Osmanlı tapusu terimi, Osmanlı Dönemi’ne ait taşınmaz mülkiyet kayıtlarını ifade etmek üzere kullanılan bir kavram olup, hukuki açıdan Osmanlı Devleti’nde taşınmaz malların mülkiyet durumlarını, kullanım haklarını ve tasarruf işlemlerini belgeleyen zabıt defterlerini kapsamaktadır. Osmanlı Devleti’nde tapu sicili tutma uygulaması, özellikle Tanzimat Dönemi’nden itibaren sistematik bir yapıya kavuşturulmuş ve taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları resmi kurumlar tarafından tutulmaya başlanmıştır. Ancak bu kayıtlar, modern anlamda bireysel mülkiyeti değil, daha ziyade devletin tasarruf yetkisi altında bulunan arazilerin kimin tarafından kullanıldığını ve hangi şartlarla tasarruf edildiğini göstermektedir.
Osmanlı tapularının hukukî statüsü, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu ve bu kanunun yürürlüğü ve uygulama şekli hakkında kanunun 19. maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir. Anılan madde, Osmanlı Dönemi’ne ait tapu kayıtlarının geçerliliği ve bunların yeni hukuk sistemi içerisinde nasıl değerlendirileceğine ilişkin önemli hükümler içermektedir.
Bu maddeye göre, Osmanlı tapularının modern hukuk sistemi içinde hukuki geçerliliği ancak belirli koşulların sağlanması halinde mümkün olmaktadır. Osmanlı tapularına dayalı olarak mülkiyet iddiasında bulunabilmek için, tapu kaydının 1926 tarihli Medenî Kanun’un kabulü sonrasında da tescil edilmiş ve korunmuş olması gerekmektedir. Aksi halde, bu tapu kayıtları hukuken geçersiz kabul edilmekte ve devlet tasarrufuna geçmektedir.
Osmanlı Devleti’nde Arazi Tahrirleri Ve Tapu Sicili Uygulaması
Osmanlı Devleti’nde arazi tahrirleri, devletin mali ve idari yapısının bir gerekliliği olarak sistemli bir şekilde gerçekleştirilmiştir. Bu uygulama, toprak sisteminin düzenlenmesi ve vergi gelirlerinin tespit edilmesi amacıyla yapılmakta olup, özel mülkiyet anlayışının sınırlı olduğu Osmanlı hukuk sisteminde önemli bir yer tutmaktadır. Arazi tahrirleri, belirli aralıklarla tekrarlanarak devletin toprak varlığının kaydını tutma ve bu varlıktan elde edilecek gelirleri düzenleme noktasında kritik bir rol oynamıştır.
Osmanlı Devleti’nde arazi tahrirleri, ilk olarak Fatih Sultan Mehmet döneminde başlamış ve Kanuni Sultan Süleyman döneminde hız kazanmıştır. 1534 yılından 1634 yılına kadar devam eden bu tahrirler sonucunda toplam 2350 cilt defter tutulmuş ve bu defterler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivinde muhafaza edilmiştir.
Arazi tahrirleri, modern anlamda özel mülkiyet oluşturma amacı taşımamaktadır. Osmanlı Devleti’nin hukuk sisteminde, özel mülkiyet sınırlı olup, devletin tasarrufundaki toprakların verimli bir şekilde kullanılması ve vergi düzeninin sağlanması temel hedef olarak belirlenmiştir. Bu nedenle arazi tahrirleri, vergi toplama sisteminin bir parçası olarak devlet gelirlerini maksimize etmek amacıyla gerçekleştirilmiştir.
Osmanlı İmparatorluğu’nda taşınmazların tapu defterine kaydedilmesi ve maliklerine tapu senedi verilmesi uygulaması, 1847 yılında çıkarılan Tapu Nizamnamesi ile başlamıştır. Bu düzenleme, özel mülkiyete ilişkin tapu sicil sisteminin temelini atarak Osmanlı Devleti’nde tapu uygulamalarının modernleşmesine katkı sağlamıştır.
1848-1782 yılları arasında yapılan arazi tahrirlerinde, miri araziler kaydedilmiş ve bu kayıtlar “Atik Arazi” defterlerine işlenmiştir. 19. yüzyılda tapu sicil sisteminin geliştirilmesiyle, merkezi hükümet arşivine gönderilen kayıtlar, hak sahiplerine tuğralı tapu senedi verilmesini sağlamıştır.
1884-1891 yılları arasında tapu tahrirleri, Tapu Teşkilatı’nın kurulmasıyla birlikte daha sistematik bir hale gelmiş ve arazi ile emlak kayıtları bir araya toplanmıştır. 1909 yılına kadar ise yoklama usulüyle tapu kayıtlarının düzenlenmesine devam edilmiş, mahallinde tutulan kayıtlar “Hasılat Defteri” olarak merkeze gönderilmiş ve “Zabıt Defteri” adı altında genel arşive işlenmiştir. Vakıflar İdaresi tarafından tutulan kayıtlar da sonradan Tapu İdarelerine devredilerek tapu arşivine eklenmiştir.
Osmanlı Devleti’nde arazi tahrirleri, esas itibariyle devletin mali yapısını güçlendirmek ve vergi düzenini sağlamak amacıyla yapılmış olup, modern anlamda bir tapu sicil sisteminin altyapısını oluşturmuştur. Tapu sicil uygulamaları, 19. yüzyılda çıkarılan düzenlemelerle sistematik hale getirilerek özel mülkiyet anlayışının Osmanlı hukuk sistemine entegre edilmesini sağlamıştır. Bu uygulamalar, Cumhuriyet Dönemi’nde de geliştirilerek modern tapu sisteminin temelini atmıştır.
Osmanlı Tapusunun Mirasçılara İntikal Süreci
Osmanlı tapularının günümüzde mirasçılar tarafından intikal ettirilebilmesi belirli hukuki prosedürlerin yerine getirilmesini gerektirmektedir. Osmanlı tapusunun hak sahibi adına tescil edilmiş olması, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının korunmasını sağlamakta ve intikal işlemlerinin gerçekleştirilmesini mümkün kılmaktadır. Bu süreçte, öncelikle Osmanlı tapusunun tespiti ve çevirisi yapılmalıdır. Osmanlı dönemine ait tapunun doğruluğu araştırılarak, noter yeminli bir tercüman tarafından Türkçeye çevrilmesi gerekmektedir. Tapunun düzenlendiği il, ilçe, mahalle, malik bilgileri, tarih ve cilt numaraları gibi veriler, resmi belgelerde kullanılabilir şekilde tercüme edilmelidir.
İkinci aşamada, ilgili tapu müdürlüğüne başvurularak tapunun hangi kayıtlara dönüştüğünün araştırılması gerekmektedir. Tapu Sicil Müdürlüğü, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü veya bölgesel tapu kadastro müdürlükleri üzerinden yapılan incelemelerde, tapunun zabıt defterlerinde mi yoksa modern tapu sicillerinde mi kayıtlı olduğu belirlenmelidir. Bu araştırma, taşınmazın mevcut hukuki durumunu anlamak açısından önem taşımaktadır.
Üçüncü olarak, kadastro kayıtlarının incelenmesi gerekmektedir. Osmanlı tapusuna konu taşınmazın kadastro çalışmalarında kimin adına tescil edildiği belirleyici bir unsurdur. Eğer taşınmaz, 1960-1985 yılları arasındaki kadastro işlemleri sırasında aile büyüğü adına tescil edilmişse, hak sahipliği korunmuş kabul edilir. Ancak, tapunun üçüncü şahıslar adına tescil edilmesi halinde, mirasçıların tapu iptali ve tescil davası açmaları gerekebilir.
Dördüncü aşamada, taşınmazın tapu sicilinde miras bırakan adına kayıtlı olması halinde, mirasçıların Sulh Hukuk Mahkemesi’nden mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alması zorunludur. Mirasçılık belgesi, taşınmaz üzerindeki hak sahipliğinin ispatı açısından hukuki bir gerekliliktir ve intikal işlemlerinin başlatılması için temel dayanak oluşturmaktadır.
Mirasçılık belgesinin temin edilmesini takiben, ilgili tapu müdürlüğüne intikal işlemleri için başvuruda bulunulmalıdır. Başvuru sürecinde Osmanlı tapusunun noter tasdikli tercümesi, mirasçılık belgesi, mirasçılara ait nüfus cüzdanı ve ikametgah bilgileri ile tapu harcı ve döner sermaye ücretlerine dair ödeme makbuzlarının ibraz edilmesi gerekmektedir. Bu belgelerin eksiksiz olarak sunulması, intikal sürecinin hukuki açıdan sorunsuz bir şekilde tamamlanmasını sağlayacaktır.
Son aşamada, tapu müdürlüğü tarafından yapılan incelemeler sonucunda, mirasçıların taşınmaz üzerindeki hakları tapu siciline tescil edilir. Ancak, tapu kayıtlarında taşınmazın başka bir kişi adına tescil edilmiş olması durumunda, mirasçıların tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın mülkiyetini geri almaları gerekebilir.
Osmanlı Tapusunun Kadastro Sonucunda İşgalci Veya 3. Bir Kişi Adına Kayıt Edilmesi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivleri ile ilgili tapu müdürlükleri aracılığıyla yapılan incelemeler sonucunda, taşınmazın Osmanlı dönemindeki malikine ait tapu kayıtlarının tespiti sağlanabilir. Söz konusu kayıtların varlığı halinde, taşınmazın mevcut kadastro kayıtlarıyla karşılaştırılması ve herhangi bir hukuki sakınca olup olmadığının analiz edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Özellikle, zabıt defterlerinde taşınmazın asıl hak sahibi olarak görünen bir kişinin mirasçıları mevcutken, kadastro çalışmaları sırasında bu mirasçıların dikkate alınmadan fiili işgalci adına tescil yapılması hukuka aykırılık teşkil edebilir. Benzer şekilde, zabıt defterlerinde malik olarak kayıtlı kişi ile taşınmazı fiilen kullanan kişi farklı olmasına rağmen, kanunun öngördüğü zilyetlik süresi dolmadan işgalcinin malik olarak kaydedilmesi hukuki açıdan sakıncalı bir durum oluşturur. Bu tür durumlarda, taşınmazın gerçek hak sahipleri, Osmanlı tapusuna dayalı olarak tapu iptali ve tescili davası açarak mülkiyet haklarını talep edebilirler.
Bu hukuki süreçte, taşınmazın gerçek hak sahiplerinin mülkiyet haklarını koruyabilmesi için, ilgili tapu kayıtlarının detaylı bir şekilde incelenmesi ve hukuki mevzuata uygunluğunun denetlenmesi gerekmektedir. Ayrıca, Osmanlı tapusunun üçüncü şahıs adına tescil edilmesi halinde, tapu iptali ve tescil davalarında hukuki dayanak teşkil edebilecek belge ve kayıtların titizlikle toplanması, yargı sürecinin sağlıklı bir şekilde ilerleyebilmesi açısından önem arz etmektedir. Bu çerçevede, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının korunması ve hukuki güvenliğin sağlanması adına, yargı mercileri nezdinde gerekli hukuki başvuruların yapılması elzemdir.
Osmanlı Tapularının Günümüzdeki Hukuki Durumu
Osmanlı tapularının intikali konusu, günümüzde de önemli hukuki sorunlardan biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Özellikle, eski tapulara dayanarak hak iddia eden kişiler ile devlet arasında ihtilaflar ortaya çıkabilmektedir. Mahkemeler, bu gibi uyuşmazlıklarda, Osmanlı tapusunun hukuki değerini belirlerken 19. maddeyi esas almakta ve taşınmazın mevcut tapu kayıtları ile uyumunu incelemektedir.
Sonuç olarak, Osmanlı tapuları modern hukuk sisteminde doğrudan geçerli sayılmasa da, belirli prosedürlerin yerine getirilmesi ve tescil edilmiş olması halinde mülkiyet hakkının devam edebileceği kabul edilmektedir. Bu durum, tapu kayıtlarının hukukî geçerliliği konusunda titiz bir değerlendirme yapılmasını zorunlu kılmaktadır.
Osmanlı tapularının miras yoluyla intikali, hem tarihsel hem de hukuki açıdan dikkatli bir inceleme gerektiren bir süreçtir. Bu süreçte doğru belgelerin toplanması, yetkili mercilerle iş birliği yapılması ve gerektiğinde yargı yoluna başvurulması, mirasçılar açısından taşınmazın hukuki statüsünün netleştirilmesini sağlayacaktır.
Yazılı Kaynaklar:
Dölen, Emre. Türkiye Üniversite Tarihi 1 – Osmanlı Döneminde Darülfünun (1863-1922). İstanbul: İstanbul Bilgi Üniversitesi, 2009
Mazower, Mark. Salonica, City of Ghosts: Christians, Muslims and Jews 1430-1950. New York: Random House, 2004.
Criss, Nur Bilge. İşgal Altında İstanbul, 1918-1923. İstanbul: İletişim, 1993.
Elektronik Kaynaklar:
https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/1978022
https://dergipark.org.tr/tr/pub/oa/issue/10965/13113
https://www.devletarsivleri.gov.tr/varliklar/dosyalar/eskisiteden/yayinlar/osmanli-arsivi-yayinlar/135_TANZ%C4%B0MAT_SONRASI_ARAZ%C4%B0_VE_TAPU_kpdf.pdf
Av.Orbay Çokgör; İstanbul Ticaret Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup, uluslararası alanda tanınmış çeşitli firmaların hukuk müşavirliğinde görev aldıktan sonra, New York ASA College’da Criminal Justice alanında yüksek lisans eğitimini tamamladı. 2014 yılında, C&B Hukuk Bürosu’nun kurucu ortaklarından biri olarak şirkete katıldı. Uzmanlık alanları arasında Uluslararası Davalar, Ticaret Hukuku, Sözleşmeler Hukuku, Gayrimenkul Hukuku ve Aile Hukuku bulunmaktadır. Ayrıca, 1980 Tarihli Lahey Konvansiyonu uyarınca Uluslararası Çocuk Kaçırma ve Müşterek Çocuğun İadesi’ne ilişkin davalarda görev almakta olup, Kinderontvoering kuruluşunun üyesidir.