmesini kat maliklerini temsilen yapmakta olduklarından, kat malikleri adına temsilen site/apartman yönetimi 6502 sayılı TKHK’nun 3.maddesi gereğince tüketici, özel güvenlik şirketi ise satıcı/sağlayıcı sıfatını taşımakta olup, bu haliyle taraflar arasında 6502 sayılı TKHK’nun 3. maddesinde tanımlanan şekilde bir tüketici işlemi bulunmaktadır. Şu halde, yukarıda belirtilen 6502 sayılı TKHK m.3 (l) hükmü gereğince özel güvenlik hizmet sözleşmesi bir tüketici işlemi olduğundan ve aynı kanunun 73/1 maddesine göre tüketici işlemlerinden doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemesi görevli olduğundan, konutta meydana gelen hırsızlık olayından zarar gören kat maliki ya da kiracı tarafından yalnızca özel güvenlik şirketine karşı maddi tazminat davası açılması halinde, bu durumda görevli mahkeme 6502 sayılı TKHK’nun 73.maddesi gereğince tüketici mahkemesidir.
b.2) Konutta meydana gelen hırsızlık olayından zarar gören kat maliki ya da kiracı tarafından yalnızca özel güvenlik şirketine karşı manevi tazminat davası açılması halinde ise görevli mahkeme kanaatimizce yine tüketici mahkemesidir. Zira, yukarıda değindiğimiz emsal nitelikteki Yargıtay 5.HD. 07.02.2022 tarih 2021/13573 E. 2022/1424 K. sayılı ilamı ve İstanbul BAM 45.HD. 14.09.2022 tarih 2020/1095 E. 2022/944 K. sayılı ilamında bu hususta bir açıklık bulunmamakla birlikte, kanımızca 6502 sayılı TKHK hükümlerine göre özel güvenlik hizmet sözleşmesinin tüketici işlemi niteliğinde olması, tüketiciye verilen özel güvenlik hizmetinin ayıplı verildiğinin sübutu halinde tüketicinin konutta meydana gelen hırsızlık olayından dolayı aynı 15/1 maddesinde mevcut seçimlik haklarının yanısıra 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre hizmet sağlayıcıdan tazminat talep hakkının mevcut olduğunun hükme bağlanmış olması karşısında, konutta meydana gelen hırsızlık olayından zarar gören tüketici konumundaki kat malikleri, kiracılar, özel güvenlik şirketine karşı 6502 sayılı TKHK’nun 15/1 maddesinde düzenlenen hizmetin ayıplı ifasına ilişkin hüküm ve bu madde atfıyla 6098 sayılı TBK’na göre şartları oluştuğu takdirde manevi tazminata dair genel hükümler çerçevesinde tüketici mahkemesinde manevi tazminat davası ikame edebilecektir. Bu itibarla, manevi tazminat davasının ilk bakışta şahıs varlığına ilişkin bir dava olması nedeniyle 6100 sayılı HMK m.2 hükmü gereğince asliye hukuk mahkemesinde açılması gerektiği düşünülecek olsa da, böyle bir davada görevli mahkemenin, tüketici işlemi niteliğindeki özel güvenlik hizmetinde ayıplı ifanın sözkonusu olması halinde özel kanun niteliğindeki 6502 sayılı TKHK’nun 73.maddesinde yer alan “tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemelerinin görevli olduğuna” dair özel kanun hükmü gereğince genel mahkeme olan asliye hukuk mahkemesine göre özel mahkeme niteliğinde olan tüketici mahkemesi olduğu kanısındayız. Nitekim Yargıtay 4.HD. 12.11.2019 tarih 2017/1802 E. 2019/5218 K. sayılı ilamı bu görüşümüzü destekler mahiyettedir.
c) Konutta meydana gelen hırsızlık olayı nedeniyle açılacak tazminat davalarında husumetin hem site/apartman yönetimine ve hem de özel güvenlik şirketine karşı birlikte yöneltilmesi halinde görevli mahkeme;
Yukarıda, konutta meydana gelen hırsızlık olayından zarar gören kat maliki ya da kiracı tarafından açılacak maddi tazminat davasında yalnızca site/apartman yönetimine husumet yöneltildiği takdirde uyuşmazlıkta 634 sayılı KMK hükümlerinin uygulanacak olması halinde sulh hukuk mahkemesinin, genel hükümlerin uygulanacak olması halinde ise Kat Mülkiyeti Bülteni (Sayı: 2023/1) 29 asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğunu, açılacak manevi tazminat davasında ise asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu, yalnızca özel güvenlik şirketine karşı maddi ve/veya manevi tazminat davası açılması halinde ise bu durumda görevli mahkemenin Tüketici Mahkemesi olduğuna dair görüşümüzü belirtmiştik.
Birden fazla müteselsil sorumlu davalının taraf olduğu uyuşmazlıklarda her bir taraf açısından farklı mahkemelerin görevli olduğu durumlarda, davalılardan biri açısından özel mahkeme görevli ise, yargılamanın tüm davalılar bakımından özel mahkemede görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. Nitekim, konutta hırsızlık olayı nedeniyle kusura ilişkin şartların oluşması halinde site/apartman yönetimi ile özel güvenlik şirketi zarar gören kat malikine, kiracıya karşı 6098 sayılı TBK m.61 uyarınca müştereken ve müteselsilen sorumlu olup, Yargıtay HGK 03.10.2019 tarih 2018/3-344 E. 2019/990 K. sayılı ilamında, ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bu kimseler zarar gören kişiye karşı müteselsilen sorumlu bulunduklarından, davalılardan biri yönünden özel mahkeme olan tüketici mahkemesinin görevine giren bir dava ile diğer davalı yönünden asliye hukuk mahkemesinin görevine giren bir davanın özel mahkeme niteliğinde olan tüketici mahkemesinde birlikte açılabileceği içtihat edilmiştir. Buna göre konutta meydana gelen hırsızlık olayından zarar gören kat maliki ya da kiracı tarafından site/apartman yönetimi ve özel güvenlik şirketine karşı birlikte husumet yöneltilerek açılacak maddi ve manevi tazminat talepli davada, davalılardan biri olan özel güvenlik şirketi yönünden özel mahkeme olan tüketici mahkemesi görevli olup, diğer davalı site/apartman yönetimi yönünden ise uyuşmazlıkta genel mahkeme olan sulh hukuk mahkemesi ve/veya asliye hukuk mahkemesi görevli olmasına karşın, özel mahkeme niteliğindeki tüketici mahkemesi gerek sulh hukuk mahkemesine ve gerekse asliye hukuk mahkemesine göre uyuşmazlıkta daha özel durumda olduğundan böyle bir davada görevli mahkeme tüketici mahkemesi olmaktadır.
SONUÇ;
Yukarıda izaha çalıştığımız üzere, konutta hırsızlık nedeniyle zarara uğrayan kat malikleri, kiracılar tarafından meydana gelen zararın tazmini amacıyla site/apartman yönetimine ve/veya özel güvenlik şirketine karşı açılan tazminat davaları ile ilgili olarak uygulamada mahkemeler arasında yaşanan görevli mahkeme konusundaki görüş ayrılıkları Yargıtay 5.HD. 07.02.2022 tarih 2021/13573 E. 2022/1424 K. sayılı ilamı ve İstanbul BAM 45.HD. 14.09.2022 tarih 2020/1095 E. 2022/944 K. sayılı ilamı ile belirgin şekilde giderilmiş bulunmaktadır. Ancak, yine de Avukat meslektaşlarımızın konutta hırsızlık nedeniyle zarar gören kat maliki ya da kiracı müvekkilleri adına vekaleten site/apartman yönetimlerine ya da özel güvenlik şirketlerine karşı ayrı ayrı ya da birlikte açacakları tazminat davalarında, görevli mahkemeye ilişkin olarak yukarıda belirttiğimiz yargı kararlarında belirtilen kriterleri gözönünde bulundurmaları, usul ekonomisi ve yargılamanın görev uyuşmazlığı nedeniyle uzamaması açısından büyük önem arz etmektedir.
KAYNAKÇA
1) Yargıtay 5.HD. 07.02.2022 tarih 2021/13573 E. 2022/1424 K. sayılı ilamı
2) İstanbul BAM 45.HD. 14.09.2022 tarih 2020/1095 E. 2022/944 K. sayılı ilamı
3) Yargıtay HGK 03.10.2019 tarih 2018/3-344 E. 2019/990 K. sayılı ilamı
4) Yargıtay 4.HD. 12.11.2019 tarih 2017/1802 E. 2019/5218 K. sayılı ilamı
Not: Bu makale ilk olarak İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonunun “Kat Mülkiyeti” Bülteninin Ağustos 2023 / 1. Sayısının 26 ila 29. Sayfalarında yayınlanmıştır. Makale daha sonra “Taşınmaz ve Kira Hukuku Grubu Dergisi” nin Aralık 2023 / 1. sayısında İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonunun Bülten sayfasına link ve QR kod verilmek suretiyle dergi okurlarına ulaştırılmıştır.
Avukat Ali Başaran 1979 yılında Ankara'da doğdu. İlk ve Orta öğrenimini Ankara'da, Lise öğrenimini Adana’da tamamladı.1996 yılında kazandığı Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2000 yılında başarıyla mezun oldu. 2001 yılında Adana Barosu nezdinde Avukatlık stajını tamamlayarak avukatlık ruhsatını aldı. 2002 yılı sonunda İstanbul Barosu’na naklen kaydoldu ve serbest avukatlık yapmaya başladı. Halen İstanbul İli Kadıköy ilçesinde bulunan kendisine ait hukuk bürosunda serbest avukatlık faaliyetini sürdürmektedir.
Avukat Ali Başaran, 2003 yılından itibaren başta Gayrimenkul ve Kat Mülkiyeti Hukuku, Ticaret Hukuku, Borçlar Hukuku, İş ve Sosyal Güvenlik Hukuku, Aile Hukuku, Tüketici Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Marka ve Patent Hukuku olmak üzere özel hukukun birçok alanında ve ayrıca Ceza Hukuku ve Özel Güvenlik Hukuku alanlarında faaliyet göstererek müvekkillerini temsil etmekte ve birçok kurum ve kuruluşa hukuk müşavirliği hizmeti vermektedir.
Avukat Ali Başaran, halen İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Yürütme Kurulu Üyesidir. İstanbul Barosu İcra Sorunları Çözüm Kurulu Üyeliği ve İstanbul Barosu Avukat Hakları Merkezi Yürütme Kurulu Üyeliği görevlerinde bulunmuş olan Başaran, sivil toplum örgütlerinde ve derneklerde aktif rol almakta ve sosyal sorumluluk projelerine katkıda bulunmaktadır.
Taşınmaz ve Kira Hukuku Grubu Dergisinin imtiyaz sahibi ve sorumlu yazı işleri müdürlüğü görevini yürütmektedir.