Menfi mülkiyet (adverse possession[1]), bir kişinin yasal sahibinin izni olmadan işgal ettiği arazi veya mülkün mülkiyetini talep etmesine izin veren yasal bir ilkedir. Genellikle “işgalci hakları” (squatter’s rights) olarak adlandırılan bu ilke, belirli koşullar karşılanırsa işgalcinin mülkün yasal mülkiyetini elde etmesiyle sonuçlanabilir. Tartışmalı görünse de menfi mülkiyet, yasal test karşılanırsa işgalcinin terk edilmiş araziyi talep edebilmesini sağlayarak mülkiyet hukukunda önemli bir rol oynar.
- Menfi mülkiyetin hukuki dayanağı
Birleşik Krallık’ta, menfi mülkiyet, 1980 tarihli Sınırlama Yasası ve 2002 tarihli Arazi Tescil Yasası (Limitation Act and the Land Registration Act) ile içtihatlarla desteklenmektedir. Bu yasalar, menfi mülkiyet iddiasının başarılı olması için karşılanması gereken ölçütleri belirler. Temel ilke, işgalcinin belirli bir süre boyunca arazinin sürekli ve kesintisiz mülkiyetinde olması gerektiğidir ki; bu süre genellikle tescilli arazi için on yıl ve tescilsiz arazi veya 2002 tarihli Arazi Tescil Yasası’ndan önceki kurallara dayanan bir iddia için 12 yıldır. Bu süre boyunca işgalci, yasal sahibi de dâhil olmak üzere diğer herkesi hariç tutarak arazinin sahibi olarak hareket etmiş olmalıdır.
- Menfi mülkiyetin temel unsurları
Menfi mülkiyet davasının başarılı olması için aşağıdaki temel unsurların kanıtlanması gerekir:
- Fiziki/Hakiki mülkiyet (actual possession): İşgalci, araziyi fiziksel olarak elinde bulundurmalı, mülkün bir mal sahibi gibi kontrol ve kullanımını göstermelidir. Bu, yapı inşa etmek, araziyi işlemek veya çitle çevirmek gibi eylemleri içerebilir.
- Münhasır kontrol (exclusive control): İşgalcinin arazi üzerinde münhasır kontrole sahip olması, yasal sahibi de dâhil olmak üzere diğer herkesin mülkü kullanmasını veya erişmesini engellemesi anlamına gelir.
- Sürekli/Mütemadi sahip olma (continuous possession): İşgal, gerekli tüm süre boyunca (10 veya 12 yıl) kesintisiz olmalıdır. İşgalci mülkü terk ederse veya başkalarının kontrolü ele geçirmesine izin verirse, saat sıfırlanır ve süre yeniden başlamalıdır. Sahip olma, fiziksel sahip olma geri alınmadan yasal olarak kesintiye uğratılabilir.
- Sahip olma niyeti (intention to possess): İşgalci, araziyi geçici olarak kullanmak yerine, kendi arazisi olarak sahip olma niyetini göstermelidir. Bu niyet, işgalcinin eylemlerinden ve davranışlarından çıkarılabilir.
- Tescilli ve tescilsiz arazi
Menfi tasarrufa ilişkin süreç ve koşullar, arazinin tescilli veya tescilsiz olmasına bağlı olarak biraz farklılık göstermektedir.
- Tescilli arazi (registered land): Kayıtlı arazi için, işgalci 10 yıllık sürekli mülkiyetten sonra Tapu Siciline başvuruda bulunmalıdır. Tapu Sicili, yasal sahibine bildirimde bulunacaktır ki, bu durumda yasal sahibin iddiaya itiraz etme fırsatı olacaktır. Sahip itiraz ederse, işgalci araziye hak sahibi olduğunu kanıtlamalıdır, aksi takdirde başvuru reddedilecektir.
- Tescilsiz arazi (unregistered land): Kaydı olmayan arazi için, işgalci 12 yıllık kesintisiz mülkiyetten sonra Tapu Siciline başvurabilir. Yasal malik bu süre içinde iddiaya itiraz etmezse, işgalciye mülkiyet verilebilir.
- Arazi Tescil Yasası öncesi durum
İşgalcinin, 13 Ekim 2003 tarihinde yürürlüğe giren 2002 tarihli Yasa’dan önce sona eren 12 yıllık işgali iddia ettiği durumlarda farklı kurallar uygulanır. Genel olarak konuşulursa, yeni kurallar menfi mülkiyet davasında başarılı olmayı zorlaştırmaktadır.
- Menfi mülkiyet talepleri nasıl yapılır?
Menfi bir mülkiyet talebinde bulunmak için, işgalcinin uygun formları kullanarak Tapu Dairesi’ne başvurması ve iddiasını destekleyen kanıtlar sunması gerekir. Bu kanıtlar fotoğraflar, tanık ifadeleri ve mülkte yapılan herhangi bir iyileştirmenin kayıtlarını içerebilir. Yasal sahibine talep bildirilecek ve itiraz etme fırsatı verilecektir. Sahip itiraz etmezse veya talep kabul edilirse, işgalciye arazinin yasal mülkiyeti verilecektir.
İddia itiraz edilirse, konu karar için Birinci Derece Mahkemeye (Mülkiyet Dairesi) sevk edilebilir. Bu gibi durumlarda, süreç karmaşık ve çekişmeli hale gelebileceğinden, hukuki temsil almak tavsiye edilir.
Menfi mülkiyet, mülkiyet davalarında bir savunma olarak da ileri sürülebilir veya Yerel Mahkeme veya Yüksek Mahkeme’de bir davanın parçası olarak da görülebilir.
- Menfi mülkiyete karşı savunma
Yasal sahipler için, menfi mülkiyet iddialarını önlemek için mülklerinin kullanımı konusunda dikkatli olmak önemlidir. Araziyi düzenli olarak denetlemek, izinsiz girenleri uzaklaştırmak için harekete geçmek ve kullanım için geçici izinler vermek bu tür iddialara karşı korunmaya yardımcı olabilir. Yasal bir sahip menfi mülkiyet iddiası bildirimi alırsa veya arazilerinden herhangi birinde işgalciler konusunda endişe duyarsa, iddiaya itiraz etmek ve mülkiyet haklarını korumak için derhal yasal tavsiye almalıdır.
- Menfi mülkiyetin etkisi
Menfi mülkiyet, hem davacılar hem de yasal sahipler için önemli sonuçlar doğurabilir. Davacılar için, menfi mülkiyet yoluyla mülkiyeti başarıyla elde etmek, mülke yasal hak ve onu satma veya geliştirme olanağı sağlar. Yasal sahipler için, menfi mülkiyet nedeniyle mülkü kaybetmek, finansal kayba ve arazi planlarının bozulmasına neden olabilir.
[1] Çevirenin Notu: Türk hukukunda anılan kavram yerine “fuzuli işgal” ve/veya “ecrimisil” terimleri kullanılmaktadır. Bir kimsenin, taşınmazın malikinin izni/rızası olmadan bu taşınmazı işgal etmesi ya da henüz boşaltılmamış yahut sair suretle boşalmış damlı bir yapıya yine kendiliğinden girmesi durumu fuzuli işgaldir. Kusurlu olup olmadığına bakılmadan, bir malın zilyetliğini, yetkili İdarenin izni, sahibinin rızası veya muvafakati dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilere ise “fuzuli şagil” denilmektedir. Bu durumda geriye dönük 5 yıl için ecrimisil tazminatı da talep edilebilir. Ecrimisil geçmişe ilişkin alınan işgal tazminatı olup fuzuli şagile tapuya ilişkin bir hak sağlamaz. Bu konuda aşağıdaki düzenlemelere bakılabilir:
- Devlet İhale Kanunu, Kanun Numarası: 2886, Kanun Tarihi: 08.09.1983, RG 10.09.1983/18161.
- Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, Kanun Numarası: 3091, Kanun Tarihi: 04.12.1984, RG 15.12.1984/18606.
- Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, Kanun Numarası: 4706, Kanun Tarihi: 29.06.2001, RG 18.07.2001/24466.
- Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmelik, RG 31.07.1985/18828.
- Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, RG 19.06.2007/26557.
